??面對洶涌而來的房地產(chǎn)爆雷，“信托一哥”中信信托的態(tài)度可謂干脆利落，不拖泥帶水。

??近日，深圳商業(yè)地標皇庭廣場被查封的消息不脛而走?；释H披露，因涉及27.5億元的借款合同糾紛，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭廣場的不動產(chǎn)，查封期限為36個月。

??皇庭廣場為皇庭國際核心資產(chǎn)，由深圳市皇庭地產(chǎn)集團有限公司和皇庭國際共同投資，深圳融發(fā)投資有限公司（下稱“融發(fā)投資”）開發(fā)。

??外地人可能未必知曉，但在深圳本地，皇庭廣場頗具分量。

??它是深圳人心中的“世界級購物中心”，位于深圳市福田區(qū)CBD中心位置，總占地面積4.23萬平方米，總建筑面積13.8萬平方米，集餐飲、購物、娛樂、休閑、旅游為一體。

??消息一出，外界愕然?；释H次日火速澄清，“被查封”僅意味著皇庭廣場的不動產(chǎn)登記信息顯示為抵押查封狀態(tài)，不影響商場和商戶日常經(jīng)營。

??皇庭廣場“查封”事件，最早起源于2016年中信信托為皇庭國際等企業(yè)提供的一筆貸款。當(dāng)年，皇庭國際子公司融發(fā)投資與中信信托簽訂了《信托貸款合同》，借款30億元，皇庭廣場為抵押物。

??今年3月31日，這筆貸款到期，皇庭國際仍有27.5億元未還。因貸款無法續(xù)期，中信信托將皇庭國際等企業(yè)告上了法庭，并申請訴前保全，皇庭廣場因此被查封。

??面對地產(chǎn)踩雷，各家信托處理方式迥異，有的屬于隱忍派、自己“吞苦果”，有的屬于強硬派、正面硬杠，中信信托顯然屬于后者。起訴、申請凍結(jié)股份、查封資產(chǎn)，一連串動作，中信信托已經(jīng)相當(dāng)熟稔。

??“踩雷”地產(chǎn)

??除了今年的皇庭國際，大約一年前，中信信托同樣通過司法途徑，向另一家房企催債。

??2020年4月，因與天津房地產(chǎn)集團有限公司（下稱“天房集團”）的金融借款合同糾紛，中信信托向法院申請1.99億元范圍內(nèi)的財產(chǎn)質(zhì)押保全，天房集團所持有的天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司（下稱“天房發(fā)展”）的股份全部被司法凍結(jié)。

??天房集團的違約風(fēng)險早在2018年就已顯現(xiàn)。當(dāng)年5月，中信信托發(fā)布了一則報告，關(guān)于中信·天房2號貸款集合資金信托計劃（天房2號）違約風(fēng)險的提示報告。

??報告稱，天房集團應(yīng)于5月18日償還的2億本金及利息可能發(fā)生違約風(fēng)險。

??盡管數(shù)日后，中信信托稱已足額收到天房集團的貸款本息，看似有驚無險，但這次報告揭開了這個曾令人信服的國字號房企的債務(wù)危機。

??之后，天房集團風(fēng)波不斷，董事長、高管被查，人事變動，債務(wù)違約，各類消息頻頻見諸報道。至今，天房集團仍陷債務(wù)泥潭未能脫身。4天前，因天房集團債務(wù)問題，其所持天房發(fā)展的1.5億股股票再次被輪候凍結(jié)。

??除天房集團，去年泰禾集團債務(wù)逾期，近20家信托公司踩雷，中信信托就是其中之一。

??再往前看，幾年前中信信托與山東房企舒斯貝爾的公開纏斗，曾在業(yè)內(nèi)引起普遍關(guān)注，至今雙方間的拉鋸戰(zhàn)還在持續(xù)。

??客觀來說，中信信托總體上風(fēng)控較為完善，由于存量業(yè)務(wù)規(guī)模大，遇上違約事件在所難免。但在一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)確是中信信托業(yè)務(wù)中的一大“重頭戲”，它與恒大有過密切來往。

??2017年初，恒大地產(chǎn)大手筆增資300億元，引入的戰(zhàn)略投資者出現(xiàn)了兩家信托的身影，中信信托就是其中之一。

??中信信托旗下的中信聚恒（深圳）投資控股中心（有限合伙）出資50億元，占恒大地產(chǎn)增資擴股之后約2.19%的股權(quán)。在恒大地產(chǎn)又進行多輪增資后，目前中信聚恒仍持有其1.6%股份。

??戰(zhàn)略投資背后，中信信托與恒大有過多次合作經(jīng)歷。2015年3月，中信信托和中信銀行曾與恒大簽訂了600億元的授信合約。2018年，中信信托又聯(lián)手恒大健康合作養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，為恒大養(yǎng)生谷項目募集資金。

??梳理中信信托現(xiàn)存對外投資，除了恒大，其合作對象不乏碧桂園、萬科、陽光城、時代地產(chǎn)、新湖中寶等知名房企。

??2019年，中信信托曾頂風(fēng)作案，違規(guī)將信托資金用于房企繳交土地出讓價款，因此處罰30萬元。

??中信信托涉房頗深，這也體現(xiàn)在業(yè)績報告中。

??2020年，中信信托管理的信托資產(chǎn)總規(guī)模為1.2萬億元，盡管隨著監(jiān)管不斷加碼，中信信托減少了對地產(chǎn)的投入，但去年仍有16.29%的信托資產(chǎn)進入了房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)額達1994.76億元，在業(yè)內(nèi)居前列。

??政信項目逾期

??論出身，中信信托非同一般。

??中信信托前身為1988年成立的中信興業(yè)信托投資公司，2002年由中信集團重組、改制、更名為“中信信托投資有限責(zé)任公司”，承接中信集團信托類資產(chǎn)、負債及業(yè)務(wù)。2007年，再次更名為“中信信托有限責(zé)任公司”。

??目前注冊資本112.76億元，股東為中國中信有限公司和中信興業(yè)投資集團有限公司，最終實際控制人為中國中信集團有限公司。

??中信集團最初就是從信托公司發(fā)展而來。40余年過去，中信集團已發(fā)展成為一家國有大型綜合性跨國企業(yè)集團。

??如此來看，中信信托可謂出身名門。多年來，中信信托一直穩(wěn)坐信托行業(yè)頭把交椅，是圈內(nèi)公認的“老大哥”。

??不過，今年“老大哥”卻債務(wù)糾紛不斷。除皇庭國際外，今年以來，中信信托政信項目接二連三逾期，為此中信信托頻頻“狀告”地方政府。

??近日，因遵義市播州區(qū)下屬城投企業(yè)對中信信托的一筆融資項目發(fā)生逾期，遲遲未能解決，中信信托向法院提起訴訟。

??該筆融資項目名為“中信·貴州遵義播州區(qū)國投應(yīng)收賬款流動化信托項目計劃二期”，成立于2017年12月，到期日為2021年1月10日。融資人為播州區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營（集團）有限責(zé)任公司。

??該項目逾期已超4個月，逾期的信托本金、利息規(guī)模為2.55億元。

??此前，“中信·河南汝州市發(fā)展應(yīng)收賬款流動化信托項目”也出現(xiàn)問題，汝州市政府及保證人未按約定按期足額還款，中信信托將汝州市政府訴至北京市第三中級人民法院，要求對方支付部分應(yīng)收賬款與違約金合計約1.5億。

??值得注意的是，去年中信信托不良率明顯上升。截至2020年底，中信信托固有資產(chǎn)不良規(guī)模為16.4億元，不良資產(chǎn)率為7.06%，較上年的3.9%上升了3.16個百分點。