??在物管行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)如火如荼的當(dāng)下，保利集團(tuán)“逆操作”將旗下物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分割，而未裝入保利物業(yè)（06049.HK）之中。

??6月4日，保利集團(tuán)旗下子公司貴州久聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“久聯(lián)房地產(chǎn)”）掛牌轉(zhuǎn)讓貴州久聯(lián)集團(tuán)新聯(lián)物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“新聯(lián)物業(yè)”）11.49%股權(quán)，底價(jià)48.56萬(wàn)元。

??轉(zhuǎn)讓前，新聯(lián)物業(yè)分別由袁佳持股63.51%，久聯(lián)房地產(chǎn)持股11.49%，曹靜持股10.71%，孟慶華持股9.82%，游瓊持股4.46%。

??而轉(zhuǎn)讓方久聯(lián)房地產(chǎn)則由保利久聯(lián)控股集團(tuán)持股99.31%，保利新聯(lián)爆破工程集團(tuán)持股0.69%，背后的大股東正是保利集團(tuán)。

??俗話說(shuō)肥水不流外人田，眼下物企規(guī)模之爭(zhēng)日趨激烈，保利集團(tuán)為何不直接轉(zhuǎn)予兄弟公司保利物業(yè)，而選擇掛牌轉(zhuǎn)讓？看似逆操作的背后，保利集團(tuán)和保利物業(yè)又有何謀劃？

??新聯(lián)物業(yè)4個(gè)月虧損6.6萬(wàn)

??正如科斯定律所言，資源總會(huì)流向價(jià)值最高的使用途徑，保利集團(tuán)此時(shí)選擇將新聯(lián)物業(yè)掛牌出讓，或正是兩者之間的價(jià)值出現(xiàn)了不匹配。

??成立于2002年的新聯(lián)物業(yè)，注冊(cè)資本311萬(wàn)，法人代表正是63.51%的持股方袁佳。新聯(lián)物業(yè)在成立之初，就注定了其無(wú)法拓展更大的物管市場(chǎng)。

??從其經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，包含一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：物業(yè)管理（20萬(wàn)平方米以下）；室內(nèi)裝飾裝潢；園林綠化工程施工及維護(hù)。

??物業(yè)管理一項(xiàng)，明確標(biāo)注20萬(wàn)平方米以下，如果按每戶平均100平方，就是2000套房子，如果按每棟樓2單元，每單元2戶，11層，也就相當(dāng)于大概45棟小高層的建筑面積規(guī)模，約2-3個(gè)中型住宅小區(qū)的規(guī)模。

??從其營(yíng)收來(lái)看，在截至今年4月30日的財(cái)務(wù)報(bào)表中，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)虧損情況，4個(gè)月營(yíng)收193.23萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損約6.6萬(wàn)元。

??截至4月30日，新聯(lián)物業(yè)資產(chǎn)總額約958.6萬(wàn)元，負(fù)債約715.9萬(wàn)元。若以2019年凈利潤(rùn)21.7萬(wàn)元來(lái)計(jì)算此次出讓底價(jià)的PE倍數(shù)，底價(jià)48.56萬(wàn)元約2.2倍PE，遠(yuǎn)低于收并購(gòu)市場(chǎng)的平均水平。

??拋開標(biāo)的物優(yōu)質(zhì)與否，最關(guān)鍵的是轉(zhuǎn)讓方久聯(lián)房地產(chǎn)僅持有新聯(lián)物業(yè)11.49%的股權(quán)，即使轉(zhuǎn)讓給了兄弟公司保利物業(yè)，也無(wú)法并表。

??如此看來(lái)，保利集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下新聯(lián)物業(yè)或也只不過(guò)是正常的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)清算梳理罷了。

??3.8億規(guī)模的大體量

??轉(zhuǎn)讓與承接是雙向的選擇，保利物業(yè)沒有直接承接新聯(lián)物業(yè)的背后，或許有別的考量，而從現(xiàn)有的規(guī)模體量來(lái)看，不接也有其底氣。

??2020年，保利物業(yè)在管面積一躍成為上市物企之首，截至2020年底，保利物業(yè)在管面積約3.8億平方米，同比增長(zhǎng)32.3%。

??其中，來(lái)自第三方的在管面積約為2.28億平米，從2019年占比55.1%進(jìn)一步增長(zhǎng)至2020年59.9%，近6成的在管面積來(lái)自第三方。

??2020年保利物業(yè)新增第三方合同項(xiàng)目382個(gè)，對(duì)應(yīng)單年合同金額約17.2億元，其中通過(guò)招投標(biāo)獲得的項(xiàng)目供355個(gè)，對(duì)應(yīng)單年合同金額約16.4億元。

??保利物業(yè)2020年招投標(biāo)新拓項(xiàng)目合同金額16.4億元，相當(dāng)于全年物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)收入49.48億的33.1%，這也意味著保利物業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很大程度上并不依賴于并購(gòu)增量。

??保利物業(yè)在第三方外拓項(xiàng)目上也取得了新的突破，來(lái)自第三方項(xiàng)目住宅和商寫物管費(fèi)分別增加0.1元和1.6元/平米/月。

??與此同時(shí)，保利物業(yè)的業(yè)績(jī)也在穩(wěn)定增長(zhǎng)，2020年取得收入80.4億元，同比增長(zhǎng)34.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.7億元，同比增長(zhǎng)37.3%。盡管保利物業(yè)的物業(yè)管理并非高毛利率，但是2020年保利物業(yè)凈利率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，為8.7%，提升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。