??正榮出售資產(chǎn)“自救”的消息再次傳來，這次被擺上貨架的是安徽合肥新站區(qū)悅都薈正榮中心。

??消息援引正榮集團icon的回復(fù)表示，合肥正榮中心將引進萬達集團作為投資方，雙方已達成合作意向?，F(xiàn)資方（萬達）對合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業(yè)地塊土地證進行分證，已經(jīng)向政務(wù)部門提出申請分證，完成后即可開工建設(shè)。

??“有可能在談，最終還沒確定?！币晃唤咏龢s集團的人士說。

??自正榮地產(chǎn)出現(xiàn)流動性危機以來，債務(wù)違約、暫緩拿地、出售資產(chǎn)變現(xiàn)等幾乎成為其今年以來生存狀況的縮影。

??這是正榮要打造的全國第七座“正榮中心”。

??“合肥正榮中心屬集團商業(yè)部分，早就劃到正榮服務(wù)了；正榮商業(yè)的對外信息披露需要跟正榮服務(wù)對接?！闭龢s地產(chǎn)相關(guān)品牌負責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者表示，目前我們了解到的情況應(yīng)該是誤傳，這個消息不是從正榮集團口徑輸出，是地方項目公司流傳出來的消息。

??正榮服務(wù)相關(guān)品牌人士也對中國房地產(chǎn)報記者表示，正榮服務(wù)只負責(zé)商業(yè)的后期運營，前期的開發(fā)投資還是由正榮地產(chǎn)負責(zé)，所以相關(guān)信息還是由正榮地產(chǎn)方面披露。但其也向記者表示，應(yīng)該是誤傳，目前集團沒有對外的官方信息披露。

??一位接近萬達的人士告訴記者，萬達跟正榮雙方剛開始接觸，另外正榮也在和其他機構(gòu)接洽，現(xiàn)在都處于初期談判階段，沒有定論。

??上架銷售停工的合肥正榮中心

??今年3月31日，在正榮地產(chǎn)召開的2021年度業(yè)績會上，董事會主席黃仙枝毫不避諱公司的處境，直言正榮地產(chǎn)面臨前所未有的困難。

??即便將旗下多筆臨期美元債做了展期處理，資金壓力依然較大。正榮地產(chǎn)管理層提出了部分資金回籠方案，其中就包括梳理一批合作項目，與國企、央企洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，從轉(zhuǎn)讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)給平安信托，到將天津和筑梅江項目公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)，再以1.56億元出售旗下正?。ǚ鹕剑┲脴I(yè)發(fā)展有限公司51%的股權(quán)給新希望地產(chǎn)，又以1.02億元出售泉州正朗置業(yè)有限公司51%的股權(quán)及銷售貸款。正榮地產(chǎn)一直在加速資產(chǎn)處置“自救”。

??此次傳出合肥正榮中心引進萬達作投資方，也基本符合正榮地產(chǎn)處置資產(chǎn)的計劃。

??據(jù)前述接近正榮集團的人士透露，除公告過的交易，正榮地產(chǎn)一些項目公司的資產(chǎn)處置陸續(xù)在談，但進度未達預(yù)期。目前，合肥正榮中心處于停工狀態(tài)，不好賣，且只引進萬達一家也不可行。

??公開資料顯示，2017年年初正榮首進合肥，以單價每畝1079.16萬元約19.5億元價格獲得合肥新站區(qū)XZQTD217號地塊，就是現(xiàn)在正榮中心所在地。上述地塊為商住用地，其中住宅部分命名為正榮·悅都薈。根據(jù)第三方平臺披露上述住宅房源已全部售完，并已陸續(xù)完成交付。

??商業(yè)部分按規(guī)劃將建設(shè)一棟高層辦公、三棟多層商業(yè)，總投資13億元，建成后將整合購物、餐飲、辦公、休閑、娛樂等多元業(yè)態(tài)，打造成全國第七座“正榮中心”。

??現(xiàn)實是正榮中心商業(yè)綜合體前期開挖部分土方后，斷斷續(xù)續(xù)開工又停工，原計劃2022年5月31日竣工，卻遲遲未見完工。最終因正榮集團于2022年2月發(fā)生債務(wù)危機，合肥正榮中心也在2022年年初走向了停工境地。

??“對住宅地塊和商業(yè)地塊土地證進行分證這個工作正榮一直在做，并不是萬達提出來的?！鼻笆鼋咏龢s集團的人士告訴記者，合肥正榮中心是因為后續(xù)資金不足才停工，正榮要先引入戰(zhàn)投資金比如東方資產(chǎn)等AMC機構(gòu)支持正榮中心續(xù)建，再尋找商業(yè)合作單位比如引入萬達輕資產(chǎn)運營。

??某房企內(nèi)部人士對停工中的合肥正榮中心的出售前景并不樂觀。他說，目前整個市場資金面相對緊張，央企、國企AMC等進場首要考量合作項目的發(fā)展前景和盈利能力。即便是優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)，很多談判都不是很順利，困難項目盤活的可能性就更小了。

??債務(wù)違約風(fēng)險進一步擴大

??盡管正榮地產(chǎn)坦誠直面現(xiàn)狀，并積極給出解決方案，但從結(jié)果來看，依然沒能避免業(yè)績虧損和債務(wù)違約的結(jié)局。

??11月9日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，其全資附屬公司正榮地產(chǎn)控股未償還于北京金融資產(chǎn)交易所掛牌的本金10.5億元，利率6%的債權(quán)融資計劃的本金和應(yīng)計未付利息，構(gòu)成根據(jù)“2019債權(quán)融資計劃”項下的違約事項。為此正榮地產(chǎn)將繼續(xù)與債權(quán)人溝通，尋求債務(wù)延期。

??正榮地產(chǎn)表示，集團實施了一連串流動性管理和成本節(jié)約措施，包括但不限于在不影響集團交付工作和正常運營情況下尋求融資延期和豁免、尋求資產(chǎn)處置、加快銷售和現(xiàn)金回收、精簡企業(yè)架構(gòu)以及減少非核心業(yè)務(wù)運營和行政費用。雖然集團大多數(shù)物業(yè)項目的發(fā)展和進展仍按計劃進行，但由于不利的市場環(huán)境，正榮仍面臨重大流動性壓力。

??債務(wù)壓頂之下，正榮地產(chǎn)今年一宗地塊都沒有拿。即便努力去庫存，物業(yè)平均售價同比去年有所下降，但前10月正榮的合約銷售額為291.58億元，同比去年暴跌了82.53%。

??在行業(yè)整體不景氣的情況下，銷售遇阻不止正榮地產(chǎn)一家，與去年同期相比從千億元陣營中掉隊的房企達到了17家，如中國奧園、佳兆業(yè)、富力、祥生、陽光城等均摘掉了千億元光環(huán)，規(guī)模都不足400億元。

??前述接近正榮集團的人士表示，正榮急需獲得地方政府紓困援助，于項目層面引入地方國資或由地方政府牽頭引入地方AMC、第三方進行注資支持項目續(xù)建，積極打通出售渠道，加速資產(chǎn)盤活。合肥正榮中心的資產(chǎn)出售就是這個路子。

??實際上，正榮地產(chǎn)于今年年初曾制定兩個“自救”方向：于企業(yè)內(nèi)部，聚焦經(jīng)營和銷售，盤活可用資金；外部積極展開誠懇溝通，進行債務(wù)展期，以時間換空間。

??顯然結(jié)果并不理想。從出售的項目來看，正榮地產(chǎn)由此獲得的資金額度有限，2022年半年報數(shù)據(jù)顯示，出售資產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金流入凈額只有2.96億元，相較幾百億元負債而言，不過是“杯水車薪”。現(xiàn)金流危機下，正榮在全國多個項目被曝出停工或延期交房。

??正榮地產(chǎn)表示，將繼續(xù)尋求合適機會出售其他項目公司的股權(quán)，出售事項可為集團提供即時現(xiàn)金流入，增加集團流動性，降低集團債務(wù)水平并有助于整體運營。

??截至2022年6月30日，正榮地產(chǎn)借款總額約為640.7億元，其中1年內(nèi)到期需償還的債務(wù)總額約326.17億元；擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約142.29億元，其中受限現(xiàn)金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約31.37億元。報告期末，正榮地產(chǎn)負債總額1591億元。

??另據(jù)公開市場數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)有12筆美元債券，約254.11億元；境內(nèi)債方面，正榮地產(chǎn)控股目前存續(xù)債券11只，共計56.83億元。到明年5月，上述11只債券中的6只私募債陸續(xù)到期，債券余額約13.64億元。累計來看，未來1年內(nèi)正榮地產(chǎn)將有近100億元境內(nèi)外債券需要兌付。

??“燃眉之急難解，預(yù)期正榮地產(chǎn)的債務(wù)違約風(fēng)險進一步擴大?！鼻笆瞿撤科髢?nèi)部人士表示，三季度以來房地產(chǎn)市場利好政策頻出，但真正流入到民營房企口袋的資金非常有限，暴雷房企現(xiàn)金流幾近枯竭，債務(wù)壓力不減。

??好消息是，交易商協(xié)會和中債增進再度為房企增加糧草。11月8日，交易商協(xié)會發(fā)文表示，支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，支持金額預(yù)計2500億元。11月9日，中債增進發(fā)布了《關(guān)于接受民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，意向房企可提出增信需求，中債增進則會在收到郵件后的3個工作日內(nèi)予以郵件反饋。

??市場寒冬之際，融資政策暖風(fēng)頻吹，是繼續(xù)堅守苦熬還是抓住一絲陽光，這需要正榮等房企給出答案。