公司楊宏彬 2021-06-16 09:27:01 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
??將物業(yè)資產(chǎn)注入財(cái)信發(fā)展,盧生舉保障了地產(chǎn)上市平臺(tái),卻難圓物業(yè)上市夢(mèng)。
??6月11日,財(cái)信發(fā)展(SZ:000838)發(fā)布公告,擬以現(xiàn)金方式向財(cái)信物管收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán),交易價(jià)格1.98億元。
??據(jù)了解,財(cái)信物管為財(cái)信發(fā)展控股股東重慶財(cái)信地產(chǎn)全資子公司,盧生舉為重慶財(cái)信地產(chǎn)實(shí)際控制人,總股權(quán)股比例74.3581%。因交易雙方均由盧生舉實(shí)際控制,故此筆交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。
??交易標(biāo)的安徽誠(chéng)和物業(yè)是一家具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè),成立于2008年 8月,注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。旗下有一家子公司,即合肥寧巨物業(yè)管理有限公司,18家分公司,現(xiàn)有項(xiàng)目45個(gè)。
??2020年,安徽誠(chéng)和物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.33億元,凈利潤(rùn)1675.22 萬(wàn)元。截至2021 年3月末, 公司合同管理面積合計(jì)1568.05萬(wàn)平方米。截止2020年12月31日,安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)評(píng)估值為2億元。
??在這次收購(gòu)之前,財(cái)信發(fā)展上市公司并沒(méi)有物業(yè)業(yè)務(wù),只有房地產(chǎn)和環(huán)保。
??對(duì)于此次收購(gòu)緣由,財(cái)信發(fā)展在公告中表示,公司將以本次收購(gòu)為契機(jī)切入物業(yè)行業(yè),拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù),同時(shí),本次交易后上市公司將注入具備一定盈利能力的物業(yè)服務(wù)資產(chǎn),改善上市公司的盈利狀況。
??“保底”收益
??如上所述,財(cái)信發(fā)展此次收購(gòu)行為實(shí)際上是盧生舉將物業(yè)資產(chǎn)注入了上市公司。而被注入安徽誠(chéng)和物業(yè)原本不是重慶財(cái)信地產(chǎn)旗下資產(chǎn)。
??據(jù)了解,安徽誠(chéng)和物業(yè)最初由北京藍(lán)鼎投資有限公司出資設(shè)立,起初注冊(cè)資金為500萬(wàn)元。2018年-2021年,公司經(jīng)歷了多次易主和增減資,在成為重慶財(cái)信地產(chǎn)全資子公司前,安徽誠(chéng)和物業(yè)由海南燁城投資與重慶得固商貿(mào)分別持股50%。
??據(jù)企查查顯示,海南燁城投資由袁智杰100%持股,重慶得固商貿(mào)則是由劉光銀與明鈺森各自持股99%和1%。
??2021年5月7日,海南燁城投資與重慶得固商貿(mào)分別將其持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予財(cái)信物管,彼時(shí)安徽誠(chéng)和物業(yè)的全部權(quán)益評(píng)估值約為2億元。
??也就是說(shuō),盧生舉將安徽誠(chéng)和物業(yè)收入囊中僅一個(gè)月后,就將其注入了上市公司。
??根據(jù)安徽誠(chéng)和物業(yè)近兩年的營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看,公司正處于利潤(rùn)的上升期。2019年公司營(yíng)收1.46億元,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.36億元。2020年,公司的營(yíng)業(yè)收入減少了9%,但凈利潤(rùn)卻增長(zhǎng)了超20%。此外,根據(jù)評(píng)估結(jié)果,安徽誠(chéng)和物業(yè)預(yù)計(jì)在2021年-2025年的凈利潤(rùn)分別為1667.79萬(wàn)元,1882.9萬(wàn)元、1962.94萬(wàn)元、2017.05萬(wàn)元及2027.32萬(wàn)元。
??將處于盈利期的安徽誠(chéng)和物業(yè)注入財(cái)信發(fā)展,無(wú)疑將影響上市公司未來(lái)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。
??除此之外,交易雙方還簽署了“盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償協(xié)議書”,財(cái)信物管承諾安徽誠(chéng)和物業(yè)2021 年、2022年、2023年的凈利潤(rùn)分別不低于1,700 萬(wàn)元、1,900萬(wàn)元以及2,100 萬(wàn)元。若安徽誠(chéng)和物業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)承諾數(shù)額,財(cái)信物管將以現(xiàn)金的方式向財(cái)信發(fā)展補(bǔ)齊。
??可見(jiàn),無(wú)論安徽誠(chéng)和物業(yè)日后盈利與否,財(cái)信發(fā)展的收益都已經(jīng)得到了保障。
??提升估值
??物業(yè)股平均市盈率通常在30倍以上,明顯高于地產(chǎn)。此次,盧生舉將物業(yè)注入財(cái)信發(fā)展,這筆逆操作背后,或有意借物業(yè)提升上市公司估值。
??去年12月,方圓房服集團(tuán)注入物業(yè)概念——方圓現(xiàn)代生活,彼時(shí)其動(dòng)態(tài)市盈率約為11.38倍,如今已經(jīng)上升至18.22倍,估值大幅提升。截止6月15日,方圓房服集團(tuán)總市值達(dá)2.36億港元,年內(nèi)增幅超20%。
??近兩年以來(lái),財(cái)信發(fā)展股價(jià)一直低位震蕩,大多在4元/股之下徘徊。2021年5月25日,公司股價(jià)盤中沖高至每股3.63元,創(chuàng)近半年以來(lái)新高后便持續(xù)下跌,截止6月15日,財(cái)信發(fā)展報(bào)收于3元/股,跌4.15%。
??橫盤太久,財(cái)信發(fā)展的股價(jià)需要一劑“強(qiáng)心針”。事實(shí)上,方圓房服集團(tuán)已做出了“正確示范“。
??分拆上市“夢(mèng)碎”
??據(jù)了解,財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)為財(cái)信集團(tuán)下屬的物業(yè)板塊,該公司同樣由重慶財(cái)信地產(chǎn)100%控股,盧生舉為公司實(shí)際控制人。
??換言之,財(cái)信集團(tuán)本是有自己的物業(yè)公司,在2019年財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)已經(jīng)有了謀求上市的打算。
??2020年1月16日,財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)薛茫茫曾在集團(tuán)新春團(tuán)拜會(huì)上稱:要加速擴(kuò)張發(fā)展,切實(shí)履行戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和“3個(gè)1”階段性戰(zhàn)略目標(biāo),實(shí)現(xiàn)香港主板的上市。
??今年5月以來(lái),盧生舉一直在挪騰旗下的物業(yè)資產(chǎn),挪入的主體正是于今年4月才成立的財(cái)信物管。
??企查查顯示,財(cái)信物管成立于2021年4月26日,注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。成立一個(gè)月后,公司開(kāi)始了一波收購(gòu)行動(dòng)。除了安徽誠(chéng)和物業(yè)之外,還購(gòu)入了湖南財(cái)信智慧生活服務(wù)30%股權(quán)與重慶財(cái)信龍水湖物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)。
??2021年5月8日,湖南財(cái)信智慧生活服務(wù)30%股權(quán)由重慶得固商貿(mào)轉(zhuǎn)至財(cái)信物管,另外70%的股權(quán)握在財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)子公司公元物管手中。
??同日,重慶財(cái)信龍水湖物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)由財(cái)信智慧生活服務(wù)集團(tuán)轉(zhuǎn)向財(cái)信物管。加上前一日收購(gòu)的安徽誠(chéng)和物業(yè),財(cái)信物管兩日內(nèi)擁有了三家公司。
??挪移資產(chǎn)往往被業(yè)內(nèi)視為公司謀求上市的前兆,但隨之安徽誠(chéng)和物業(yè)被放入地產(chǎn)上市平臺(tái),同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變成了盧生舉上市路上的一道坎。
??與收購(gòu)公告同日發(fā)布的是財(cái)信地產(chǎn)關(guān)于避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾函。重慶財(cái)信地產(chǎn)承諾,自本次收購(gòu)后起18 個(gè)月內(nèi),通過(guò)包括資產(chǎn)重組、關(guān)停并轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)合并等方式解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。
??換言之,財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)、財(cái)信物管在未來(lái)18個(gè)月之內(nèi),都要注入到財(cái)信發(fā)展上市公司內(nèi)。
??在物業(yè)資產(chǎn)被注入財(cái)信發(fā)展后,物業(yè)獨(dú)立上市的夢(mèng)也將隨之破碎。
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(2023-02)1571.9點(diǎn)
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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