公司曾冬梅 2021-10-27 09:48:30 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??今年一直在土地市場“買買買”的越秀地產(chǎn)股份有限公司(00123.HK 以下簡稱“越秀地產(chǎn)”),終于也有了賣出的動(dòng)作。10月24日晚,該公司透露已經(jīng)與越秀房產(chǎn)信托基金(00405.HK 以下簡稱“越秀房托”)旗下公司簽訂了收購契約,以78億元的總代價(jià)賣出越秀金融大廈100%股權(quán)。
??在這之前,越秀地產(chǎn)因?yàn)樵诩泄┑刂械姆e極表現(xiàn)而備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年前9月,該公司的購地金額約為407億元,占同期銷售額的57%。從越秀地產(chǎn)的角度看,此次出售資產(chǎn)回籠資金,有利于加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債水平和流動(dòng)資金狀況,預(yù)計(jì)凈負(fù)債率將由49.8%下降至40.5%。
??越秀房托是越秀地產(chǎn)的老搭檔了,該機(jī)構(gòu)持有的7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都是從后者手里收購來的。越秀金融大廈是目前越秀地產(chǎn)的投資物業(yè)中收入表現(xiàn)較好的,上半年租金收入達(dá)到了1.9億元。
??10月25日,越秀地產(chǎn)的相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露,此次交易是水道渠成的結(jié)果,不排除雙方今后還有互動(dòng)項(xiàng)目。
??越秀房托78億元接盤
??越秀金融大廈是廣州十大摩天大樓之一,位于廣州市珠江新城的核心位置,總建筑面積約21萬平方米,地上68層的建筑里包含了4層零售商場及64層寫字樓,地下的4層車庫擁有827個(gè)地下停車位。截至今年6月底,該項(xiàng)目的出租率已經(jīng)達(dá)到了91.4%。
??從越秀地產(chǎn)半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看,越秀金融大廈是該公司投資物業(yè)中的核心資產(chǎn)。上半年,越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)租賃收入3.5億元,同比上升20.1%。其中,越秀金融大廈就貢獻(xiàn)了1.9億元的租金收入,占比超過五成。
??越秀金融大廈以約78億元的價(jià)格出售,較2021年8月31日80.3億元的估值折讓了2.9%。根據(jù)越秀地產(chǎn)的估算,這筆交易可為其帶來13.66億元的稅后收益。更重要的是,項(xiàng)目出表后將對該公司的資產(chǎn)負(fù)債表帶來正面影響。例如,出售完成后,越秀地產(chǎn)的總資產(chǎn)預(yù)計(jì)將減少約24.4億元,凈資產(chǎn)則將增加約13.7億元,可獲得的稅后現(xiàn)金凈額約為31.3億元,預(yù)計(jì)凈負(fù)債率將從49.8%下降至40.5%。
??交易的買方是越秀房托旗下公司,而越秀地產(chǎn)持有越秀房托38.7%的股份。越秀地產(chǎn)在公告中表示,公司專注發(fā)展和培育商業(yè)投資物業(yè),越秀房托作為指定物業(yè)持有平臺(tái),持有其已落成的部分投資物業(yè)。這種互動(dòng)模式有望同時(shí)帶動(dòng)兩家公司的長遠(yuǎn)增長。
??據(jù)了解,在交易前,越秀房托旗下共有8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,其中7個(gè)是來自越秀地產(chǎn),包括廣州國際金融中心、白馬大廈、財(cái)富廣場、杭州維多利中心等。近些年,兩家公司之間的互動(dòng)已經(jīng)漸趨常態(tài)化,2017年底,越秀地產(chǎn)將武漢越秀財(cái)富中心及星匯維港購物中心賣給了越秀房托,作價(jià)22.8億元。1年后,該公司又以5.9億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了杭州維多利中心給越秀房托。
??時(shí)隔近三年,雙方才又達(dá)成了這筆新交易。對于時(shí)機(jī)的選擇,越秀地產(chǎn)方面認(rèn)為是買賣雙方談判、水道渠成的結(jié)果。截至6月底,越秀地產(chǎn)擁有的出租投資物業(yè)共約77.4萬平方米,賣掉越秀金融大廈后,還有不少在租及在建的商業(yè)項(xiàng)目,未來也有可能陸續(xù)輸送給越秀房托。
??前9月買地花了400億元
??在披露出售資產(chǎn)公告兩個(gè)星期前,越秀地產(chǎn)剛剛實(shí)現(xiàn)了全國布局的新突破。10月13日,該公司與仁恒置地在上海的第二輪集中供地中,斬獲了閔行新城梅隴社區(qū)的一幅宅地,總地價(jià)46.21億元。這是越秀地產(chǎn)首次進(jìn)入上海,補(bǔ)齊四大一線城市拼圖中的最后一塊。
??今年以來,央企、國企在集中供地中表現(xiàn)搶眼,越秀地產(chǎn)便是其中的一匹黑馬。4月底,廣州的首輪集中供地推出了48宗涉宅土地,越秀地產(chǎn)獨(dú)攬了8宗,總成交地價(jià)達(dá)約177.5億元。9月末,在廣州的第二輪集中供地中,該公司又斥資近103億元競得了2宗宅地。此外,其在北京、寧波等城市也有收獲。
??據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),今年前9月,越秀地產(chǎn)的權(quán)益購地總金額為407億元。同期,該公司錄得的合同銷售金額約為712億元,投銷比達(dá)到了57%。
??這家老牌國企并不掩飾對于土地的渴求。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上,越秀地產(chǎn)的管理層表示,公司每年都有一個(gè)投資強(qiáng)度的安排,以目前的杠桿水平來看,會(huì)鋪排在40%到50%。市場好的時(shí)候,資金充裕的話,會(huì)達(dá)到60%。2021年,該公司的銷售目標(biāo)為1122億元,土地支出的預(yù)算為523億元,計(jì)劃的投銷比約46.7%。
??相較2020年410億元的投資支出,2021年的預(yù)算增加了將近28%,高于越秀地產(chǎn)今年定下的17%的銷售額增速。該公司認(rèn)為,集中供地的規(guī)則下,自己的機(jī)會(huì)還會(huì)多一些,保持適度的投資強(qiáng)度,有助于把握機(jī)會(huì)進(jìn)入目標(biāo)城市和維持業(yè)績的穩(wěn)定增長。
??越秀地產(chǎn)所謂的穩(wěn)定增長,指的是在行業(yè)的平均中檔速度水平以上。“因?yàn)橐晕覀兊囊?guī)模來說,目前還處在千億級(jí)別,在這個(gè)基礎(chǔ)上穩(wěn)中求進(jìn),按照行業(yè)的增長速度或者略高一點(diǎn),可能也是比較合適的?!痹叫愕禺a(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào),如果機(jī)會(huì)好一些,鋪排可以加快一點(diǎn),但總體基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)。
??增長的彈性來自于相對穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。截至6月末,越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.4%、49.8%和1.8倍,繼續(xù)保持“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo),同時(shí)穆迪、惠譽(yù)也維持其Baa3和BBB-的投資級(jí)評(píng)級(jí)。
??“三道紅線”零踩線,保持兩家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)是越秀地產(chǎn)的底線。越秀地產(chǎn)的相關(guān)人士表示,今年該公司的投資計(jì)劃以及現(xiàn)金流安排都是圍繞這個(gè)目標(biāo)來開展,截至目前,土地購置都在計(jì)劃內(nèi)。按照該公司年初披露的數(shù)據(jù),其預(yù)期今年的現(xiàn)金流入為840億元,現(xiàn)金流出835億元,流出的主要項(xiàng)目是523億元的土地款支出及拍地保證金。
廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101MA5D5RT62H 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:916000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 64 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 78
廣州越秀城開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101MA5D5HXD8J 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:370000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 18 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 47
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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