公司楊宏彬 2021-07-20 10:06:05 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
??4個(gè)月前,遠(yuǎn)洋資本以10.3億元的價(jià)格獲得了紅星地產(chǎn)控股股東紅星企發(fā)18%的股權(quán)。如今,這起收購(gòu)終于露出了全貌,遠(yuǎn)洋將成為紅星地產(chǎn)的掌舵者。
??7月18日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)(3377.HK)發(fā)布公告,稱(chēng)將與遠(yuǎn)洋資本組成合資公司,以40億元的價(jià)格向紅星美凱龍控股收購(gòu)紅星企發(fā)70%的股權(quán),其中包括3個(gè)月前遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)的18%。
??此次收購(gòu)紅星企發(fā)的合資公司由遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本按50:50的股權(quán)比例組成,合資公司持有天津遠(yuǎn)璞100%股權(quán),后者為遠(yuǎn)洋資本初次收購(gòu)紅星企發(fā)的主體公司。
??據(jù)了解,遠(yuǎn)洋集團(tuán)為遠(yuǎn)洋資本的最大股東,持有其49%的股權(quán)。在本次收購(gòu)?fù)瓿珊?,紅星企發(fā)將由遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本分別持有35%,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的合計(jì)持股比例約為52.15%。
??其實(shí),紅星企發(fā)向遠(yuǎn)洋“賣(mài)身”一事坊間早有傳聞。彼時(shí),有消息稱(chēng),遠(yuǎn)洋資本擬斥資200億元收購(gòu)紅星企發(fā)旗下主體紅星地產(chǎn)。
??“靴子”落地后,這起收購(gòu)與傳聞?dòng)袃纱蟪鋈耄湟皇鞘召?gòu)方變成了遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本,其二是價(jià)格與200億元相去甚遠(yuǎn)。
??事實(shí)上,這筆交易確實(shí)存在“差價(jià)”,收購(gòu)方的變化,則是披上了一層“聯(lián)營(yíng)”外衣。
??“縮水”77億
??據(jù)了解,截止2020年末,紅星企發(fā)凈資產(chǎn)為167.49億元,以該數(shù)值計(jì)算,70%的股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值約為117.24億元,但遠(yuǎn)洋的出價(jià)僅僅只有40億元,縮水超77億元。
??IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)此分析稱(chēng),收購(gòu)價(jià)與對(duì)應(yīng)的股權(quán)價(jià)值相差過(guò)大,表示紅星企發(fā)可能存在明股實(shí)債問(wèn)題,或者收購(gòu)價(jià)被打了較大的折扣,后者說(shuō)明紅星企發(fā)的流動(dòng)性壓力非常嚴(yán)重。
??據(jù)企查查顯示,紅星企發(fā)的第一大股東為紅星美凱龍控股,目前股權(quán)比例為51.4894%,加上已經(jīng)向遠(yuǎn)洋資本出售的18%股權(quán),其原本持有的股比為69. 4894%。其第二大股東為泰康信托,持股23.4694%。通常,信托持股多有明股實(shí)債之嫌。
??此外,紅星美凱龍控股所持有的股權(quán)并不足70%,何以向遠(yuǎn)洋出售?進(jìn)一步穿透紅星企發(fā)的股權(quán)可知,除了第二大股東持股較多外,紅星企發(fā)的剩余的股權(quán)非常分散,由多家合伙企業(yè)或自然人控股的公司持有,據(jù)了解,這些公司的股東多數(shù)為紅星美凱龍集團(tuán)相關(guān)人員。
??其中,上海伯樓投資咨詢(xún)合伙企業(yè)(有限合伙)的大股東為樓超鋼,持股95%。此人身份是紅星地產(chǎn)集團(tuán)總裁。上海美龍資管唯一股東儲(chǔ)琴華為紅星美凱龍家居集團(tuán)原審計(jì)監(jiān)察負(fù)責(zé)人。
??由于本次協(xié)議的簽約對(duì)象中沒(méi)有出現(xiàn)泰康信托的身影,那不足70%部分可能從這些類(lèi)似員工持股平臺(tái)公司中“補(bǔ)足”。
??此外, 紅星美凱龍控股要分走紅星企發(fā)2020年大部分利潤(rùn)也是交易對(duì)價(jià)縮水的原因之一。根據(jù)公告,紅星企發(fā)2020年已售物業(yè)未分配的利潤(rùn)由紅星美凱龍控股分占80%,未售及自持未售的及自持物業(yè)的利潤(rùn)紅星美凱龍控股分占70%。
??遠(yuǎn)洋“聯(lián)營(yíng)”
??雖然已經(jīng)決定將紅星企發(fā)收入囊中,但對(duì)于這筆交易,遠(yuǎn)洋似乎顯得十分謹(jǐn)慎。首先,其選擇與遠(yuǎn)洋資本以各占一半的比例進(jìn)行收購(gòu),且收購(gòu)之后不并入報(bào)表,僅以合聯(lián)營(yíng)企業(yè)入賬。
??同時(shí),此次入主紅星企發(fā),遠(yuǎn)洋分成了四步走。除了第一次收購(gòu)的18%外,剩余股權(quán)分別于7月30日收購(gòu)22%,8月10日收購(gòu)11%及明年1月10日收購(gòu)19%。
??柏文喜對(duì)此分析稱(chēng),遠(yuǎn)洋集團(tuán)此舉一方面是為了避免并表被推高負(fù)債率,另一方面也是為了減少資本性開(kāi)支和未來(lái)的開(kāi)發(fā)融資壓力而借助遠(yuǎn)洋的投資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本。
??同時(shí)柏文喜表示,收購(gòu)分四步操作一方面可以降低遠(yuǎn)洋的一次性付款壓力,另一方面也可以在分次付款中逐步介入運(yùn)營(yíng)管理以發(fā)現(xiàn)可能存在的未披露風(fēng)險(xiǎn)與或然風(fēng)險(xiǎn),提升投資活動(dòng)的安全性,這也是投資領(lǐng)域的常規(guī)做法。
??其實(shí),遠(yuǎn)洋的謹(jǐn)慎不無(wú)道理。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,2020年紅星企發(fā)實(shí)現(xiàn)除稅后凈利18.11億元,相較于2019年增長(zhǎng)2.09億元。
??雖然盈利在增長(zhǎng),但公司的債務(wù)問(wèn)題卻不容樂(lè)觀。截至2020年底,紅星企發(fā)的總資產(chǎn)為1189億元,總負(fù)債高達(dá)1021億元,其中流動(dòng)負(fù)債900.7億元??鄢?00億元的合同負(fù)債后,流動(dòng)負(fù)債仍有400億,而手頭現(xiàn)金僅有90億元,面臨償債壓力。
??過(guò)高的負(fù)債,或正是遠(yuǎn)洋不想讓紅星企發(fā)并表的重要原因。而對(duì)于收購(gòu)紅星企發(fā)的目的,遠(yuǎn)洋集團(tuán)在公告中表示,紅星企發(fā)持有的物業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)良,與集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)一致。收購(gòu)有利于集團(tuán)后續(xù)開(kāi)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??截至去年底,紅星地產(chǎn)存貨逾600億元,持有91個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,住宅面積合計(jì)約2017.1萬(wàn)平方米,商業(yè)建筑面積合計(jì)625.2萬(wàn)平方米。
遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)(中國(guó))有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91110000625904608L 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:706487(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 111 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 51
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310105MA7F6R4560 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:500000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 3 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 27
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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