在地產(chǎn)股綠油油之際，開發(fā)商頭上卻多了一道“紅線”。

??“試點(diǎn)房企拿地資金支出不得超過年度銷售額的40%?！?月26日，市場(chǎng)傳出“三道紅線”升級(jí)的消息，據(jù)悉，這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，也包括收并購(gòu)等拿地資金支出。

??“吹哨人”是旭輝集團(tuán)CEO林峰，他于當(dāng)日早間在自家官微發(fā)了一篇推文，就曾透露：投資買地的金額不超過年度累計(jì)銷售的40%。

??毫無疑問，這道紅線比“三道紅線”更具威力，也對(duì)房企及行業(yè)產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。換言之，即使開發(fā)商再有錢，也不能自由地在土地市場(chǎng)上揮霍。

??有投拓口人士透露，“得到消息后，某TOP 3房企的總裁趕緊開會(huì)，研究對(duì)策去了?！边€有消息指出，某位TOP 4房企因?yàn)樵诘谝惠喖泄┑啬玫靥啵谙乱惠喴驯幌拗颇玫亍?/p>

??眼下，政策組合拳不僅從供給側(cè)壓著房企投、融兩端降杠桿，還從需求側(cè)影響居民買房貸款利率，本質(zhì)上是旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序。未來，不排除地產(chǎn)行業(yè)還有更多政策“補(bǔ)丁”的出現(xiàn)。

??額度“透支”

??此前，在22個(gè)重點(diǎn)城市拿地被“兩集中”。但事實(shí)證明，它并沒有平抑躁動(dòng)的土地市場(chǎng)，眾多房企依舊削尖腦袋放手一搏，其中不乏國(guó)企央企。

??所以今年上半年的數(shù)據(jù)一拉，十余家房企已經(jīng)“超額”了。

??據(jù)克而瑞主流房企拿地銷售比統(tǒng)計(jì)：上半年超過40%的房企就有13家，其中有兩家拿地最為生猛、超過90%，分別是卓越集團(tuán)和越秀地產(chǎn)；建發(fā)地產(chǎn)緊隨其后，超過70%。

??超過50%的，有綠城中國(guó)、中駿集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)、招商蛇口和華潤(rùn)置地；徘徊在40%~50%的有4家，龍光、融信、雅居樂、中國(guó)鐵建；另有11家房企比例在30%~40%之間。

??在首輪集中土拍中，發(fā)力過猛的房企，雖然在“關(guān)閘”之前囤到了“糧草”，但將面臨額度不足、低利潤(rùn)率出貨的考驗(yàn)，有可能會(huì)在下半年消停一陣子。

??為了不至于血虧，甚至出現(xiàn)房企提前退地的現(xiàn)象。7月20日，宋都股份宣布退地，這是“集中供地”以來的首個(gè)退地案例。可見高溢價(jià)、低利潤(rùn)地塊，大部分房企都在承壓。

??另一波在上半年選擇觀望，且手中尚有拿地額度的房企，在接下來的半年里，反而可以好好精挑細(xì)選一下地塊，甚至有可能逆轉(zhuǎn)成為年度贏家。

??顯而易見，拿地規(guī)則的再次更新，定會(huì)影響到房企第二輪、第三輪集中拍地的抉擇。

??是否存在一些“另類”方法去規(guī)避拿地這道“紅線”，例如，自己不拿地，然后介入其他房企的項(xiàng)目，通過這類合作的方式擴(kuò)大業(yè)績(jī)？但有業(yè)內(nèi)人士表示，合作拿地一樣算作總銷售的占比里。

??但的確有一部分拿地方式，是沒有被列入“限購(gòu)”范圍，例如城市更新、產(chǎn)業(yè)等多方面獲取土地。

??據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均參與城市更新，并且 51%的百?gòu)?qiáng)房企城市更新規(guī)模已超百萬平米。可見，未來房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目的爭(zhēng)奪，應(yīng)該更為激烈。

??此外，房企尋求險(xiǎn)資的合作也會(huì)增加，險(xiǎn)資拿地，房企參股，全程操盤。

??對(duì)于搶不到地的開發(fā)商們，林峰還有一條中肯建議，“有一些小規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，常常買不到地，不如放棄買房買地，拿著資金改為買股買債?！?/strong>

??挑對(duì)能熬過紅海的企業(yè)，行業(yè)回歸正常之后，常態(tài)應(yīng)該是十幾倍的市盈率，如果本身買的又是有持續(xù)增長(zhǎng)的企業(yè)，那兩項(xiàng)疊加，收益率還是可觀的。

??向左還是向右？

??“這道紅線”關(guān)注土地投入的總額，限制買地支出，透露出了哪些潛臺(tái)詞？

??第一，房企少囤地囤房，自然得多去庫存。

??作為對(duì)政策領(lǐng)悟最敏銳的房企，萬科在兩天前召開了一場(chǎng)內(nèi)部會(huì)議，討論下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，郁亮也提及收緊投資，銷售回款是下半年工作的重中之重。在他看來，“萬科的問題不是手里沒貨，而是消化不良，是區(qū)域消化不夠多，不夠快?！?/p>

??而在更早之前的中南半年度工作會(huì)議，陳昱含也將今年企業(yè)的主基調(diào)定為“去庫存”，各區(qū)域被下達(dá)去化、回款等任務(wù)指標(biāo)。每隔一段時(shí)間，會(huì)有專門會(huì)議匯報(bào)進(jìn)度。

??據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，陽光城、世茂等房企也有自己的去庫存安排。可見，“去庫存”已成為行業(yè)當(dāng)下的基本共識(shí)。

??第二，驅(qū)逐“劣幣”，穩(wěn)固行業(yè)現(xiàn)有秩序。

??過去，將規(guī)模視為發(fā)展第一要素的房企，拿地大膽激進(jìn)，甚至有一些房企拿地銷售比常年超過60%。該政策落地后，特別是被限額拿地且負(fù)債率較高的房企，未來日子不好過，甚至有可能暴雷后出局。

??另外，不鼓勵(lì)房企搶地上規(guī)模，未來土儲(chǔ)規(guī)模還得降。面粉的額度被限制了，何來面包？包括頭部房企在內(nèi)，發(fā)展速度將會(huì)有所減緩，行業(yè)幾乎難再現(xiàn)“黑馬”。

??第三，從根源上穩(wěn)定地價(jià)。

??從教育培訓(xùn)行業(yè)整頓各種亂象開始，到學(xué)區(qū)房逐漸退場(chǎng)，再到如今限制買地支出，本質(zhì)上，都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序。

??房企拿地被“束縛”住之后，不僅會(huì)降低其在高地價(jià)城市的拿地?zé)岫?，還勢(shì)必會(huì)影響到地方的土地市場(chǎng)收入，符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策的取向。

??第四，房企面臨新的戰(zhàn)略抉擇，三四線城市拿地或許又將火起來。

??由于地價(jià)在不同區(qū)域占比不同，在林峰看來這個(gè)指標(biāo)也“不太公平”，比如一二線城市的貨值中地價(jià)的占比常超過70%，如果要控在40%以內(nèi)。

??眼下只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長(zhǎng)；另一種是到地價(jià)占比貨值低于40%的三四線城市去投資。

??政策漏洞被“堵”上

??除了投資買地的金額不超過年度累計(jì)銷售的40%，監(jiān)管層還有另一項(xiàng)觀察指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。這是企業(yè)的自身造血能力，代表長(zhǎng)期健康程度。

??具體來說，對(duì)于近三年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)的企業(yè)，需要提供近半年購(gòu)地資金來源情況說明和后續(xù)購(gòu)地繳款資金安排，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，并對(duì)其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等給予限制。

??而在金融融資層面，監(jiān)管方面施行了銀行分級(jí)管控、企業(yè)三道紅線、購(gòu)房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控，從表內(nèi)到表外，從境內(nèi)到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。

??據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，100家典型房企的累計(jì)融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%。

??除了投融兩端，監(jiān)管部門也在客戶C端層面出手了。一個(gè)多月以來，杭州、廣州、武漢等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房貸額度銳減，部分銀行暫停接單二手房業(yè)務(wù)。無獨(dú)有偶，新房按揭貸款也出現(xiàn)了收緊，審批門檻提升、放貸周期拉長(zhǎng)以及利率上調(diào)。

??通常銀行放款周期1個(gè)月左右，而目前熱點(diǎn)城市放貸周期至少3個(gè)月起步，其中南京、合肥更要排隊(duì)到6個(gè)月以后，甚至多家銀行無法確定放款周期。收緊銀根，也進(jìn)一步影響了房企的回款速度，不少開發(fā)商直言“壓力特別大”。

??如若說，三道紅線在約束房企明股實(shí)債方面仍有漏洞，部分房企通過債務(wù)出表，還是可以快速“變綠”；那么眼下，對(duì)于購(gòu)房者停貸等政策打上補(bǔ)丁，房企便再無“漏洞”可鉆。

??當(dāng)土地杠杠、財(cái)務(wù)杠杠模型基本失效后，所有房企站在同一起跑線上，未來想要“突圍”，更多要依靠管理紅利與產(chǎn)品升級(jí)。