??宋都股份退地事件再起波瀾。

??8月10日晚間，宋都基業(yè)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宋都股份“）發(fā)布公告回復(fù)上交所監(jiān)管工作函，對(duì)杭州退地一事做了進(jìn)一步披露。

??宋都股份稱，2021年5月7日，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊（以下簡(jiǎn)稱“8號(hào)地塊“）土地使用權(quán)隨即與祥生控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱”祥生“）浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，但最終由于祥生方面違約退出導(dǎo)致退地。

??不僅如此，宋都股份還在公告中披露了另一宗地塊合作方違約事件。

??宋都股份稱，2021年5月8日，公司全資子公司杭州長(zhǎng)慧企業(yè)管理有限公司競(jìng)拍獲得12號(hào)地塊（即天目醫(yī)藥港地塊）（以下簡(jiǎn)稱“12號(hào)地塊“）土地使用權(quán)，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司主動(dòng)接洽公司希望就天目醫(yī)藥港地塊進(jìn)行合作開發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，但隨后浙江寶龍放棄合作，也因此打亂了宋都股份整體資金排布計(jì)劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)下，宋都股份集中資金支出金額放大。

??兩個(gè)地塊都被合作方“放鴿子”，無(wú)奈之下，宋都股份只能退地。

??退地“羅生門”

??事件退回到5月7日，杭州首次集中供地拉開帷幕。兩天時(shí)間，出讓地塊57宗，攬金1178億元，這也讓杭州成為上半年全國(guó)土地市場(chǎng)的最大贏家。

??土地市場(chǎng)的熱度少不了房企的推波助瀾，宋都股份是其中之一。在這場(chǎng)土地大戰(zhàn)中，宋都股份成功斬獲5宗地塊。但作為一家年度凈利潤(rùn)僅有3.52億元的中小型房企，宋都股份要一次獨(dú)攬五幅地塊，在資金面上有不小的壓力。

??按照宋都股份過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，合作開發(fā)、聯(lián)合拿地是其多年運(yùn)營(yíng)模式之一。根據(jù)宋都2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其開發(fā)的39個(gè)住宅項(xiàng)目中只有3個(gè)是100%持股，其他均為合作開發(fā)項(xiàng)目。

??用慣了合作開發(fā)套路的宋都股份不曾想到，竟然會(huì)被合作方“套路”了。

??7月20日，宋都股份發(fā)布一則退地公告，成為這場(chǎng)“羅生門事件“的導(dǎo)火索。宋都股份在公告中稱，考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，公司決定放棄已競(jìng)得的8號(hào)地塊土地使用權(quán)，并為此將損失5000萬(wàn)元保證金。

??由于是杭州集中供地后的首例退地，宋都股份退地也引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。

??隨后就有消息指出，宋都此次退地有不得已的苦衷，即合作方臨時(shí)變卦退出，導(dǎo)致宋都的資金安排受到影響，不得已才退掉了所拿地塊。

??彼時(shí)對(duì)于違約的合作方市場(chǎng)猜測(cè)不一，但多種聲音指向了寶龍地產(chǎn)。但寶龍地產(chǎn)在回復(fù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者時(shí)予以否認(rèn)。另有消息人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露導(dǎo)致宋都股份退地的違約合作方是祥生控股，但彼時(shí)祥生控股方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者明確否認(rèn)。

??涉事方各執(zhí)一詞，讓這起退地事件顯得撲朔迷離。

??上交所問(wèn)詢

??祥生澄清“未簽署協(xié)議”

??宋都的退地事件也引起了上交所的關(guān)注。上交所向宋都發(fā)出了監(jiān)管函，讓其披露競(jìng)拍拿地后短時(shí)間內(nèi)退地造成大額損失的合理性以及公司前期的拿地決策是否審慎。

??8月10日，宋都股份回復(fù)上交所公告，進(jìn)一步披露了退地的來(lái)龍去脈，直指合作方祥生的違約是造成退地的主要因素。

??宋都在公告中稱，5月7日，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司競(jìng)得8號(hào)地塊土地使用權(quán)，隨即與祥生浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方通過(guò)微信語(yǔ)音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從接近宋都股份的知情人士處了解，當(dāng)時(shí)祥生方面與宋都股份的對(duì)接人為祥生浙北區(qū)域公司投資拓展部負(fù)責(zé)人。彼時(shí)約定，在雙方合作中，宋都方并表并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、綜管、財(cái)務(wù)條線，而祥生方面則負(fù)責(zé)成本、招采、工程、客服條線。

??取得地塊當(dāng)晚，祥生相關(guān)人員至宋都現(xiàn)場(chǎng)洽談合作事宜，明確表示了合作開發(fā)意愿，并開始梳理合作細(xì)則。

??上述知情人士透露，雙方人員于當(dāng)晚在微信成立了“運(yùn)河新城地塊協(xié)議溝通群”，群內(nèi)人員包括祥生方面的投資部負(fù)責(zé)人、法務(wù)部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人以及宋都方項(xiàng)發(fā)中心、法務(wù)中心、浙北城市公司的相關(guān)人員。

??此后幾天，雙方均在正常推動(dòng)合作事項(xiàng)進(jìn)展，并于5月12日晚，雙方通過(guò)微信明確祥生方已向其公司董事長(zhǎng)匯報(bào)，合作協(xié)議無(wú)需修改并已經(jīng)傳到祥生集團(tuán)公司簽字蓋章。

??然而在5月13日，祥生方突然電話通知宋都相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

??祥生的退出讓宋都股份倍感壓力。

??公開資料顯示，8號(hào)地塊由宋都股份子公司在杭州首次集中供地中以17.83億元競(jìng)得，樓面價(jià)20962元/平方米，溢價(jià)率為29.86%，自持比例達(dá)到21%。面對(duì)高溢價(jià)和高自持，宋都股份想獨(dú)自開發(fā)這塊地毫無(wú)疑問(wèn)將面臨巨大的資金壓力。

??在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者此前的采訪中，亦有宋都股份高層透露，杭州出臺(tái)“限商墅令”之后，讓本來(lái)利潤(rùn)微薄的地塊更加沒(méi)有利潤(rùn)空間，甚至出現(xiàn)虧損。權(quán)衡之后，宋都股份寧愿折了5000萬(wàn)元保證金也要退地，以防止更大的風(fēng)險(xiǎn)。

??根據(jù)宋都股份公告披露，目前公司正在尋求法律途徑解決問(wèn)題，稱已委托上海錦天城（杭州）律師事務(wù)所向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，并積極妥善處理賠償事宜。

??對(duì)于宋都股份單方面的“控訴“，祥生也于8月11日發(fā)布了一份公告，稱公司未與宋都股份就8號(hào)地塊簽署任何協(xié)議或文件，簡(jiǎn)而言之，否認(rèn)退地與其相關(guān)。同時(shí)，對(duì)于宋都股份公告中所訴對(duì)祥生造成的不良影響，祥生方面將保留啟動(dòng)法律訴訟權(quán)利。

??寶龍牽涉其中

??稱“合作條件發(fā)生改變未能達(dá)成一致“

??除了祥生的違約，宋都股份在回復(fù)上交所的監(jiān)管函中還提到了另一宗地塊的違約。

??宋都股份稱，由公司全資子公司杭州長(zhǎng)慧企業(yè)管理有限公司在5月8日競(jìng)得12號(hào)地塊后，浙江寶龍錦城公司主動(dòng)接洽，希望就天目醫(yī)藥港地塊進(jìn)行合作開發(fā)，雙方還簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，約定雙方股權(quán)比例各占50%。

??然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了杭州長(zhǎng)慧寄出的《關(guān)于推進(jìn)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。5月19日，在宋都股份多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從該事件知情人士手中獲取到當(dāng)時(shí)宋都股份與浙江寶龍簽訂的合作備忘錄，僅一頁(yè)紙的內(nèi)容，雙方制定了14條相關(guān)規(guī)定，且備忘錄上由雙方人員簽字蓋章。

??在備忘錄約定內(nèi)容中，合作項(xiàng)目聯(lián)合操盤，由宋都股份并表。其中，宋都方的聯(lián)席項(xiàng)目總負(fù)責(zé)前期、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)條線，并指派成本招采副職、營(yíng)銷副職及一支營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)；而寶龍方面的總經(jīng)理（即項(xiàng)目公司最終審批人）則負(fù)責(zé)綜管、營(yíng)銷、成本招采、工程條線，并指派財(cái)務(wù)副職。

??值得注意的是，這份合作備忘錄的最后一條注明了“如一方違約，則違約方應(yīng)支付守約方2000萬(wàn)違約金”。

??公告披露后，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也聯(lián)系到寶龍地產(chǎn)品牌方面人員，其表示，公司與宋都股份此前退的8號(hào)地塊無(wú)關(guān)，的確與宋都股份就12號(hào)地塊有過(guò)合作意向，且雙方簽訂了合作備忘錄，但后期(5月17日之后)在正式溝通合同條款過(guò)程中，由于雙方合作條件發(fā)生改變，導(dǎo)致最后未能達(dá)成一致。該合作備忘錄僅是雙方表達(dá)合作誠(chéng)意的表現(xiàn)，實(shí)際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)。

??“我們也是看到對(duì)方發(fā)公告才知道此事。既然此事已發(fā)生，寶龍會(huì)按照相關(guān)法律法規(guī)積極配合，應(yīng)對(duì)處理?！睂汖埖禺a(chǎn)品牌人士回復(fù)道，上述12號(hào)地塊已于一個(gè)月前動(dòng)工，由宋都股份單獨(dú)開發(fā)。

??針對(duì)寶龍?zhí)岢龅暮献鳁l件改變這一關(guān)鍵因素，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪接近寶龍地產(chǎn)的人士了解到，雙方很可能是自持部分的商定出現(xiàn)了分歧。

??公開資料顯示，12號(hào)地塊當(dāng)時(shí)競(jìng)得成功后要求自持比例不少于19%，這對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和資金實(shí)力是不小的挑戰(zhàn)。

??隨著寶龍退出，宋都股份再次陷入尷尬的境地。

??宋都股份稱，公司已于7月26日委托杭州長(zhǎng)慧律所正式向杭州市拱墅區(qū)人民法院提交了《起訴狀》，其中包括了訴訟請(qǐng)求判決浙江寶龍支付違約金2000萬(wàn)元，并承擔(dān)各項(xiàng)訴訟費(fèi)用，目前該案件已在進(jìn)展中。

??最終結(jié)果如何不得而知，但在杭州本地樓市研究專家看來(lái)，整個(gè)退地事件也給開發(fā)商敲響了警鐘，即在當(dāng)前的政策環(huán)境下，房企拿好地之后有很大可能會(huì)找不到合作伙伴，因此未來(lái)合作開發(fā)的房企最好提前談好合作，且口頭承諾并不能作為有效的法律依據(jù)，拿地合作依然要以簽訂正規(guī)合同或協(xié)議為準(zhǔn)。