??樓市全面遇冷大環(huán)境下，房企實(shí)際經(jīng)營狀況也陷入前所未有的壓力中。

??A股上市房企三季報提供了一個觀察角度。中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在A股121家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，前三季度營業(yè)收入同比下滑者達(dá)40家，歸屬母公司凈利潤同比下滑者達(dá)52家，占比超4成；31家房企虧損。

??前三季度，121家A 股上市房企營業(yè)收入共計(jì)1.87萬億元，同比增長23.2%；歸母凈利潤卻僅827億元，同比下降29.5%，剔除華夏幸福（虧損134.6 億元）、藍(lán)光發(fā)展（虧損67.1 億元）后，行業(yè)歸母凈利潤仍同比下降4.2%。

??從營業(yè)收入總規(guī)模50強(qiáng)房企情況看，前三季度營收同比下滑房企有13家；凈利潤同比下滑房企則高達(dá)23家，占比近一半。

??行業(yè)龍頭亦在遭受利潤下滑之痛。萬科、金地、綠地控股前三季度均錄得歸母凈利潤大幅下滑；中型房企如陽光城、榮盛發(fā)展經(jīng)營狀況迅速轉(zhuǎn)向也引發(fā)市場擔(dān)憂。陽光城甚至遭到公司董事質(zhì)疑，要求管理層對公司經(jīng)營惡化情況做出合理解釋。

??“‘三道紅線’等政策總的來說就是要縮表，開發(fā)商方面要降債務(wù)、控制杠桿，去金融化。在去杠桿、去金融化過程中，資產(chǎn)端的投資、開工都在下降，整個行業(yè)短期肯定受到重大沖擊，整個縮表過程是痛苦的?！比f科董事會主席郁亮近日公開表示。

??近半數(shù)房企凈利潤下滑

??縮表，不僅表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)和債券市場融資收緊，多家房企暴雷違約，就連萬科、金地等龍頭房企都出現(xiàn)了凈利潤下滑，或增速放緩、投資收縮情況。

??在A股上市房企中，萬科、保利發(fā)展、綠地控股前三季度凈利潤規(guī)模居前，但相比2020年同期，僅保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長。

??營收第一的綠地控股，前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4267.67億元，同比增長32.99%，但凈利潤卻同比下降7.28%，由今年年中的兩指標(biāo)“雙增長”退步至如今的“增收不贈利”。

??尤其是第三季度，在房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加拉動下，綠地控股實(shí)現(xiàn)總營收1440.7億元，同比增長29.73%，但期內(nèi)歸母凈利潤卻僅29.31億元，同比下滑27.12%。其中，據(jù)其披露的“非經(jīng)常性損益項(xiàng)目和金額”，三季度該公司非流動性資產(chǎn)處置損益（包括已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的沖銷部分）達(dá)到1.76億元，占前三季度該指標(biāo)總金額的97%。

??萬科前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2714.86億元，同比增長12.42%；實(shí)現(xiàn)凈利潤166.89億元，同比下降15.98%。在此背景下，萬科整體毛利率再度下探。前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為 17.5%，較 2020 年同期下降 5.4 個百分點(diǎn)。萬科方面稱，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關(guān)。

??萬科銷售狀況亦受市場影響嚴(yán)重。尤其是第三季度，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 754.7 萬平方米，合同銷售額1246.8億元，同比分別下降36.5%和 27.6%。

??保利發(fā)展前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1383.87億元，同比增長17.87%；凈利潤135.83億元，同比增長2.88%；但毛利率較去年同期下降4.2個百分點(diǎn)。

??另一龍頭房企金地集團(tuán)處境更為堪憂。前三季度，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入196.1億元，同比減少4.64%；歸母凈利潤14.84億元，同比下降26.19%；整體毛利率19.49%，同比下降19.73個百分點(diǎn)。

??這是金地集團(tuán)自2015年以來首次出現(xiàn)前三季度營收和歸母凈利潤均雙降局面。

??從前三季度凈利潤同比增速看，121家A 股上市房企中，凈利潤下滑者多達(dá)52家，其中17家房企同比降幅超過90%，如華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、廣宇發(fā)展、中交地產(chǎn)、中天金融、國創(chuàng)高新、財(cái)信發(fā)展、天房發(fā)展、電子城、天?；?、市北高新、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、冠城大通、渝開發(fā)、沙河股份等。

??部分中型房企凈利潤下滑幅度超過30%，風(fēng)險同樣值得關(guān)注，如首開股份、華僑城、榮盛發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)、新湖中寶等。

??其中，首開股份在第三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約106.12億元，同比增長66.33%；但凈利潤卻虧損約1.49億元，同比減少256.14%。首開股份方面解釋稱，因公司房屋銷售毛利率降低、投資收益降低及結(jié)利項(xiàng)目少數(shù)股東占比較高影響，公司歸母凈利潤有所降低。

??平安證券地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃認(rèn)為，前三季度行業(yè)整體少數(shù)股東損益占比同比上升5.4個百分點(diǎn)至29.9%，說明房企出于擴(kuò)規(guī)模、降負(fù)債、分擔(dān)風(fēng)險考慮，采用聯(lián)合經(jīng)營模式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)象增多，通過少數(shù)股東權(quán)益方式擴(kuò)充并表規(guī)模也是拖累歸母凈利潤增速的又一重要因素。

??同時，2017年以來新房限價、高地價、建筑建材成本上升等影響則持續(xù)顯現(xiàn)，房企利潤空間進(jìn)一步被壓縮。三季度末，A股上市房企整體毛利率為20.5%、凈利率為6.3%，較2020年末分別下降了6.4個百分點(diǎn)及3.2個百分點(diǎn)。

??31家房企虧損

??在A股121家上市房企中，有31家房企前三季度陷入虧損，虧損最多的3家房企分別是華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、新華聯(lián)。

??華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展流動性問題此前就廣受關(guān)注，雙方雖都在積極引戰(zhàn)與自救，但至今仍難看到明顯效果。今年前三季度，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約284.22億元，同比下降49.9%；凈利潤約-134.56億元，同比下降284.84%。藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約148.56億元，同比下降52.65 %；凈利潤約- 67.05億元，同比下降351.06 %。

??藍(lán)光發(fā)展稱，公司正在債務(wù)重組顧問的協(xié)助下全面梳理資產(chǎn)和負(fù)債情況，搭建重組模型，就不同類型存量債務(wù)問題制定針對性化解方案。

??前三季度，新華聯(lián)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 38.31 億元，同比增長 7.73%；凈利潤則虧損了17.88 億元，其中第三季度虧損了10.62億元，這說明新華聯(lián)虧損面在繼續(xù)擴(kuò)大。

??陽光城多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在第三季度更是急轉(zhuǎn)直下。其中，第三季度扣非后凈利潤為虧損17.52億元，同比下滑274.27%；營收114億元，同比下降18.24%；歸母凈利潤9.19億元，同比下滑11.57%。

??從前三季度整體數(shù)據(jù)來看，陽光城實(shí)現(xiàn)營收413.33億元，同比增長8.59%；歸母凈利潤29.12億元，同比增長6.23%，扣非后凈利潤僅為8670萬元，同比減少96.89%。

??這引發(fā)了戰(zhàn)投方泰康系不滿。泰康系兩名董事對陽光城三季報投反對票，稱需要得到管理層合理解釋。隨后，這也引發(fā)了市場一系列負(fù)面連鎖反應(yīng)。

??也要看到，部分前期深陷流動性危機(jī)的房企業(yè)績出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，泰禾集團(tuán)一季度虧損3.55億元，前三季度虧損7.62億元，但第三季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤9052.65萬元。

??償債壓力下現(xiàn)金流卻在縮減

??盡管房企多數(shù)已經(jīng)采取審慎投資決策，但在當(dāng)前環(huán)境下，多數(shù)現(xiàn)金流仍存一定挑戰(zhàn)。

??現(xiàn)金流有3個指標(biāo)，分別是經(jīng)營現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流，以及籌資現(xiàn)金流。其中，房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是反映房企真實(shí)經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。在融資環(huán)境收緊，疊加降杠桿持續(xù)推進(jìn)，現(xiàn)金流管控愈加成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計(jì)，在A股121家上市房企中，前三季度經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)的房企有50家，投資現(xiàn)金流為負(fù)的有73家，籌資現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)的則多達(dá)77家；期末凈現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)的達(dá)76家。

??這從側(cè)面反映中，伴隨著融資收緊以及降負(fù)債降杠桿壓力下，房價對外投資積極性在下降，同時籌資行為也大為收縮。

??以萬科為例，其今年前9個月，經(jīng)營性現(xiàn)金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%，其中第三季度，萬科經(jīng)營現(xiàn)金流為-55.62億元，同比下降151.62%.萬科在三季報中解釋稱，這是由于經(jīng)營支出增加。

??同樣的情況也發(fā)生在金地、保利身上。今年前9個月，金地經(jīng)營現(xiàn)金流為-7.6億元，同比下降168.23%；保利發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流為-187.54億元，總計(jì)凈現(xiàn)金流為-134.29億元。

??正如陽光城方面所言，流動性困難是房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻的形勢所致。

??房地產(chǎn)銷售顯露出明顯的放緩疲態(tài)，這是房企經(jīng)營現(xiàn)金流減少的一大原因。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年10月行業(yè)百強(qiáng)房企共實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，環(huán)比9月上升1.4%，同比則大幅下降32.2%。

??同樣以萬科為例，第三季度萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。

??經(jīng)營現(xiàn)金流表現(xiàn)較好的是綠地控股，前三季度經(jīng)營現(xiàn)金流490.54億元，同時，基于降檔壓力，其籌資現(xiàn)金流為-688.65億元，投資現(xiàn)金流為-73.92億元，期末凈現(xiàn)金流為-272.93億元。

??融資層面的好消息正在傳來。11月1日，人民銀行旗下《金融時報》消息，人民銀行近期在各地已對準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進(jìn)行了傳達(dá)，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)。

??近日，湖北、內(nèi)蒙古等多地政府及金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始行動。多位市場人士預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)貸款投放加速，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，銷售回款提速，房企資金壓力將得到緩解。