??行業(yè)監(jiān)管持續(xù)嚴格的形勢下，小房企的日子愈發(fā)煎熬。

??8月6日晚間，上海大名城企業(yè)股份有限公司（(600094.SH，下稱“大名城“）發(fā)布2021年半年度報告。期內(nèi)，大名城營業(yè)收入42.03億元，同比下降45.20%；歸屬上市公司凈利2.39億元，同比下降21.06%。

??對于營收凈利“雙降”背后的原因，大名城解釋稱房地產(chǎn)行業(yè)存在銷售周期與收入確認周期不匹配的特點，本期新增結(jié)轉(zhuǎn)項目收入及利潤較上年度減少，新獲取高毛利項目尚未竣工。

??與此同時，公司轉(zhuǎn)讓子公司，合并范圍變動導致同比收入和利潤較上期變動減少，未來收益提前兌現(xiàn)，但所產(chǎn)生的收益為非經(jīng)常性損益，從而導致本期非經(jīng)常性損益大幅增加，歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤大幅減少。

??值得一提的是，2020年大名城斥資53.72億元在上海拿地，占其當年銷售額逾三分之一。對于規(guī)模不大的房企來說，抗風險能力偏弱，一著不慎，有可能滿盤皆輸。

??優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴記者，當前，上海正進入新一輪上漲周期，因此大名城的總體策略沒有問題。只是調(diào)控太嚴，如果企業(yè)加太高的桿杠，風險還是不能被忽視的。

??深受即期業(yè)績的影響，近期，大名城的股價持續(xù)下探，較2020年5月已跌去超過50%。截至8月9日收盤，報3.51元每股，總市值為86.88億元。

??對于公司市值管理、重倉上海等相關(guān)問題，8月10日，記者致電大名城品牌部，一位工作人員稱需要內(nèi)部溝通后，給予回應(yīng)，但截至發(fā)稿未獲回復。

??業(yè)績指標明顯滑坡

??規(guī)模不大的大名城，一直以來，并不為市場熟知。其官網(wǎng)信息顯示，其隸屬名城控股集團，于2011 年在上海證券交易所A、B 股正式上市。

??目前，大名城已拓展上海、福州、蘭州、南京、杭州等17個城市，相繼開發(fā)高宅、綜合體、寫字樓、星級酒店、旅游文化園區(qū)等多種業(yè)態(tài)。業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營、園林景觀設(shè)計、物業(yè)服務(wù)管理、金融投資等領(lǐng)域。

??2021年上半年，大名城各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)均不佳。除了營收和凈利外，基本每股收益0.0964元，較2020年同期較少21.06%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為9.4億元，較2020年同期減少50.58%。

??毛利方面，大名城近年來的表現(xiàn)也不盡如人意。2017年-2020年，大名城的毛利率分別為30.57%、32.48%、27.12%和17.78%，分別同比增長-31.86%、6.27%、-16.51%和-34.43%。

??不過，毛利下滑如今已是行業(yè)通病。Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率為38.1%，到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率僅有25.92%，毛利率下跌超過30%。

??在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不斷做大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模之際，大名城的資產(chǎn)規(guī)模卻不增反降。年報顯示，2020年期末大名城總資產(chǎn)約為378.3億元，同比減少9.82%；2019年和2018年，大名城總資產(chǎn)分別約為419.5億元、478.4億元。

??截至2020年底，大名城資產(chǎn)負債率62.68%，扣除預收賬款資產(chǎn)負債率為48.84%，凈負債率為70.90%，現(xiàn)金短債比為0.54。踩中一條“紅線”。

??不過半年后，通過銷售回款及處置子公司的現(xiàn)金后，大名城貨幣資金達到38.31億元。到2021年6月末，大名城貨幣資金余額38.31億元，現(xiàn)金短債比為1.62，達到監(jiān)管部門的要求。

??由于業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直未能做大，為尋求企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，大名城曾嘗試多元化業(yè)務(wù)。

??公開資料顯示，2015年，大名城曾成立名城金控作為施行金融投資及租賃業(yè)務(wù)的平臺。

??2016年大名城的金控板塊迎來開門紅，期內(nèi)金融投資及租賃業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入8.4億元，占總收入的9.5%，毛利率高達53.6%。2017年，該項業(yè)務(wù)繼續(xù)增收，實現(xiàn)12.1億元收入，占總收入比例上升至11.8%。

??然而，受宏觀環(huán)境影響，大名城金控板塊的表現(xiàn)在2018年掉頭向下，虧損約3億元。年報顯示，2020年大名城金控板塊營收僅約29萬元，占公司總收入比例接近為零。大名城金控板塊已名存實亡。

??新增土儲重倉上海

??梳理近兩年大名城的動作可以發(fā)現(xiàn)，其對上海市情有獨鐘。

??年報顯示，截至2020年底，大名城貨幣資金23.52億元，較2019年減少38.31%。彼時，大名城貨幣資金達38.13億元。對于貨幣資金的大幅減少，大名城解釋稱主要系較上年新增土儲支出所致。

??2020年，大名城的土地投資金額78億元，在全國新增7宗土地，新增土地儲備面積約465畝，其中70%以上的貨值集中在長三角及東南沿海地區(qū)。

??從新增土儲的分布區(qū)域來看，除去2020年2月以24.6億元競得獲得福州倉山一地塊之外，大名城將其余53.72億元拿地金額全部用在了上海。

??2020年，大名城拿下6幅上海地塊，分別位于上海臨港自貿(mào)區(qū)、臨港奉賢片區(qū)、松江、青浦等區(qū)域。

??其中，6月9日，大名城經(jīng)過47輪競價，以11.35億元競得上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)一宗宅地，樓面價18669元/平方米；3天后，上海大名城競得上海臨港兩宗地塊名稱為臨港科技城D06-01地塊、臨港科技創(chuàng)新城B02-02地塊，合計競得價為11.26億元，合計出讓面積6.03萬平方米。

??除了在一周內(nèi)二度落子上海外，其青浦地塊溢價率24.46%、臨港科技創(chuàng)新城地塊溢價率35.2%，可見其押寶上海的決心。

??事實上，大名城曾多次提及，企業(yè)布局方面，有意縮減西北區(qū)域份額的同時加注華東地區(qū)和東南區(qū)域。

??2020年的營業(yè)收入中，華東區(qū)域、東南區(qū)域、西北區(qū)域分別實現(xiàn)營收65.32億元、64.8億元、17.28億元，占比為44.39%、47.75%、8.86%，同比增長69.96%、52.08%、-55.26%。

??進入2021年，大名城以12.59億元競得上海奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)一地塊，出讓面積54861.1平方米，溢價率約9%。溢價率升高意味著企業(yè)利潤空間的進一步縮小。

??今年4月28日，大名城高端產(chǎn)品線映系在上海對外公開。對于公司發(fā)展，在當天活動上， 大名城集團董事局主席俞培俤認為關(guān)鍵有四大準則：其一是凈資產(chǎn)保持增長，其二是凈資產(chǎn)得到優(yōu)化，其三是凈資產(chǎn)不存在風險，其四沒有過多負債。

??2021年上半年，大名城業(yè)務(wù)主要分布的華東區(qū)、西北區(qū)域、東南區(qū)域毛利率分別為4.08%、23.41%和31.16%。華東區(qū)域的毛利率明顯處于墊底位置。

??重倉上海能否在重多品牌房企中突出重圍，大名城需要面臨時間的考驗。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，盡管上海近年的拿地方式跟以前相比有些區(qū)別，但作為一線城市，上海一直有著不俗的市場需求，因此還是給房企留出了一定的操作和利潤空間。不過，盧文曦還強調(diào)，房地產(chǎn)項目能否盈利取決的因素較多，大名城重倉上海，一定程度上仍是在和市場博弈的過程。