??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從上半年開(kāi)發(fā)銷售總體維持高速增長(zhǎng)到下半年市場(chǎng)基本面承壓下行的轉(zhuǎn)變，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展”成為新的政策主題，秉持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)原則的房企展現(xiàn)出了更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)和可持續(xù)發(fā)展能力。3月30日，碧桂園發(fā)布了2021年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，5580億元的權(quán)益銷售額依然穩(wěn)居行業(yè)第一，營(yíng)業(yè)收入也同比增長(zhǎng)13%至5230.6億元，再創(chuàng)新高。

??2021年，碧桂園的財(cái)務(wù)基本面持續(xù)優(yōu)化，有息負(fù)債總額、凈負(fù)債率、融資成本等指標(biāo)均有所下降，權(quán)益回款率保持在90%的行業(yè)高位，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。也因此，該公司成為了少數(shù)仍能保持穆迪、惠譽(yù)“投資級(jí)”評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企之一。自2021年12月以來(lái)，碧桂園已經(jīng)獲得了兩家銀行共550億元的授信額度，還成功發(fā)行了供應(yīng)鏈ABS、公司債、可換股債券，獲批了50億元的中期票據(jù)，印證了監(jiān)管層和金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求的支持態(tài)度。

??即便短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著不小的壓力，但碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，未來(lái)大批人口需要進(jìn)入生活配套更為豐富的城鎮(zhèn)生活，長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房需求依然存在。

??縣域經(jīng)濟(jì)是我國(guó)實(shí)行新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要載體，根據(jù)《政府工作報(bào)告》，“提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量”是今年工作重點(diǎn)之一。據(jù)悉，相比過(guò)去著力推動(dòng)中心城市，今年國(guó)家將著力推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，更好滿足農(nóng)民到縣城的就業(yè)安家需要。這意味著，在碧桂園聚焦深耕的縣域市場(chǎng)，房地產(chǎn)依然大有潛力可挖掘。

??收入穩(wěn)健增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)持續(xù)優(yōu)化

??近年來(lái)，中央堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為指導(dǎo)，精準(zhǔn)施策保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年，國(guó)家出臺(tái)了一系列去金融化的配套政策，如“三道紅線”“貸款集中度管理”等，引導(dǎo)房企去金融屬性、去杠桿化，回歸滿足人們居住需求的本源。

??在此背景下，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌與整合進(jìn)一步加速，雖然市場(chǎng)和融資端都面臨巨大挑戰(zhàn)，但依然有不少優(yōu)質(zhì)房企取得了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，獲得市場(chǎng)各方的認(rèn)可。就銷售規(guī)模而言，碧桂園依然是實(shí)至名歸的行業(yè)第一，且已經(jīng)連續(xù)5年蟬聯(lián)行業(yè)銷售總量冠軍，2015年至2021年，該公司的權(quán)益合同銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)29%，凸顯了龍頭房企平滑市場(chǎng)波動(dòng)的杰出經(jīng)營(yíng)能力。

??在運(yùn)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)安全方面，碧桂園同樣交出了與龍頭身份相符的成績(jī)單。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)了5022億元的權(quán)益現(xiàn)金回款額，權(quán)益回款率保持在90%，連續(xù)6年達(dá)到90%或以上，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為108.6億元。截至2021年末，碧桂園手握1813億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，現(xiàn)金短債比高達(dá)2.3倍。有息負(fù)債總額降至3179.2億元，同比下降2.6%，凈負(fù)債率45.4%，較上年底下降10.2個(gè)百分點(diǎn)，平均融資成本5.2%，較上年底下降36個(gè)基點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率由2020年底的80%下降為74%。

??2021年底，多個(gè)監(jiān)管部門表態(tài)要積極滿足優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力，碧桂園成為了第一批受惠的房企之一，自2021年12月以來(lái)，已成功發(fā)行了10億元公司債、總額共15.26億元的供應(yīng)鏈ABS、39億港元的可換股債券，50億元的中期票據(jù)也已獲批，境內(nèi)外融資渠道通暢。此外，該公司近期還獲得了兩家國(guó)有銀行高達(dá)550億元的授信額度，進(jìn)一步充實(shí)資金儲(chǔ)備。3月25日，碧桂園與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，簽訂200億元的《并購(gòu)及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》及200億元的《住房按揭戰(zhàn)略合作協(xié)議》。更早前的3月3日，該公司也與招商銀行簽署了150億元的《地產(chǎn)并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

??更難得的是，雖然大量民營(yíng)房企在過(guò)去數(shù)月里頻繁被下調(diào)評(píng)級(jí)，但碧桂園依然保持著穆迪、惠譽(yù)兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的“投資級(jí)”評(píng)級(jí)，以及標(biāo)普的BB+評(píng)級(jí)和“正面”展望，是行業(yè)中評(píng)級(jí)最高的民營(yíng)房企之一。標(biāo)普表示，39億港元可換股債券的發(fā)行以及近期的在案交易，證明了該公司在波動(dòng)較大的融資環(huán)境中具有比同行更強(qiáng)的融資能力。穆迪也認(rèn)為碧桂園將繼續(xù)保有良好的在岸銀行和債券融資渠道，于緊縮的融資環(huán)境中維持流動(dòng)性。

??迫于流動(dòng)性壓力，不少房企在2021年大幅減少了新增土地投資，而現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)健康的企業(yè)則趁機(jī)在市場(chǎng)低位吸納優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，保障未來(lái)發(fā)展所需。2021年，碧桂園全年共獲取333幅土地，權(quán)益總代價(jià)約1416億元，對(duì)應(yīng)貨值約4200億元，在中指研究院的“2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積TOP100榜單”中奪得雙料冠軍。

??展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)入總量高位、增速低位的新時(shí)代已成為了行業(yè)共識(shí)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)房企的發(fā)展模式將從過(guò)去過(guò)度依賴金融驅(qū)動(dòng)的外延式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵式增長(zhǎng)，具備穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)底色和融資優(yōu)勢(shì)的碧桂園也將在行業(yè)新一輪的整合中持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展。

??聚焦核心都市圈，深耕潛力縣域市場(chǎng)

??近年來(lái)，越來(lái)越多的房企將投資重心向一二線城市傾斜，加劇這些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈度的同時(shí)，也令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了一些看空三四線城市的聲音。而碧桂園的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)則提供了一個(gè)重新看待三四線城市發(fā)展?jié)摿Φ囊暯恰Ｊ聦?shí)證明，在聚焦深耕、精準(zhǔn)投資的策略下，三四線城市的項(xiàng)目為該公司的規(guī)模增長(zhǎng)及效益提升作出了重要貢獻(xiàn)。

??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園來(lái)自三四線城市的銷售額占比達(dá)68%，有161個(gè)城市的市占率超過(guò)5%，其中有13個(gè)地級(jí)市的市場(chǎng)占有率大于20%，55個(gè)城市的市占率在10%-20%。

??從國(guó)家的政策走向來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化依然是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力，三四線城市所在的縣域市場(chǎng)將擔(dān)負(fù)越來(lái)越重要的使命。國(guó)家發(fā)展改革委近日印發(fā)的《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出，今年中國(guó)將堅(jiān)持把推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化的首要任務(wù)，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市全面取消落戶限制政策，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，支持一批條件較好的縣城重點(diǎn)發(fā)展，更好滿足農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活需要。

??實(shí)際上，縣域經(jīng)濟(jì)一直在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的角色，2020年《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》顯示，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）GDP總和955645億元，占全國(guó)的9.6％，其中GDP超千億縣市增至32個(gè)。在核心都市圈及大城市周圍，存在著大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、有產(chǎn)業(yè)支撐，能夠承接外溢人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的縣城或縣級(jí)市。

??楊國(guó)強(qiáng)也一直強(qiáng)調(diào)：“很多人是從農(nóng)村里出來(lái)的，最后他們的房子是在哪里落地？還有很多人要到兩三萬(wàn)人口以上的教育、醫(yī)療、交通條件更好的城鎮(zhèn)居住?！?/p>

??為了滿足這些人群的居住需求，碧桂園在全國(guó)進(jìn)行了廣泛布局，截至2021年底，該公司的3216個(gè)項(xiàng)目分布在31個(gè)省份，299個(gè)地級(jí)市，1425個(gè)縣級(jí)市/區(qū)/縣，有效對(duì)沖了市場(chǎng)波動(dòng)。當(dāng)然，廣泛布局并不代表盲目投資，截至2021年末，該公司約1.8萬(wàn)億元的權(quán)益可售資源里，75%位于五大都市圈。2021年的新增土儲(chǔ)中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過(guò)50%，貨量結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，投資日益向經(jīng)濟(jì)、人口吸附力更強(qiáng)的城市群和都市圈傾斜。

??2021年，碧桂園權(quán)益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強(qiáng)三四線城市，其中，鹽城、金華、南通的銷售額超過(guò)80億元，惠州、佛山的銷售均超110億元，東莞更是高達(dá)148億元。這些數(shù)據(jù)也說(shuō)明縣域市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力不容小覷。

??據(jù)了解，未來(lái)，碧桂園將對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)做進(jìn)一步的分類，按照市場(chǎng)規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的市場(chǎng)，更聚焦于以大都市圈為首的一二線和強(qiáng)三四線城市。

??不少研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，碧桂園的布局具有選城準(zhǔn)、因城施策、持續(xù)深耕等優(yōu)勢(shì)，使得該公司能夠在有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上最大限度的分享潛力縣域市場(chǎng)的發(fā)展紅利，且這種能力已經(jīng)得到歷史驗(yàn)證。有業(yè)內(nèi)專家表示，2022年，伴隨著償債高峰期的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，基于資金壓力、開(kāi)發(fā)能力或者戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變等而退出三四線城市的房企大概率也會(huì)越來(lái)越多，碧桂園有望進(jìn)一步發(fā)揮差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)受益于行業(yè)集中度的提升。