旭輝控成本有術(shù),林中走“內(nèi)生性”杠杠路線

公司魏薇 2021-03-26 10:40:46 來源:樂居財經(jīng)

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??在行業(yè)中,旭輝一直以“穩(wěn)健”著稱,也一直以“三好生”的標(biāo)準(zhǔn)要求自己。 2021年,旭輝又成功一次當(dāng)了“三好生”,在增長率、負(fù)債率和利潤率中取得了平衡。

??3月25日午間,旭輝控股(00884.HK)發(fā)布2020年業(yè)績報告,報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入718億,同比增長27%;合約銷售額2310億,同比上升15%。利潤方面,旭輝首次突破百億大關(guān),實現(xiàn)凈利潤119億,同比增長29%;歸母核心凈利潤80億,同比增長16%,歸母核心凈利潤率11.2%。

??利潤新高之下,旭輝宣布派息。自2012年上市以來,旭輝已連續(xù)8年派息,本期派息0.4港元,維持35%的高派息率,上市以來已累計派息1.84港元,遠(yuǎn)超上市時每股1.33港元的發(fā)行價。

??“守正篤實、久久為功”八個字出現(xiàn)在了業(yè)績會的開始,與旭輝所堅持的長期主義有異曲同工之妙。發(fā)布會上,旭輝控股董事局主席林中宣布,2021年旭輝的合約銷售目標(biāo)是2650億元,同比增幅15%,與2020年的增速持平。

??他還說道,高手對決,只有千里馬沒有黑馬。房企需轉(zhuǎn)變增長方式,從外延增長模式轉(zhuǎn)向內(nèi)涵增長模式。而旭輝就是這匹“千里馬”。

??融資利率創(chuàng)新低

??發(fā)展至今,旭輝都在穩(wěn)健控制著負(fù)債規(guī)模,保障現(xiàn)金流安全。期內(nèi),旭輝的有息負(fù)債總額為1047.15億元,同比僅增長1%,2020年,旭輝還消滅了上期9%的永續(xù)債。債務(wù)總額中,一年內(nèi)到期的部分為186.99億元,占比僅18%,平均債務(wù)賬期為4年,同時,銀行結(jié)余為現(xiàn)金尚有511.55億元,完全足夠覆蓋即期債務(wù)。

??用首席財務(wù)官楊欣的話來說,旭輝一直在用內(nèi)生性杠桿推動自身的發(fā)展。

??截至2020年末,旭輝的凈負(fù)債率為64%,現(xiàn)金短債比為2.7倍,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%,就“三條紅線”而言,僅最后一項超出標(biāo)準(zhǔn)。管理層在業(yè)績會上表示,會盡快將此數(shù)值降至標(biāo)準(zhǔn)線以下。

??2020年,旭輝新增融資成本僅為4.5%,境內(nèi)境外均實現(xiàn)了融資的利率新低。同時,期內(nèi)融資成本同比減少約8%至6.67億元。

??2020年5月,旭輝發(fā)行2020年第一期公司債券31.2億元,3+2年期的利率低至3.8%,創(chuàng)下了旭輝公司債發(fā)行歷史利率新低。今年1月,旭輝成功發(fā)行4.19億美元6.5年期優(yōu)先票據(jù),利率低至4.4%,創(chuàng)下旭輝境外融資最長年期和最低利率。

??此外,旭輝在綠色債券、境外銀行貸款上也實現(xiàn)了突破。2020年7月,旭輝成功發(fā)行5億美元5.25年期境外綠色債券,利率5.95%,這是旭輝首次發(fā)行境外綠色債。2020年旭輝獲得境外銀行貸款7億美元,創(chuàng)下旭輝境外銀行貸款歷史最大規(guī)模。

??2020全年,旭輝的加權(quán)平均債務(wù)成本為5.4%,相比于2019年下降0.6個百分點。期內(nèi),穆迪和聯(lián)合國際分別提升就對旭輝的信貸評級至Ba2和BBB-,展望均為穩(wěn)定,標(biāo)普和惠譽重申旭輝的信用評級為BB,展望穩(wěn)定。另一方面,境內(nèi)信貸評級機構(gòu)中誠信、聯(lián)合評級及聯(lián)合資信均給予旭輝AAA的信貸評級。

??多元化拿地

??從2018年至2020年,旭輝多元化拿地占比不斷提升,從11%提升至51%,實現(xiàn)了能力的跨越。2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍,為后續(xù)的利潤實現(xiàn)提供了保障。數(shù)據(jù)顯示,旭輝的商業(yè)勾地及IP勾地是旭輝多元化拿地的主要形式,合計占比55%,一二級聯(lián)動及收并購則分別占比15%、29%。

??2020年,旭輝還加大了對外投資的力度。期內(nèi),對聯(lián)營、合營公司的權(quán)益投資約346.88億元,同比增長66.05%,占非流動資產(chǎn)的比例為55.6%,2019年該占比為48.6%。

??去年全年,旭輝新增土儲總建筑面積1307萬平方米,支付權(quán)益地價555億,權(quán)益比63%,90%新增可售貨值位于上海、廣州、廈門、蘇州等一二線城市,其中,長三角城市群新增貨值616億,京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群、長江中游城市群、分別新增貨值187億、134億、154億、387億。

??目前,旭輝土地儲備總貨值已超萬億,滿足未來3年的發(fā)展需要。2021年可推售貨值超4000億,全新項目數(shù)量將超69個,位于一二線和準(zhǔn)一二線城市的部分占比86%。

??“房地產(chǎn)+”突破

??踐行長期主義之余,旭輝也在努力打造自身的平臺生態(tài),培育多元化業(yè)務(wù)的市場競爭力,積極布局物業(yè)、商業(yè)、長租公寓、健康、代建、EPC等與“美好生活”相關(guān)的業(yè)務(wù)。

??2020年,旭輝在“房地產(chǎn)+”的業(yè)務(wù)上取得重大發(fā)展。年內(nèi),將旗下物業(yè)公司“永升生活服務(wù)”并表,2020年在管面積突破1億平方米,收入、毛利、歸母凈利潤等關(guān)鍵指標(biāo)同比增幅均超過60%,未來將為旭輝貢獻(xiàn)持續(xù)性收益。

??2019年,旭輝正式涉足商業(yè),2020年發(fā)展迅速,至今已獲得12幅商業(yè)綜合體,大部分緊鄰軌道交通沿線,貢獻(xiàn)可售貨值超465億,銷投比近3倍,高于招拍掛市場。現(xiàn)已儲備商業(yè)綜合體30余座,總建筑面積超過237萬平方米,其中在一線城市布局超70萬平方米,未來三年預(yù)計將實現(xiàn)每年50%的租金收入增長。

??在長租公寓領(lǐng)域,旭輝已實現(xiàn)了輕重結(jié)合,去年與將近30個大社區(qū)簽約,5個大社區(qū)開業(yè),資管端實現(xiàn)了從1.0重資產(chǎn)平臺持有模式到3.0全資管模式的快速迭代。

??另外,旭輝還持續(xù)推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型,每年投入超億元進行數(shù)字化建設(shè),通過數(shù)字賦能實現(xiàn)提效降本、輔助決策、業(yè)務(wù)賦能、顛覆經(jīng)營的四大目標(biāo),助力管理精益化。

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