??連續(xù)兩天出售南京江寧、北京豐臺項目，華夏幸福（600340. SH）要迎來曙光了嗎？

??事件首先源起萬科。

??7月26日，樂居財經獲悉，南京孔雀海房地產開發(fā)有限公司更名為南京裕融置業(yè)有限公司，投資人則由無錫幸?；鶚I(yè)房地產開發(fā)有限公司變更為南京萬科企業(yè)有限公司。

??簡單說，萬科接過了華夏幸福南京孔雀海的盤子，無錫幸?；鶚I(yè)徹底退出。

??另一則，發(fā)生在7月28日，廊坊京御房地產開發(fā)有限公司退出對北京豐科新元科技有限公司的投資，退出前持股49%。后者的最終受益人從“王文學”變更為“王赤宇”。

??這是華夏幸福早在2015年入股的北京豐臺項目，計劃總投資額達92億元。

??退出92億豐臺項目

??新更名的裕融置業(yè)目前由南京萬科100%持股，最終受益人從王文學變更為徐新。該公司最早成立于2016年12月，注冊資本為5000萬元。

??南京孔雀海（現已更名：裕融置業(yè)）是南京東山G70地塊的競得主體。2016年11月，南京孔雀海經過55輪競價，以14.8億元拿下東山G70地塊，樓面價達2.39萬元/平方米，成為江寧地王。

??該地塊規(guī)劃總用地面積約37.16畝，為二類居住用地，項目原規(guī)劃建設7棟高層住宅及相關配套設施，被命名為孔雀城上元府。

??然而，該項目自拿下以來頗為曲折。地塊拿下后遇上南京江寧限價，孔雀城上元府被迫走高端路線，不得不延遲入市。此后，項目在2018年因為機場限高，還屢被迫調整方案。

??根據南京市住房保障和房產局此前發(fā)布的《2020年第二季度擬上市計劃表》，該項目135套房源計劃在去年4月對外銷售，但直至今天，項目仍未能入市銷售。據了解，孔雀城上元府需現房銷售。

??此次退出的北京豐臺項目，則是華夏幸福于2015年拿下的。

??當年10月，華夏幸福全資子公司九通基業(yè)有限公司與北京三家公司對豐臺科技園東區(qū)三期1516-35地塊及1516-36地塊的開發(fā)進行合作。九通基業(yè)通過向北京豐科新元科技有限公司注資3.82億元，取得49%股權。

??2019年10月，華夏幸福旗下的另一主體廊坊京御房地產開發(fā)有限公司，接替九通基業(yè)持有豐科新元科技49%股權。

??豐臺科技園東區(qū)三期1516-35地塊及1516-36地塊用途均為科教用地（高新技術產業(yè)），使用權面積分別為5.8萬平方米和8.1萬平方米。

??兩地塊合計總建筑面積58.74萬平方米，截至2020年底竣工面積僅4.02萬平方米。項目計劃總投資額91.75億元，至2020年底的實際投資額2.02億元。

??僅按此計算，如果華夏幸福不退出項目，其需負責項目近45億元的資金投入。

??據了解，股權變更前，豐科新元科技由廊坊京御房地產、豐臺科技園投資控股、豐科世紀科技孵化器分別持有股49%、45.45%、5.55%。

??廊坊京御房地產退出后，豐臺科技園投資控股持股上升到89.13%，豐科世紀科技孵化器持股升至10.87%。后兩者的最終實控人均為中關村科技園。

??債務化解進行時

??在調控、融資及市場多種因素影響下，華夏幸福與泰禾、藍光等陷入危機的一眾房企，成為行業(yè)關注的焦點。為緩解債務危機，出售公司股權與項目成為這些企業(yè)拯救現金流的最直接方式之一。

??如泰禾試圖引入萬科自救，藍光出售藍光嘉寶股權予碧桂園服務。

??作為引起行業(yè)關注的交易之一，6月10日，華夏幸福為緩解資金危機將城市更新板塊賣給了鵬瑞，自己全盤退出。而在此前，華夏幸福還將武漢新洲項目、南京上秦淮項目以及嘉興南湖項目等多個項目進行出售。

??但由于受宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，華夏幸福資金問題仍然待解，自救仍在繼續(xù)。

??近期，該公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務形式的債務本息金額63.81億元。截至2021年7月19日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計732.20億元。

??此前曾有消息透露，有關華夏幸福綜合性風險化解方案已經制定完畢，最快將于7月對外公布。根據該消息，華夏幸福最終債務方案主要集中在四方面。

??當中包括：債務展期1-2年時間；到期債券協商轉化為非債券類債務，部分轉股；華夏幸福的相關業(yè)務將進行重組，住宅、產業(yè)園區(qū)運營和商業(yè)可能是未來主要業(yè)務；董事長王文學會留在華夏幸福從事“擅長的業(yè)務”，但相關權重可能會下降。

??方案涵蓋從債務展期，到股權稀釋的各個方面。按照預期，華夏幸福債務危機將在2021年解決，2022年將恢復正常經營。

??對此債務處理方案，華夏幸福曾在7月22日的投資者互動平臺回應稱，在地方政府的指導和支持下，公司正在盡快開展綜合性的風險化解方案制定工作。同時，金融機構債權人委員會也在積極協調推進公司債務展期事宜，為綜合化解方案的制定和執(zhí)行爭取必要的時間。

??7月19日，華夏幸福公布經營情況簡報顯示，其4-6月權益口徑合計銷售額50.37億元，同比下降74.99%。至此，華夏幸福上半年權益口徑合計銷售額109.14億元，同比下降68.56%。

??引戰(zhàn)！引戰(zhàn)！

??一定程度上，華夏幸福走至今日，成也“平安”，敗也“平安”。

??2018年7月，中國平安137.7億元入股華夏幸福19.70%，成為第二大股東。隨之而來的，還有吳向東帶給華夏幸福的一份新戰(zhàn)略：商業(yè)地產和城市更新等業(yè)務。

??得到金主股東平安助力的華夏幸福，隨后展開了商業(yè)地產的“大躍進”。

??2019年9月，吳向東砸116億元在武漢拿地，逐漸將商業(yè)地產的投資攀升到350億元。吳向東更提出目標：“華夏幸福要做中國最好的商業(yè)地產項目?！?/p>

??然而，對商業(yè)地產、城市更新等重資產、長投資周期項目的投入，最終讓華夏幸福積重難返。其危機也隨著一年前那個平安夜，中國平安表示“不再給予華夏幸福資金支持”而爆發(fā)。

??據了解，華夏幸福陷入流動性危機后，以往鮮少露面的王文學親自參與金融債權人大會，向債權人檢討、致歉，表態(tài)堅決不逃廢債。

??與泰禾、藍光試圖引入戰(zhàn)略投資者徹底解決債務危機相似，王文學變的頻繁露臉，多少也與華夏幸福的引戰(zhàn)有關。

??除了已與廊坊市政府已組建起了專班，尋求債務展期，華夏幸福目前還與當地國企洽談引戰(zhàn)事宜。

??這從上面?zhèn)鞒龅娜A夏幸福債務處理方案也能力證一二。該方案涵蓋了從債務展期，到股權稀釋的各個方面。引戰(zhàn)顯然是選擇之一。

??此前廊坊市人民政府、河北省產業(yè)投資基金管理公司，已共同出資成立了河北新空港發(fā)展投資有限公司。華夏幸福持有河北新空港2.6%股權。據悉，河北新空港將成為華夏幸福重組的主體。

??此外，在2020年報中，華夏幸福的應收賬款余額為648.84億元，其中應收政府園區(qū)結算款達640.94億元。這些應收賬款，絕大部分是廊坊所欠下的。將廊坊市的債轉股，或也將成為華夏幸福引戰(zhàn)的另一條路徑。