??大力收并購(gòu)，并未給雅生活帶來(lái)盈利能力的大幅提升。

??8月16日晚，雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（03319.HK，以下簡(jiǎn)稱“雅生活服務(wù)”）披露2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額62.47億元，同比增長(zhǎng)56.1%；歸母凈利潤(rùn)11.42億元，同比增長(zhǎng)50.7%。

??在規(guī)模方面，截至2021年6月30日，雅生活服務(wù)在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。其中上半年第三方外拓新增面積（不含收并購(gòu)）為3510萬(wàn)平方米。第三方合約面積占總合約面積的75.4%。

??值得關(guān)注的是，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)以及規(guī)模大幅上升的同時(shí)，雅生活服務(wù)的毛利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)率卻連年下滑。

??盈利能力下降

??2019年上半年～2021年上半年，雅生活服務(wù)的毛利率分別為37.01%、31.87%、30%，凈利率分別為25.36%、21.82%、20.51%。

??具體來(lái)看，營(yíng)收占比最多的物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為22.0%，外延增值服務(wù)毛利率40.0%，業(yè)主增值服務(wù)毛利率54.6%，城市服務(wù)毛利率22.1%。其中，外延增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別下滑8.9個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年港股物管公司毛利率均值和凈利率均值為28.6%、15.3%。

??盡管雅生活服務(wù)毛利率和凈利率均高于物企平均水平，但逐年下滑的趨勢(shì)也引起業(yè)界注意。一位業(yè)內(nèi)人士表示，雅生活服務(wù)利率逐年下滑是受到了大量外拓收并購(gòu)的物業(yè)整體毛利率、凈利率偏低影響。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，對(duì)于雅生活服務(wù)來(lái)說(shuō)，需要積極做好研究和判斷，形成新的業(yè)務(wù)模式和盈利點(diǎn)，進(jìn)而提高利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)。

??值得一提的是，毛利率和凈利率下滑背后是銷售成本的急劇攀升，且銷售成本增速大于營(yíng)收增速。半年報(bào)顯示，雅生活服務(wù)上半年銷售成本從去年同期的27.26億元增長(zhǎng)至如今的43.73億元，增幅達(dá)60.42%。雅生活服務(wù)稱，這是由于集團(tuán)業(yè)務(wù)高速發(fā)展，收入增長(zhǎng)引起各類成本增加。

??今年上半年，雅生活服務(wù)還在加快收并購(gòu)的步伐。

??上半年，雅生活服務(wù)以總對(duì)價(jià)3.44億元完成了對(duì)新中民物業(yè)60%股權(quán)的收購(gòu)。8月，雅生活服務(wù)以2.82億元收購(gòu)濟(jì)南宏泰100%股份。

??除了對(duì)物業(yè)公司的收購(gòu)，雅生活服務(wù)還在發(fā)力城市服務(wù)。

??今年3月，雅生活服務(wù)收購(gòu)了5家環(huán)衛(wèi)公司股權(quán)，其中包括北京慧豐的51%股權(quán)、陜西明堂的60%股權(quán)及大連明日環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)的51%股權(quán)，總價(jià)約11.77億元。

??過(guò)去三年，雅生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的主要方式是收并購(gòu)。2018年上市之初，雅生活服務(wù)將綠地物業(yè)收入囊中；2020年，雅生活完成對(duì)中民物業(yè)并表。

??雅生活服務(wù)毫不吝嗇的收并購(gòu)?fù)度耄c其當(dāng)初上市募資目的高度契合。

??雅生活服務(wù)去年7月在港交所正式上市，計(jì)劃將資本市場(chǎng)籌集的大量資金都被用于第三方外拓及收并購(gòu)等方式的規(guī)模擴(kuò)張。

??2018年初，雅生活服務(wù)募集到了資金凈額31.99億元，目前82.35%的募集資金都已用于對(duì)外的戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，合計(jì)約26.35億元。

??此外，雅生活服務(wù)也在想方設(shè)法為收并購(gòu)補(bǔ)充資金。就在今年5月底，雅生活服務(wù)繼續(xù)進(jìn)行新股配售募集的32.59億港元資金，用于補(bǔ)充上市公司流動(dòng)性。

??未來(lái)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)

??5年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收400億元

??顯然，雅生活服務(wù)也意識(shí)到大規(guī)模并購(gòu)并未讓其盈利能力得到有效提升。接下來(lái)，大力拓展業(yè)務(wù)之后如何思考收并購(gòu)后整體的生態(tài)布局和團(tuán)隊(duì)融合,將是公司面臨的一大難題。

??好在雅生活服務(wù)已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，在收并購(gòu)上開始“踩剎車”。

??雅生活服務(wù)未來(lái)的發(fā)展方向是輕資產(chǎn)，而不是收并購(gòu)。

??今年下半年，雅生活服務(wù)會(huì)繼續(xù)鞏固全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，未來(lái)公司會(huì)加大在非住、公建、商辦全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

??對(duì)非住宅物業(yè)項(xiàng)目的重視不難理解。半年報(bào)顯示，2021年上半年，雅生活實(shí)現(xiàn)物管服務(wù)收入39.77億元，其中住宅物業(yè)項(xiàng)目、非住宅物業(yè)項(xiàng)目的收入分別為16.39億元、23.38億元，各占41.21%和58.79%。在增長(zhǎng)幅度上，非住宅物業(yè)項(xiàng)目的收入增長(zhǎng)幅度高達(dá)68.2%，超過(guò)住宅物業(yè)項(xiàng)目(33.3%)一倍。

??在雅生活服務(wù)首席執(zhí)行官、總裁李大龍看來(lái)，雅生活服務(wù)2021年的利潤(rùn)增長(zhǎng)不會(huì)低于40%，全年收入增長(zhǎng)保持在40%，甚至50%的水平。

??除了下半年的計(jì)劃，雅生活服務(wù)新五年戰(zhàn)略規(guī)劃也即將開啟。

??在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，李大龍?jiān)俅翁峒啊半p千億”，宣布雅生活將開啟新五年戰(zhàn)略規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)“雙千億”的整體目標(biāo)。在今年3月召開的2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，曾提出了“雙千億”的目標(biāo)，三年實(shí)現(xiàn)雅生活市值千億、孵化出千億估值的創(chuàng)新業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。

??具體而言，雅生活服務(wù)的營(yíng)收目標(biāo)為，2025年達(dá)到400億元。

??布局學(xué)校物業(yè)

??業(yè)務(wù)模式仍待摸索

??實(shí)際上，雅生活服務(wù)也在不斷豐富自己的細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)容。

??8月9日晚間，雅生活服務(wù)公告稱，間接全資子公司天津雅潮企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津雅潮”）已與濟(jì)南宏泰投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）(以下簡(jiǎn)稱“濟(jì)南宏泰”)合伙人簽訂協(xié)議，據(jù)此，天津雅潮有條件同意收購(gòu)濟(jì)南宏泰合共100%份額，總對(duì)價(jià)為人民幣2.82億元。

??此舉代表雅生活服務(wù)正式布局學(xué)校物業(yè)。

??公告顯示，宏泰物業(yè)在管項(xiàng)目超過(guò)220個(gè)，其在山東地區(qū)及華北地區(qū)具有較高市場(chǎng)份額，在管項(xiàng)目主要包括學(xué)校、政府機(jī)構(gòu)、市政場(chǎng)館、醫(yī)院等多種非住宅業(yè)態(tài)，尤其在學(xué)校等細(xì)分業(yè)態(tài)經(jīng)驗(yàn)豐富。?

??宏泰物業(yè)尤其在院校服務(wù)等公共建筑市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域影響力不小。宏泰物業(yè)管理山東大學(xué)、貴州大學(xué)、云南大學(xué)等多所985、211高等院校和超過(guò)60所大中專院校和中小學(xué)院校，并為多所軍隊(duì)、司法機(jī)關(guān)等院校及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)。

??同一天，時(shí)代鄰里控股有限公司（9928.HK）也宣布進(jìn)入學(xué)校物業(yè)，與華美國(guó)際教育集團(tuán)合作在廣州舉行了簽約儀式。

??事實(shí)上，高校后勤社會(huì)化改革進(jìn)入了“快車道”，眾多物企紛紛布局。

??值得關(guān)注的是，對(duì)于雅生活服務(wù)而言，其城市服務(wù)商的定位越發(fā)清晰。先是斥資約11.77億元收購(gòu)五家環(huán)衛(wèi)服務(wù)，然后又布局學(xué)校物業(yè)。

??不過(guò)，涉足學(xué)校物業(yè)并非想象中那般簡(jiǎn)單。

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，上市民營(yíng)企業(yè)涉足學(xué)校物業(yè)有四大難點(diǎn)。

??第一，公辦學(xué)校會(huì)相對(duì)多，上市民營(yíng)企業(yè)對(duì)學(xué)校物業(yè)進(jìn)行管理的話，要與政府對(duì)接，雙方身份不太對(duì)等。一般來(lái)說(shuō)，涉及政府層面的話，企業(yè)操作起來(lái)相對(duì)更困難一點(diǎn)。第二，公辦學(xué)校收費(fèi)用不高，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)拉高成本。第三，企業(yè)進(jìn)入托管之后，學(xué)校的公共廣告收入由誰(shuí)來(lái)收取成為很大問(wèn)題。第四，很多公辦學(xué)校都有專門物業(yè)管理，企業(yè)可能會(huì)和學(xué)校物管產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。如果是民辦學(xué)校，企業(yè)直接跟民辦企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同即可。

??根據(jù)《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，學(xué)校物業(yè)的物業(yè)費(fèi)水平為2.83元/平方米，而同期產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)為3.41元/平方米，商寫類物業(yè)為5.94元/平方米。

??西南證券地產(chǎn)首席分析師池天惠表示，“學(xué)校物業(yè)的增速在行業(yè)內(nèi)是不太亮眼的?！?/p>

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雅生活服務(wù)向校園布局，說(shuō)明企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的思路是擴(kuò)展的，通過(guò)此類新業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，能夠在很大程度上尋找新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。尤其是在住宅等產(chǎn)業(yè)方面競(jìng)爭(zhēng)類企業(yè)比較多，所以積極布局此類非住宅類的項(xiàng)目，若品牌影響力大，那么未來(lái)確實(shí)可以占據(jù)較大的市場(chǎng)空間。從實(shí)際過(guò)程看，學(xué)校物業(yè)管理確實(shí)也會(huì)受到政府的重視和支持，若是積極布局，則本身也帶來(lái)很強(qiáng)的社會(huì)價(jià)值。

??學(xué)校物業(yè)的進(jìn)步空間還有很大。

??根據(jù)中物研協(xié)2019年行業(yè)測(cè)評(píng)研究發(fā)展報(bào)告: 從PMDI500企業(yè)管理面積來(lái)看，學(xué)校物業(yè)的管理面積約為6.29億平方米，占比5.3%。從PMDI500企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理營(yíng)收情況看，學(xué)校物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)收入為12.03億元，占比所有業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)收入的4.96%。