??持續(xù)攀升的債務(wù)仍是壓在陽(yáng)光城身上的一座大山。

??6月28日，在延期了14天之后，陽(yáng)光城回復(fù)了深交所關(guān)于公司2021年年報(bào)的問(wèn)詢(xún)函。

??此前5月30日，深交所下發(fā)了對(duì)陽(yáng)光城2021年年報(bào)的問(wèn)詢(xún)函，并要求其在6月13日之前對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出回復(fù)說(shuō)明。在27頁(yè)公告中，陽(yáng)光城對(duì)深交所就公司的毛利率、其他應(yīng)收款以及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等提出的問(wèn)詢(xún)一一回復(fù)。

??其中，陽(yáng)光城提到，截至6月27日，公司及控股子公司已到期未支付的債務(wù)規(guī)模約376.88億元，比兩個(gè)月前增加了約75億元。

??總逾期未付債務(wù)規(guī)模中，陽(yáng)光城表示，有31.83億元處于執(zhí)行狀態(tài)，除公開(kāi)市場(chǎng)到期未支付債券145.39億元外，其余（包含執(zhí)行狀態(tài)中）均正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判，若達(dá)成和解，則執(zhí)行狀態(tài)可撤銷(xiāo)。

??目前，陽(yáng)光城正采取不同措施化解債務(wù)逾期風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于折價(jià)出售資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目回款、全面停止拿地、實(shí)行降本增效、盤(pán)活存量資源、提高資產(chǎn)價(jià)值、引入戰(zhàn)略合作方等多種措施，全力開(kāi)展自救紓困和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

??“肯定是很難的?！睋?jù)接近陽(yáng)光城的人士表示，在行業(yè)整體下行的環(huán)境下，公司經(jīng)營(yíng)比較困難，但各部門(mén)工作還是在正常開(kāi)展。該人士表示，公司當(dāng)下的困難沒(méi)有什么一蹴而就的解決辦法，只能是一點(diǎn)一點(diǎn)的解決。

??隨著近期各地樓市激勵(lì)政策頻出，一二線(xiàn)城市樓市成交逐步回暖，上述人士也表示，陽(yáng)光城目前布局中少數(shù)城市市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)。今年公司的工作重點(diǎn)依然是保證交付以及推行全員客服，盡全力為業(yè)主解決問(wèn)題。

??毛利率下降具有合理性

??在問(wèn)詢(xún)函中，深交所首先對(duì)陽(yáng)光城的毛利率提出疑問(wèn)，并要求其結(jié)合近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況、收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況等說(shuō)明報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)毛利率僅為5.51%的原因及合理性。

??對(duì)此，陽(yáng)光城披露，2021年度，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)收入376.67億元，同比下降 52.25%；結(jié)轉(zhuǎn)成本355.91億元，同比下降44.39%，主要是報(bào)告期內(nèi)達(dá)到結(jié)利條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目金額減少所致。公司同期的毛利率為5.51%，較上年同期下降13.37%。

??對(duì)于毛利率下降的原因，陽(yáng)光城認(rèn)為這是行業(yè)趨勢(shì)。

??2021年尤其是下半年以來(lái)，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策及多輪疫情的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)

??需求疲軟，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)低迷，同時(shí)工期延長(zhǎng)、人員流動(dòng)受限，原材料、人力成本、利息等成本持續(xù)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況均有所惡化，2021年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平較低且均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??例如在克而瑞銷(xiāo)售排行榜上與陽(yáng)光城規(guī)模相當(dāng)?shù)腁股上市房企中，華夏幸福2021年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降16.8%，金科股份毛利率下降6.32%，建發(fā)房產(chǎn)毛利率下降4.13%，中南置地毛利率也下降了8.45%。

??對(duì)比這些企業(yè)，陽(yáng)光城2021年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降較多的原因有兩方面：收入減少和成本增加。

??在收入方面，陽(yáng)光城部分項(xiàng)目是在2020年及之前獲取，受?chē)?guó)家調(diào)控政策以及疫情影響，這些項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)低迷，實(shí)際售價(jià)不及預(yù)期，導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率降低，甚至為負(fù)數(shù)；2021年下半年起，市場(chǎng)下行，為了應(yīng)對(duì)這種變化，公司主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，也侵蝕了毛利率，這也是整個(gè)行業(yè)毛利率下降的原因。此外，由于2021年四季度開(kāi)始，陽(yáng)光城暴露出較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此導(dǎo)致客戶(hù)觀望情緒顯著，旗下的項(xiàng)目去化更加艱難，量?jī)r(jià)齊跌。綜合來(lái)看，2021年，陽(yáng)光城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積同比下降了46.61%，結(jié)算單價(jià)也下降11.82%至10203.04元/平方米。

??在成本方面，陽(yáng)光城表示，部分項(xiàng)目是在房地產(chǎn)市場(chǎng)較好、土地市場(chǎng)價(jià)格較高時(shí)獲取，地價(jià)較高；近兩年建筑類(lèi)原材料價(jià)格也持續(xù)上漲，同時(shí)受多輪疫情影響，部分項(xiàng)目工程進(jìn)度受到影響，最終導(dǎo)致建設(shè)成本、人工成本增加。

??此外，因銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)及疫情影響建設(shè)工期，整體現(xiàn)金流回正周期拉長(zhǎng)，部分借款使用時(shí)間延長(zhǎng)，承擔(dān)的資本化利息負(fù)擔(dān)加重，發(fā)生的資金成本增加。

??據(jù)陽(yáng)光城披露，2021年度，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本為9640.62元/平方米，同比上漲4%，除了土地成本外，占比較高的建安成本同比上漲8.47%，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（包括資本化利息等）同比上漲0.46%。

??綜合以上方面，陽(yáng)光城認(rèn)為公司毛利率降低存在一定合理性，下降幅度也與公司規(guī)模相當(dāng)?shù)囊殉鲭U(xiǎn)企業(yè)毛利率水平基本相當(dāng)。

??累計(jì)逾期未付債務(wù)達(dá)376.88億元

??2021年，陽(yáng)光城存在大額已到期未歸還的借款，并且涉及多起未決事項(xiàng)，旗下子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人的情況較多。對(duì)此，深交所也要求陽(yáng)光城做出披露。

??根據(jù)公告顯示，截至6月27日，陽(yáng)光城及子公司到期未支付債務(wù)本金合計(jì)金額為376.88億元。陽(yáng)光城表示，這其中有31.83億元處于執(zhí)行狀態(tài)，除公開(kāi)市場(chǎng)到期未支付債券合計(jì)145.39億元外，其余（包含執(zhí)行狀態(tài)中）均正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判中，若達(dá)成和解，則執(zhí)行狀態(tài)可撤銷(xiāo)，除上述之外，其他涉及案件及公司暫未列入執(zhí)行。

??具體而言，被列為被執(zhí)行人的相關(guān)子公司貴州君悅陽(yáng)光置業(yè)有限公司、昆明通盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶渝能建筑安裝工程有限公司、福州盛景陽(yáng)光城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司累計(jì)資產(chǎn)總額為225.08億元，負(fù)債總額221.47億元，對(duì)陽(yáng)光城的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)影響均未達(dá)10%以上。

??陽(yáng)光城稱(chēng)，目前，公司正在與金融機(jī)構(gòu)及其他合作方溝通協(xié)調(diào)，擬采取包括不限于資產(chǎn)出售、融資置換等多種方式，希望盡力達(dá)成執(zhí)行和解，妥善解決本次糾紛。

??在問(wèn)詢(xún)函回復(fù)中，陽(yáng)光城還提到，為了化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快促進(jìn)有序經(jīng)營(yíng)，公司會(huì)積極爭(zhēng)取地方政府支持，在各級(jí)地方政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門(mén)的指導(dǎo)和支持下，采取三個(gè)方面措施化解流動(dòng)性及債務(wù)逾期風(fēng)險(xiǎn)。

??首先，采取戰(zhàn)略收縮以確保經(jīng)營(yíng)。陽(yáng)光城表示，公司正積極配合省市專(zhuān)班的工作，加快落實(shí)綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案，重點(diǎn)圍繞“聚焦核心發(fā)展區(qū)域，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流”化解理念，以時(shí)間換空間、以資源換資金，實(shí)行戰(zhàn)略收縮，項(xiàng)目歸邊；縮減融資規(guī)模，加強(qiáng)資金統(tǒng)籌；盤(pán)活受限資金，回籠沉淀資金；長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)合，境內(nèi)外市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等舉措，持續(xù)開(kāi)展瘦身減債工作，保障公司正常運(yùn)營(yíng)。

??其次，深入開(kāi)展債權(quán)人溝通，確保不抽貸、不壓貸、不斷貸，對(duì)到期債務(wù)進(jìn)行展期降息，盡量減緩公司融資性現(xiàn)金流出壓力，合理調(diào)整債務(wù)到期時(shí)間，保持債務(wù)余額整體穩(wěn)定。

??此外，陽(yáng)光城表示會(huì)加速資產(chǎn)變現(xiàn)，降本增效。通過(guò)折價(jià)出售資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目回款、全面停止拿地、實(shí)行降薪減支、盤(pán)活存量資源、提高資產(chǎn)價(jià)值、引入戰(zhàn)略合作方等多種措施，積極應(yīng)對(duì)，全力開(kāi)展自救紓困和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

??陽(yáng)光城方面認(rèn)為，如果上述合理措施能夠全面落地，基本可以消除對(duì)公司未來(lái)12個(gè)月持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性的疑慮。

??持續(xù)推進(jìn)全員客服、保交付

??雖然公司目前債務(wù)壓力較大，經(jīng)營(yíng)陷入困境，但上述接近陽(yáng)光城的人士表示，公司業(yè)務(wù)還在正常進(jìn)行。

??除了要關(guān)注債務(wù)壓力，該人士表示，陽(yáng)光城目前的工作重點(diǎn)依然是保交付和繼續(xù)推行全員客服，集中力量為業(yè)主解決問(wèn)題。

??今年年初，在國(guó)新辦的發(fā)布會(huì)上，高層就提到要堅(jiān)決處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。此外，中央出臺(tái)的商品房預(yù)售監(jiān)管資金制度也是為了保障交付。

??今年以來(lái)，“保交付”更是成為眾多房企共識(shí)，尤其對(duì)出險(xiǎn)房企而言更是重中之重。

??據(jù)陽(yáng)光城方面介紹，公司今年的重點(diǎn)工作就是保證交付。年初至今，陽(yáng)光城多個(gè)大區(qū)已陸續(xù)開(kāi)工。在上海大區(qū)，上海未來(lái)悅、太倉(cāng)文瀾府、柯橋公元2020、蘇州檀悅、南京百家湖、泰安檀境等項(xiàng)目均已先后開(kāi)始施工。浙江大區(qū)實(shí)行線(xiàn)上、線(xiàn)下兩手抓，杭州檀映里、金華檀院、衢州檀境等項(xiàng)目均已正常施工。

??除了保交付，陽(yáng)光城還在繼續(xù)推行全員客服計(jì)劃。2021年，陽(yáng)光城舉辦400多場(chǎng)“全員客服”活動(dòng)，覆蓋216個(gè)項(xiàng)目， 全年全集團(tuán)副總監(jiān)級(jí)及以上人員共計(jì)接待業(yè)主8580人次，接待時(shí)長(zhǎng)15685小時(shí)，業(yè)主共計(jì)反饋意見(jiàn)及建議9176條，問(wèn)題整改率達(dá)93%。

??經(jīng)過(guò)2021年的探索和實(shí)踐，2022年，陽(yáng)光城在服務(wù)體系和客戶(hù)運(yùn)營(yíng)方面提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

??在陽(yáng)光城看來(lái)，越是公司危急時(shí)刻，交付和產(chǎn)品品質(zhì)越是公司的生命線(xiàn)；堅(jiān)持“全員客服”的服務(wù)意識(shí)，才能不斷優(yōu)化升級(jí)服務(wù)品質(zhì)。