??在“房住不炒”的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，但憑借精準(zhǔn)的投資、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)，五礦地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)質(zhì)量和規(guī)模不斷提升。

??3月25日晚間，五礦地產(chǎn)披露的2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)得益于在香港、廣州以及深圳多個(gè)樓盤在下半年的入市，五礦地產(chǎn)簽約銷額攀升至歷史高位，暴漲124%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額193.6億元人民幣。

??債務(wù)方面，在特殊的2020年該公司資產(chǎn)負(fù)債率67.2%，相比2019年的66.78%略有上升，但相比2018年的68.66%，依然有所下降。值得一提的是，在“三道紅線”融資新規(guī)下，五礦地產(chǎn)處于“零踩線”陣營(yíng)。

??總體看來，在規(guī)模、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)以及盈利能力三方面，以往后兩者表現(xiàn)更優(yōu)的五礦地產(chǎn)，提前布局大灣區(qū)，在2020年體現(xiàn)進(jìn)擊決心，儲(chǔ)貨再創(chuàng)紅利，不但大幅提升營(yíng)運(yùn)規(guī)模, 還通過一系列措施, 使多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)大幅優(yōu)化。

??銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)暴漲

??翻開五礦地產(chǎn)歷史年報(bào)，2015-2019年期間的業(yè)績(jī)更能凸顯企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和盈利能力優(yōu)勢(shì)，此間并未用高負(fù)債和高杠桿換取短期規(guī)模，不過五礦地產(chǎn)一直潛心布局大灣區(qū)，在2020年逆勢(shì)揚(yáng)帆，開啟逆襲之路。

??2020年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額193.6億元，同比大幅增長(zhǎng)約124%；簽約銷售面積上升約64.1%至75.3萬(wàn)平方米，簽約銷售單位數(shù)量增長(zhǎng)99.8%至9126個(gè)單位，對(duì)應(yīng)的平均售價(jià)約為25700元/平，同比增長(zhǎng)約36.7%。2020年房企均價(jià)普遍受到?jīng)_擊，有限價(jià)的政策因素，亦存在受業(yè)績(jī)壓力采取價(jià)換量舉措的影響，如此看來，此次五礦地產(chǎn)簽約銷售總額和簽約均價(jià)“雙增長(zhǎng)”，實(shí)屬不易。

??其簽約銷售額主要源自一線及核心二線城市的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，其中珠三角地區(qū)包括香港貢獻(xiàn)最為突出，而這全仰仗五礦地產(chǎn)2016-2018年在大灣區(qū)積極儲(chǔ)貨打下的基礎(chǔ)。

??2016年以40億港元購(gòu)入香港九龍油塘地塊，作為五礦地產(chǎn)在香港打造的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目，香港蔚藍(lán)東岸已于2020年11月入市，公開消息顯示，截止年報(bào)披露，該項(xiàng)目合計(jì)累售345個(gè)單位，套現(xiàn)約28.4億港元，12月榮登香港樓市銷冠。

??2018下半年五礦地產(chǎn)斥資超過35億元在廣州拿下三宗地塊，增加土地儲(chǔ)備約35萬(wàn)平米，2020年五礦壹云臺(tái)、五礦招商鷺山府以及廣州萬(wàn)樾臺(tái)相繼入市，其中廣州萬(wàn)樾臺(tái)為別墅項(xiàng)目，另外兩項(xiàng)目則分別引入了招商局和平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，這種做法也被業(yè)內(nèi)解讀為一定程度上鞏固了其財(cái)務(wù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??另外，2019年五礦地產(chǎn)在深圳25.6億元拿下的深圳坪山地塊，打造的深圳萬(wàn)樾府也在去年11月入市，首開秒罄，均價(jià)約41000元/平，2個(gè)月單項(xiàng)目斬獲26億，低調(diào)展現(xiàn)央企“硬實(shí)力”。

??五礦地產(chǎn)董事長(zhǎng)何劍波在2019年曾表示：“投資方面，五礦地產(chǎn)堅(jiān)持繼續(xù)深耕環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝及中部城市群城市，并不斷探索創(chuàng)新投資模式?！蹦壳翱磥?，五礦地產(chǎn)已經(jīng)在這些地區(qū)取得了一定成績(jī)，特別是大灣區(qū)，紅利已經(jīng)顯出，接下來這些項(xiàng)目將陸續(xù)入市，可以預(yù)見的是2021-2023年，五礦地產(chǎn)的年度銷售有望加速進(jìn)擊、持續(xù)增長(zhǎng)。

??土儲(chǔ)擴(kuò)容

??縱觀2020年房企年報(bào)表現(xiàn)，受到土地競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致的地價(jià)高、調(diào)控政策的價(jià)格限制等原因，房企利潤(rùn)下降已經(jīng)是行業(yè)普遍面臨的難題，五礦地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)下歷史最高位，盡管未能避免略為一般的利潤(rùn)表現(xiàn)，但客觀來看，五礦地產(chǎn)在2020年低調(diào)擴(kuò)大土儲(chǔ)布局未來，也在一定程度上影響了短期利潤(rùn)表現(xiàn)。

??五礦地產(chǎn)2020年的綜合收入為76.62億港元。其中，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)分部收入為70.72億港元，占綜合收入的92.3%；專業(yè)建筑業(yè)務(wù)分部收入為5.29億港元，占綜合收入的6.9%；物業(yè)投資分部收，入為0.61億港元，占綜合收入的0.8%。

??重點(diǎn)深耕大灣區(qū)的五礦地產(chǎn)，2020年11月斥資23.82億從廣州地鐵手里斬獲槎頭站TOD綜合體地塊，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值將超百億元人民幣，五礦地產(chǎn)占股45.9%；另外在成都和湘潭，五礦地產(chǎn)也于2020年增加了57萬(wàn)方土儲(chǔ)。這3宗新增地塊合集成本約為49.6億元人民幣，平均成本約5451元/平。

??截至報(bào)告期末，算上五礦地產(chǎn)通過向其控股股東中國(guó)五礦收購(gòu)11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及1家物業(yè)管理服務(wù)公司，五礦地產(chǎn)已形成以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為兩翼，建筑安裝、地產(chǎn)金融和地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)為支撐的業(yè)務(wù)格局，擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近50余，分布于北京、天津、南京、廣州、深圳、成都、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、惠州、香港等20余個(gè)城市，土儲(chǔ)面積超過850萬(wàn)平方米，且約60%的土地儲(chǔ)備位于一線及核心二線城市。

??融資場(chǎng)上的優(yōu)等生

??在2020年開年，新冠疫情的到來極大地沖擊了房地產(chǎn)行業(yè)，融資成本高、凈負(fù)債率較高、短債占比高的房企受到疫情的影響更大，在資本游戲當(dāng)中，五礦地產(chǎn)擁有先天的優(yōu)勢(shì)，正是基于這種低成本、多渠道的融資模式，五礦地產(chǎn)的財(cái)務(wù)水平始終保持穩(wěn)健。

??2020年該公司資產(chǎn)負(fù)債率67.2%，相比2019年的66.78%僅略有上升，但相比2018年的68.66%，依然有所下降，截止2020年末，五礦地產(chǎn)借款總額為195.71億港幣，當(dāng)中主要包括銀行借款及債券發(fā)行。在偏緊的融資環(huán)境下，攜央企背書，五礦地產(chǎn)為了謀求發(fā)展不斷通過公司債、美元債、銀行貸款和內(nèi)地開發(fā)貸等方式撬動(dòng)更多資金，與此同時(shí)，前面也有提到，五礦地產(chǎn)還通過引入合作方等方式來拓展更大的發(fā)展空間。 

??報(bào)告顯示，于2020年12月31日，五礦擁有現(xiàn)金及銀行存款(不包括受限制現(xiàn)金及銀行存款)82.39億港元，相比2019年的38.5億港元大幅提提升，其中95.6%、4.2%、0.1%及 0.1%分別以人民幣、港元、美元及澳門幣列值。

??在持有的現(xiàn)金基礎(chǔ)上， 五礦地產(chǎn)在2020年尚未使用的銀行融資額度仍有80.45億港元，這為其在未來一段時(shí)間進(jìn)行債務(wù)償還提供助力。另一方面，作為央企的五礦地產(chǎn)，較低的融資成本仍是其優(yōu)勢(shì)之一。該公司在2020年的加權(quán)平均借貸成本為3.7%，相比于整個(gè)行業(yè)，處于較低水平。 

??值得一提的是，在“三道紅線”融資新規(guī)下，五礦地產(chǎn)處于“零踩線”陣營(yíng)。

??截至2020年底，五礦地產(chǎn)總資產(chǎn)上升39.7%至683.88億港元；凈資產(chǎn)則增長(zhǎng)37.8%至224.10億港元。資產(chǎn)負(fù)債率為67.2%；凈負(fù)債率為49.7%。

??依照“三道紅線”融資新規(guī)，五礦地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，較上年同期下降約3.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為49.7%，較2019年末下降約29.4個(gè)百分點(diǎn)，五礦地產(chǎn)2020年年度指標(biāo)均未超閾值，躋身“零踩線”陣營(yíng)。

??隨著粵港澳大灣區(qū)政策的持續(xù)落地，相信提前布局大灣區(qū)的五礦地產(chǎn)藍(lán)圖已經(jīng)繪制，未來還將迎接新的發(fā)展宏圖。