??2022年，在市場持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓下，投資拿地進(jìn)入新階段。除城投不斷在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國企幾乎“全年無休”。

??對比2022年百強(qiáng)房企業(yè)績銷售榜與新增貨值榜，我們發(fā)現(xiàn)，百強(qiáng)銷售榜中62%新增貨值不足百億，結(jié)合截至2021年底的房企總土儲貨值來看，其中有部分企業(yè)土儲或?qū)㈦y以支撐未來幾年銷售。

??我們認(rèn)為，盡管2023年至今，部分集中供地城市出現(xiàn)了一些民企的身影，但主要還是出于補(bǔ)倉需求，目前大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，不排除未來會有部分房企告別百強(qiáng)排行。

??2022年全年，全國土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬億，同比下降32%。成交建面降至近十年新低。

??其中百強(qiáng)房企拿地總金額額約為1.65萬億，同比腰斬。

??在市場持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響下，百強(qiáng)房企投資力度大幅下滑，有近四成百強(qiáng)房企全年投資暫停。

??對比“2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”與“2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜”，我們發(fā)現(xiàn)，銷售百強(qiáng)房企中，62%百強(qiáng)房企新增貨值不足百億。

??結(jié)合“2021年中國房企總土儲貨值排行榜”來看，約20%百強(qiáng)房企總土儲貨值明顯較低，或?qū)㈦y以支撐未來幾年銷售。其中TOP50-100是重災(zāi)區(qū)。

??一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對“人、地、錢”的依賴度極高。土儲規(guī)模極大程度決定了未來的業(yè)績增量，土儲過少，有可能會導(dǎo)致沒有項目可賣，最終退出市場。

??具體來看，自2021年2月集中供地以來，除2021年第一批次集中供地保持較高熱度，從第二批次開始，熱度便迅速下降。2021年下半年以來，在去杠桿的大背景下，地方城投公司“托底”開始成為土拍市場的主流。

??2022年是集中供地的第二個年份，除城投不斷在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國企幾乎“全年無休”，成為了土地市場的主力軍。

??與此同時，集中供地以來，民企的表現(xiàn)可以說是“高位下落”。2021年集中供地第一輪出讓時，民企拿地積極、表現(xiàn)突出，總拿地金額超過5000億元，占比高達(dá)40%；而后市場環(huán)境突變，從2021年的第二輪開始，民企投資便開始大幅萎縮。到2022年末，民企投資也暫無好轉(zhuǎn)的跡象，占比大多都低于20%。

??過去兩年在土地市場拿地的規(guī)模民企屈指可數(shù)，僅有濱江、龍湖、偉星等在大本營區(qū)域進(jìn)行納儲。

??如，杭州作為大量浙系房企重點布局區(qū)域，本土民企持續(xù)投資布局，是集中供地中民企投資相對最活躍的城市。

??2022年年底以來，市場利好政策不斷，集中土拍也迎來規(guī)則的優(yōu)化。

??2023年2月自然資源部出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，優(yōu)化完善集中供地政策。其中最大的變化在于，在土地供應(yīng)節(jié)奏上，不再要求“全年不得超過3次”，而是在公開的擬出讓時間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

??2023年，隨著集中供地模式的優(yōu)化，各地為了吸引房企參與投資紛紛加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。從已公布供地計劃的部分城市來看，可謂是“誠意滿滿”。

??但從2023年已經(jīng)拍過地的城市來看，目前分化依舊顯著，盡管有民企參與，仍是個例。城投依然疲于托底、民企現(xiàn)金流壓力仍未緩解。

??究其緣由，主要是因為一方面是行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，不再強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、高杠桿和規(guī)模擴(kuò)張，尤其是目前“求生存”階段，第一要務(wù)仍是促銷售、回穩(wěn)現(xiàn)金流以及保交樓；另一方面，大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對優(yōu)質(zhì)地塊仍是“有心無力”。

??我們認(rèn)為，部分去年沒有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉需求會積極參與到接下來的土拍市場之中，但當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)，大部分爆雷的房企已經(jīng)喪失了融資、拿地的功能。

??綜合而言，盡管2023年在已經(jīng)集中供地的城市中出現(xiàn)了一些民企的身影，如新城、建業(yè)等，但目前來看仍是個例，除了受到三支箭利好的部分民企尚有余力能夠在市場中拿地補(bǔ)貨外，多數(shù)已爆雷、躺平企業(yè)仍“難以翻身”。

??未來國央企仍是主力，相較之下，城投無論是開工能力還是開工意愿都相對較低，連續(xù)兩年拿地之后托底壓力巨大。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前民企拿地處于弱恢復(fù)的過程中，短期投資預(yù)期持續(xù)謹(jǐn)慎，企業(yè)拿地應(yīng)以“換倉提質(zhì)” 為先。