??2021年6月29日，隨著武漢首輪集中供地土拍結(jié)束，22座重點(diǎn)城市首輪集中供地全部在上半年完美收官。

??整體來(lái)看，22城雙集中供地是上半年百?gòu)?qiáng)投資的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著企業(yè)三道紅線指標(biāo)不斷優(yōu)化，二季度房企投資積極性顯著提升，TOP50強(qiáng)投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點(diǎn)。

??從城市來(lái)看，隨著22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中供地的落幕，城市間分化也變得愈加明顯，部分城市熱度較高，如重慶、深圳、廈門、杭州等，其中重慶、廈門樓板價(jià)漲幅均45%，也有部分城市的多數(shù)地塊以底價(jià)成交，如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等，而最后集中供地的兩個(gè)城市，上海和武漢的熱度則相對(duì)較為平穩(wěn)，尤其是上海的土拍政策在多維度、高精度的調(diào)控下，具有較為積極的意義。

??隨著第二、三批集中供地的來(lái)臨，未來(lái)城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍會(huì)加劇，其中龍頭房企和國(guó)企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優(yōu)勢(shì)顯著，相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過(guò)合作拿地或撿漏的方式參與。

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??22城首輪集中供地成交10486億元

??2021年4月15日，長(zhǎng)春打響了22城首輪集中供地的“第一槍”，雖然長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓以平淡收?qǐng)觯S后北京、深圳、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市首輪集中供地，地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，多數(shù)房企不惜犧牲利潤(rùn)也要搶到目標(biāo)地塊。這主要是由于集中拍地時(shí)間間隔較長(zhǎng)，部分熱點(diǎn)城市長(zhǎng)時(shí)間的土地“零增長(zhǎng)”造成房企的“饑餓感”造成的。

??6月25日，上海終于完成了首輪土地集中出讓，從總金額來(lái)看，上海的成交總價(jià)在首批集中供地的22城中排第六位，但是在上海土拍政策高精度的調(diào)控下，上海作為一直以來(lái)的熱點(diǎn)城市，首次集中供地整體較為平穩(wěn)，無(wú)論是從區(qū)域分布、成交價(jià)格、拿地房企等多方面來(lái)看相對(duì)“平衡”，過(guò)熱、過(guò)冷的現(xiàn)象均未出現(xiàn)。

??不僅如此，上海還通過(guò)多維度調(diào)控，給房企預(yù)留了部分盈利空間，同時(shí)引入產(chǎn)業(yè)等出讓條件也最大限度地提高了競(jìng)拍的準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化了區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，推動(dòng)五大新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展需要，可謂經(jīng)典。

??在此之后，武漢作為22城中最后一個(gè)進(jìn)行首輪集中供地的城市，也在6月29日落下帷幕，從成交情況來(lái)看，武漢共推出56宗地塊，其中涉宅地塊49宗，共計(jì)建面960.5萬(wàn)平方米，占2020年全年成交涉宅用地建面的33%。成交總價(jià)達(dá)778億元，在第一批集中供地城市中位列前五，僅次于杭州、北京、南京和廣州。但由于多數(shù)地塊底價(jià)成交，平均成交溢價(jià)率僅9.3%。

??圖：首輪集中供地成交金額超過(guò)400億的城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??至此，22座重點(diǎn)城市首輪集中供地已全部出爐，共計(jì)出讓含宅地塊782幅，成交金額達(dá)到10486億元。在集中供地模式下，城市間的洗牌與分化在加劇，既有熱度居高不下的城市，也有地塊底價(jià)成交、甚至流拍的城市。

??我們認(rèn)為，集中供地政策本身無(wú)論是初衷還是“雙集中”的方式，都會(huì)對(duì)“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”有一定的幫助，在具體實(shí)施的過(guò)程中需要根據(jù)各城不同的情況進(jìn)行調(diào)整。在這其中上海多維度、精細(xì)化的調(diào)控方式有一定的借鑒意義。

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??上半年新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻超百億

??22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應(yīng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是上半年百?gòu)?qiáng)投資的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著企業(yè)三道紅線指標(biāo)不斷優(yōu)化，二季度，隨著首批集中供地城市的開(kāi)始集中供地，房企投資積極性顯著提升，TOP50強(qiáng)投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點(diǎn)。

??截止2021年上半年末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)千億的房企已達(dá)到13家。

??從各梯隊(duì)新增貨值集中度來(lái)看，TOP1-10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)房企的38%，較5月末提高2個(gè)百分點(diǎn)，TOP11-20強(qiáng)占比17%，與5月末保持一致，后50強(qiáng)房企新增貨值僅占百?gòu)?qiáng)的19%。短期來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)并未改變，在集中供地影響下投資集中度將進(jìn)一步提升。

??圖：2021年1-6月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)新增貨值集中度情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

??從單月拿地力度來(lái)看，在土地價(jià)格較高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后，6月份50強(qiáng)房企的投資力度有所下滑，單月投資金額為3110億元，環(huán)比下滑37%，一方面是由于總價(jià)高城市的數(shù)量減少所致，另一方面規(guī)模房企經(jīng)過(guò)積極補(bǔ)倉(cāng)后，拿地步伐也有所放緩。

??整體來(lái)看，2021年50強(qiáng)房企投資金額1.64萬(wàn)億，與去年上半年相持平。“走勢(shì)上呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)”，50強(qiáng)房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來(lái)下滑的趨勢(shì)，二季度在集中供地帶動(dòng)下，投資力度顯著高于一季度與去年四季度，與2020年二季度的投資窗口期持平。

??圖：2020年1月-2021年6月50強(qiáng)房企單月投資額（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

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??規(guī)模房企在集中供地中率先“搶跑”

??從房企的競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，規(guī)模房企、國(guó)企、央企占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。其中TOP50房企超過(guò)半數(shù)在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競(jìng)得雙集中供地四成地塊。

??反之中小房企生存環(huán)境堪憂，只能通過(guò)聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖的方式參與。目前看來(lái)“中小型房企+地方平臺(tái)公司”是較為主流的合作模式，規(guī)模房企相對(duì)更傾向于獨(dú)立拿地。

??由此可見(jiàn)，規(guī)模房企策略仍是聚焦首輪集中拍地，一方面資金優(yōu)勢(shì)可以“先發(fā)制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

??但考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變，頭部房企首發(fā)領(lǐng)跑的同時(shí)，同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力。在上半年積極補(bǔ)充貨值后，預(yù)計(jì)投資的腳步將略有放緩。

??因此，對(duì)于中小房企而言，核心城市第二、三輪集中供地將成為投資的窗口期與機(jī)遇期，尤其類似武漢這樣土拍調(diào)控相對(duì)寬松、拿地門檻較低的核心城市，是中小房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的首選。

??整體而言，隨著集中供地第一輪結(jié)束，核心城市土地供應(yīng)暫告一段落，預(yù)計(jì)7月份房企工作重心將繼續(xù)偏向銷售、回款等方面。

??未來(lái)房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關(guān)，市場(chǎng)熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化，行業(yè)內(nèi)的洗牌也將持續(xù)，龍頭房企、國(guó)企和央企的優(yōu)勢(shì)持續(xù)放大。

??對(duì)于未能成功拿地的企業(yè)，尤其中小房企來(lái)說(shuō)，及時(shí)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲(chǔ)、保證企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗(yàn)。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆?zhēng)奪的絕佳時(shí)機(jī)。與此同時(shí)，在差異化投資策略下，企業(yè)仍應(yīng)關(guān)注核心三四線城市以及非公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)。