??在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下，近年來針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管不斷收緊，房企整體銷售規(guī)模增速明顯放緩。在充滿不確定性的2021年，上半年全國商品房銷售規(guī)模創(chuàng)近5年新高，但下半年調(diào)控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場開始逆轉(zhuǎn)下行，短期內(nèi)下行趨勢仍難以逆轉(zhuǎn)。

??市場下行疊加前期部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，行業(yè)利潤空間受到持續(xù)擠壓，企業(yè)利潤規(guī)模增速也呈下行趨勢。

??行業(yè)大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存壓力。上半年，行業(yè)整體的利潤率指標(biāo)已降至2015年以來的歷史最低水平，近半數(shù)典型房企毛利率、歸母凈利率雙降，企業(yè)整體利潤空間繼續(xù)承壓

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??利潤增速維持低位

??2021年上半年，CRIC監(jiān)測的80家典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營收收入26839億元、營業(yè)成本21039億元，營收和營業(yè)成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。

??數(shù)據(jù)上看，雖然營收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平，但這一數(shù)字不具備可持續(xù)性。主要原因在于，2020年上半年受疫情影響，項(xiàng)目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)普遍延遲、收入無法如期確認(rèn)、上半年整體結(jié)算基數(shù)較低。

??但仍有三成房企毛利同比降低，房企利潤空間持續(xù)遭受擠壓，行業(yè)利潤增速自2019年出現(xiàn)拐點(diǎn)并表現(xiàn)出下行趨勢。

??上半年，行業(yè)80家典型上市房企毛利潤、凈利潤、歸母凈利潤的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%，利潤增速明顯低于營收增速且處在歷年來的較低水平。

??圖：2017-2021年上半年行業(yè)典型上市房企營收、利潤規(guī)模及增速(億元)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

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??典型房企盈利指標(biāo)探底

??近年來，行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力，其中利潤率指標(biāo)變化最為直觀。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年上半年80家典型上市房企毛利率中位數(shù)僅為21.7%，同比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)。凈利率和歸母凈利率中位數(shù)分別降低0.6和1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.3%和6.5%。三大核心指標(biāo)均呈現(xiàn)下行趨勢，上半年降幅較2020年進(jìn)一步擴(kuò)大。

??值得注意的是，與歷年相比，行業(yè)整體的利潤率指標(biāo)均已降至2015年以來的歷史最低水平。

??當(dāng)前，針對房企投、融兩端的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，疊加市場下行的預(yù)期，企業(yè)利潤空間和盈利水平持續(xù)受到擠壓，上半年多數(shù)企業(yè)的利潤率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達(dá)到58家和49家，近半數(shù)房企毛利率和歸母凈利率雙降。

??圖：2015-2021年上半年行業(yè)典型上市房企整體利潤率水平及變動(dòng)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??盡管房企盈利壓力越來越大，但從上半年數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，部分房企利潤增長表現(xiàn)亮眼。

??從今年上半年高利潤率房企來看，具備較強(qiáng)的商業(yè)、城市更新等復(fù)合屬性，非核心業(yè)務(wù)經(jīng)營收益在增加利潤方面也起到了重要的作用，這也反映出當(dāng)前多元業(yè)務(wù)對于平滑利潤率的重要性。

??房地產(chǎn)行業(yè)利潤率、周轉(zhuǎn)率進(jìn)入下行期，杠桿管控嚴(yán)苛，房企要維持高ROE面臨相當(dāng)大的壓力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年上半年行業(yè)80家典型房企ROE中位數(shù)為5.86%，低于2020年同期6.33%。企業(yè)ROE普降，下降房企占比近6成。作為衡量企業(yè)運(yùn)營水平、經(jīng)營結(jié)果的重要指標(biāo)，未來房企ROE水平以及穩(wěn)定性將更加取決于企業(yè)自身業(yè)務(wù)模式、盈利模式、增長模式的創(chuàng)新。

??03

??提高經(jīng)營水平和產(chǎn)品品質(zhì)是“穩(wěn)利潤”關(guān)鍵

??上半年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，從中期業(yè)績會上各大上市房企對行業(yè)利潤的預(yù)期來看，多數(shù)房企認(rèn)為短期內(nèi)企業(yè)盈利水平承壓、毛利率下降已是行業(yè)趨勢。

??隨著2017和2018年的高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)，長期來看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或?qū)⒙杂谢厣?，穩(wěn)定在20%-25%之間的水平。

??未來，行業(yè)前期高增長階段的高額回報(bào)很難再實(shí)現(xiàn)，企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從運(yùn)營管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項(xiàng)目，提高經(jīng)營質(zhì)量及運(yùn)營管理效率。同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品適銷性，在日趨激烈的市場競爭中不斷提升企業(yè)自身的核心競爭力。

??此外，非核心業(yè)務(wù)收益對利潤的提升也起到重要作用。

??隨著土地及金融紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)步入管理紅利時(shí)代，房企更加重視“向管理要效益”。尤其是在行業(yè)利潤規(guī)模增長壓力凸顯的背景下，銷管費(fèi)用作為直接影響當(dāng)期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細(xì)化管理、實(shí)現(xiàn)提效的一大抓手。上半年典型上市房企中，超七成房企的銷管費(fèi)率同比下降。

??此外，為對沖調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢互補(bǔ)提升競爭力，行業(yè)合作加深，半數(shù)企業(yè)合聯(lián)營收入占比提升，上半年典型上市房企中，有25家房企聯(lián)營及合營投資收益同比增長，其中13家房企增幅超過100%。

??投資物業(yè)及酒店運(yùn)營作為房企多元發(fā)展板塊的一部分，已成為大部分房企的業(yè)務(wù)選擇之一，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，助力房企總體收入的提升。2021年上半年，疫情修復(fù)期下大部分房企的投資物業(yè)板塊收益顯著回升，80家典型上市房企中超過六成房企的投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入同比提升，其中增幅超過50%的達(dá)22家。

??總體而言，毛利率下降已是行業(yè)趨勢，短期內(nèi)行業(yè)整體盈利水平仍面臨較大的下行壓力。但隨著2017、2018年的高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)，長期來看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或?qū)⒙杂谢厣?/p>

??未來，企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從運(yùn)營管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項(xiàng)目，提高經(jīng)營質(zhì)量及運(yùn)營管理效率，同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品適銷性，挖掘利潤空間、不斷強(qiáng)化自身的核心競爭力。