??地產(chǎn)股表現(xiàn)一直是投資者關(guān)心的話題，估值低位，股價(jià)“跌跌不休”已成為常態(tài)，連續(xù)多月表現(xiàn)不及大盤(pán)。克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.5%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅19.0%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅11.8%。

??而與之相背離的是，上市房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比屢創(chuàng)新高。而“第二增長(zhǎng)曲線”物業(yè)板塊資本市場(chǎng)表現(xiàn)更是超越地產(chǎn)股。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，前5月TOP100房企整體操盤(pán)金額同比增長(zhǎng)51.3%，較2019年同期也出現(xiàn)了39.4%的增長(zhǎng)，整體業(yè)績(jī)相對(duì)較好。物業(yè)股表現(xiàn)則好于地產(chǎn)股，5月47家上市物業(yè)企業(yè)整體平均上漲4.5%，恒生物業(yè)指數(shù)上漲1.79%。

??房地產(chǎn)是受政策影響較大的行業(yè)，加之受大市影響，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇，估值正迎來(lái)修復(fù)，物業(yè)股也將回歸理性。

??01

??5月地產(chǎn)股指數(shù)表現(xiàn)不及大盤(pán) 

??過(guò)去一年，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅23.2%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅23.6%，恒生指數(shù)跌幅3.4%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅10.9%。2021年以來(lái)，地產(chǎn)股較2020年波動(dòng)上升，但整體跑輸大盤(pán)。

??2月開(kāi)始克而瑞領(lǐng)先股指上漲10.6%，3月克而瑞領(lǐng)先股指再上漲2.1%，但4月樓市成交環(huán)比下降，克而瑞領(lǐng)先股指隨之下降4.5%，5月克而瑞領(lǐng)先股指下降0.9%，月末走勢(shì)略有回升。

??整體來(lái)看，自2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.5%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅19.0%。恒生指數(shù)漲幅2.4%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅11.8%。2021年5月，恒生指數(shù)上升1.5%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降0.9%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降2.2%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊上升1.8%。

??從估值角度看，2021年5月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回升。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2021年5月周均值為6.54，低于上月周均值6.82，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整體PE周均值為15.21，低于上月周均值16.28，高于2020年全年的周均值12.49。

       市凈率方面，克而瑞領(lǐng)先股指成分股相對(duì)恒指成分股5月較4月有所回落。5月相對(duì)恒指PB周均值為61.4% ，低于上月的周均值62.3%，低于2020年全年相對(duì)恒指PB周均值75.7%。恒指成分股5月整體PB均值為0.76，低于與上月周均值0.78，高于2020年全年P(guān)B周均值0.74。

??02

??物業(yè)股平均漲4.5%

??相對(duì)于地產(chǎn)股的波動(dòng)下跌，物業(yè)股因發(fā)展?jié)摿^大繼續(xù)受投資者青睞，整體股價(jià)則延續(xù)上漲趨勢(shì)?？硕鹞锕鼙O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月A+H股47家物業(yè)企業(yè)平均上漲4.50%，自2020年房企分拆上市節(jié)奏加快，截止5月31日，47家上市物企總市值突破萬(wàn)億元。

??從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，5月A+H股47只物業(yè)股中上漲的數(shù)量達(dá)到28只，其中濱江服務(wù)漲幅最大，單月上漲33.8%，佳兆業(yè)美好和星盛商業(yè)則位于第二、第三位，分別上漲30.6%和28.9%。至6月物業(yè)股大多數(shù)仍然處于上漲狀態(tài)，最新數(shù)據(jù)顯示，6月8日，截至香港聯(lián)交所下午收盤(pán)，42只H股物業(yè)股中21只錄得上漲，其中最大漲幅為12.1%。

??值得注意的是，隨著收并購(gòu)的不斷升溫，物業(yè)板塊市場(chǎng)集中度進(jìn)一步增強(qiáng)，中小企業(yè)股價(jià)承壓明顯。5月18家股價(jià)下跌企業(yè)中，有2/3為市值排名30名以后的尾部企業(yè)。

??反觀地產(chǎn)股個(gè)股表現(xiàn)，5月漲幅前五房企不及物業(yè)股，其中，中國(guó)奧園漲幅最高為12.7%，前五平均漲7.9%，地產(chǎn)股最高下跌超50%。

??03

??分拆上市潮仍在繼續(xù)

??融資渠道進(jìn)一步收緊，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)長(zhǎng)期下行，房企紛紛謀求上市或分拆業(yè)務(wù)上市獲取更多資金支持。

??截至2021年5月31日，在港交所遞交招股書(shū)但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來(lái)共有5家房企房企遞交招股書(shū)。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過(guò)招股書(shū)，其余企業(yè)均顯示“招股書(shū)已過(guò)期”。

??在分拆物業(yè)公司上市方面似乎更為順利，5月多家房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市，包括北京城建、德商以及祥生，并且有新希望服務(wù)1家物企在5月完成上市。截至5月31日，在港交所遞交招股書(shū)仍未上市的物業(yè)企業(yè)共有20家，其中越秀服務(wù)已通過(guò)上市聆訊，融信服務(wù)則兩次遞表。

??整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)上市之路頗為波折，然而分拆旗下物業(yè)板塊上市的熱潮仍然在持續(xù)。

??值得注意的是，5月碧桂園服務(wù)和雅生活分別進(jìn)行配股融資104港元和32億港元，其中碧桂園服務(wù)再次刷新物業(yè)股單次配股籌資金額記錄，此舉或?qū)⒁l(fā)物管行業(yè)新一輪“軍備競(jìng)賽”，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

??整體來(lái)看，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，估值水平處于歷史低位，且克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE繼續(xù)回升，整體而言，2021年全年估值空間修復(fù)可期。

??隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇。對(duì)于個(gè)股而言，房企只有強(qiáng)化成本控制能力、融資能力及周轉(zhuǎn)速度，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，建立可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能跑贏大市。

??與此同時(shí)，物管行業(yè)發(fā)展空間仍然較大，因此備受投資者青睞，但從估值來(lái)看物業(yè)股已逐漸回歸理性，隨著行業(yè)集中度不斷提升，物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇，企業(yè)仍需增厚安全墊。