??在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的時(shí)代，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司可以給物業(yè)公司帶來(lái)源源不斷地新增在管面積；而當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期、眾多上市房企遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如何向投資者和公眾剖白跟關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)關(guān)系，成為了每個(gè)上市物業(yè)企業(yè)都要面對(duì)的“靈魂拷問(wèn)”。

??“我們是絕對(duì)不會(huì)借錢給關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的。來(lái)自關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)比例有所下降，來(lái)自第三方拓展面積首次超過(guò)了50%。”這是新希望服務(wù)業(yè)績(jī)會(huì)上其管理層的聲音。

??8月29日下午4時(shí)，新希望服務(wù)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新希望服務(wù)”,03658.HK)召開2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，新希望服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜、首席財(cái)務(wù)官陳江、副總經(jīng)理倪克強(qiáng)等管理層出席。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.12億元，同比增長(zhǎng)27.1%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益股東應(yīng)占溢利0.99億元，同比增長(zhǎng)25.5%（對(duì)比去年經(jīng)調(diào)整溢利）。

??截至上半年末，新希望服務(wù)應(yīng)收賬款接近3億元，同比增長(zhǎng)58%，其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方為3398萬(wàn)元，90%的應(yīng)收賬款自第三方，有5000萬(wàn)元為并購(gòu)成都明宇帶來(lái)的并表應(yīng)收賬款增加。

??在今年的半年報(bào)發(fā)布“窗口期”，一部分處于“多事之秋”的物業(yè)企業(yè)選擇了不召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，而召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的企業(yè)，也免不了要回答這道必答題。

??“我們沒(méi)有向（關(guān)聯(lián)公司）地產(chǎn)借過(guò)款項(xiàng)，上市公司的合規(guī)治理直接決定了發(fā)展高度。”新希望服務(wù)首席財(cái)務(wù)官陳江在面對(duì)“目前公司是否存在借款給關(guān)聯(lián)方企業(yè)的情況”的提問(wèn)時(shí)，回答得非常直接。

??陳江同時(shí)表示，“上半年應(yīng)收賬款從去年的余額的2億元增長(zhǎng)到3億元，從結(jié)構(gòu)上來(lái)講，只有10%左右來(lái)源于關(guān)聯(lián)方。關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款余額大概在3300萬(wàn)元左右，比去年同期還有1600萬(wàn)元的下降。今年關(guān)聯(lián)方的回款整體達(dá)到80%，有非常穩(wěn)健財(cái)務(wù)的（關(guān)聯(lián)公司）地產(chǎn)在支持?！?/p>

??陳江坦言，“當(dāng)下所有的房企的（開發(fā)增速）其實(shí)都在減弱，或者說(shuō)拿地（增速）都有所放緩，對(duì)于每一家物業(yè)公司而言，都不可避免地會(huì)受到這個(gè)趨勢(shì)的影響?！?/p>

??“地產(chǎn)公司只是一個(gè)獲客渠道”

??“物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，關(guān)聯(lián)方中地產(chǎn)公司的影響只是獲得客戶的一個(gè)渠道，但是物業(yè)公司是多渠道發(fā)展的。新希望母集團(tuán)其他板塊的發(fā)展也會(huì)給我們帶來(lái)客戶，今年上半年，（母集團(tuán)）醫(yī)療板塊給我們提供2~3個(gè)業(yè)務(wù)，新希望集團(tuán)對(duì)我們的支持不只有開發(fā)。”

??相對(duì)于首席財(cái)務(wù)官陳江的剖白與“撇清”不同，新希望服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜在回答物業(yè)企業(yè)與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司、母集團(tuán)關(guān)系時(shí)，給出了另一種思維方式。

??與其他起家與大型地產(chǎn)集團(tuán)的物業(yè)其他不同，在新希望服務(wù)背后，除了新希望地產(chǎn)還有新希望集團(tuán)。該集團(tuán)的官網(wǎng)信息顯示，新希望集團(tuán)主要分為四大業(yè)務(wù)版圖，分別是食品與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、乳業(yè)與快消品、房產(chǎn)與基建、化工與資源。

??今年上半年，新希望服務(wù)合約面積增長(zhǎng)51.9%，在管面積增長(zhǎng)76%，分別達(dá)到3100萬(wàn)平方米、2200萬(wàn)平方米；目前156個(gè)在管項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)超過(guò)90%。

??其中，截至上半年末第三方拓展面積共計(jì)1188萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)165%，占比達(dá)到53.8%，首次超過(guò)半數(shù)。完全獨(dú)立第三方面積占比達(dá)到39.1%，同比增長(zhǎng)22.2%，達(dá)到864.5萬(wàn)平方米。

??據(jù)倪克強(qiáng)介紹稱，目前新希望服務(wù)能夠連接集團(tuán)食品、飲料、零食、乳制品品牌，通過(guò)供應(yīng)采購(gòu)，生鮮配送，APP等方式為C端客戶提供產(chǎn)品。接下來(lái)一方面會(huì)持續(xù)強(qiáng)化與集團(tuán)產(chǎn)業(yè)合作，在業(yè)務(wù)上嫁接更多產(chǎn)品，另一方面會(huì)持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，適時(shí)考慮并購(gòu)。

??截至6月30日，新希望服務(wù)自生活服務(wù)所得收入1.15億元，同比增長(zhǎng)28.9%；其中在線及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)收入4281.7萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)127.7%，占生活服務(wù)總收入接近40%。

??上半年毛利率40.8%

??自認(rèn)為“在行業(yè)處于中上水平”

??陳靜表示，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該回歸行業(yè)本質(zhì)，而非關(guān)聯(lián)行業(yè)的周期性波動(dòng)。“市場(chǎng)從去年的火熱到今年的冷靜，更多的投資人開始秉持長(zhǎng)期主義，更看重物業(yè)行業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值?！?/p>

??與其他頭部物業(yè)企業(yè)“增收不增利”的問(wèn)題不盡相同，作為行業(yè)“腰部企業(yè)”的新希望服務(wù)的毛利率水平尚可，但無(wú)論是該公司引以為傲的生活服務(wù)還是非業(yè)主增值服務(wù)，都出現(xiàn)了毛利率小幅下降的情況。

??今年上半年，新希望服務(wù)的毛利率為40.8%，處于行業(yè)平均水平偏上，但相較去年同期減少1.9個(gè)百分點(diǎn)。生活服務(wù)的毛利率44.1%，同比減少2.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)此，該公司業(yè)績(jī)報(bào)的解釋是，“主要由于生活服務(wù)中毛利率相對(duì)較低的在線及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)收入占比增加導(dǎo)致?！?/p>

??此外，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率為40.3%，比去年同期減少0.5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率高達(dá)68.8%，。比去年同期增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)，但該板塊的收入同比下滑13.6%至5716萬(wàn)元，貢獻(xiàn)占比從16.4%下降到11.2%。

??面對(duì)前述情況，負(fù)責(zé)回答財(cái)務(wù)問(wèn)題的陳江表示，“上半年毛利率40.8%，在行業(yè)是處于中上分位。對(duì)于自身來(lái)講，目前我們處在高速發(fā)展當(dāng)中?！标惤硎?，新希望服務(wù)在物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)這兩個(gè)“航道”有一定優(yōu)勢(shì)，“一二線城市的布局給了我們比較厚的盈利空間，商業(yè)管理業(yè)務(wù)對(duì)毛利率的拉高也有顯著影響?！?/p>

??不過(guò)，陳江判斷未來(lái)有兩個(gè)趨勢(shì)沒(méi)辦法回避：一是現(xiàn)在地產(chǎn)受到整體宏觀調(diào)控和政策沖擊的情況下，所有物業(yè)公司過(guò)去高毛利率的業(yè)務(wù)，在一定程度都會(huì)有增速的放緩，包括非業(yè)主增值；二是伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)于任何行業(yè)整體利潤(rùn)率水平都會(huì)往下走。