??2023年5月，南京、廈門(mén)、杭州等多個(gè)核心城市持續(xù)進(jìn)行土地集中出讓?zhuān)袌?chǎng)仍維持“整體冷淡、局部火熱”的狀態(tài)。

??從房企來(lái)看，2023年前5月投資百?gòu)?qiáng)房企新增貨值、總價(jià)和建面不僅與2022年同期相比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且甚至不足2021年同期的三成。

??在這其中，僅10強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值同比提升，其余各梯隊(duì)門(mén)檻值均同比下降，且降幅在15%以上。

??結(jié)合5月銷(xiāo)售情況來(lái)看，房企銷(xiāo)售承壓，多數(shù)房企沒(méi)有新增供應(yīng)是其中一大問(wèn)題。

??銷(xiāo)售越是低迷的房企，其投資也更加收緊，導(dǎo)致新增貨值持續(xù)高度集中于頭部房企，長(zhǎng)此以往企業(yè)之間的分化將更加懸殊。

??2023年5月，杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影響，5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月份土地供應(yīng)量6685萬(wàn)平方米，與2022年同期相比下降約37%。

??土地成交方面，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為5022萬(wàn)平方米，與2022年同期相比下降了21%，降幅較4月份有所縮小，成交總價(jià)繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。

??市場(chǎng)熱度方面，北京、廈門(mén)、南京、杭州、成都等市均在5月內(nèi)舉行了土拍，得益于市場(chǎng)信心的提振，大多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊的土拍熱度均得以延續(xù)，典型如北京兩宗地全部搖號(hào)成交，廈門(mén)、南京的平均溢價(jià)率也都達(dá)到了9%以上。但是對(duì)于位置一般的遠(yuǎn)郊地塊而言，底價(jià)成交依舊常見(jiàn)，且由于5月內(nèi)素質(zhì)一般地塊占比有所增加，整體平均溢價(jià)率指標(biāo)也出現(xiàn)了小幅回落。

??從房企來(lái)看，在“整體冷淡，局部火熱”的狀態(tài)下，企業(yè)分化加劇。

??整體來(lái)看，房企投資依舊低迷。2023年1-5月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為10620億元、5129億元和5197萬(wàn)平方米，不僅與2022年同期相比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且甚至不足2021年同期的三成，投資萎縮程度可見(jiàn)一斑。

??從新增貨值百?gòu)?qiáng)的梯隊(duì)門(mén)檻來(lái)看，2023年1-5月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值、總價(jià)和建面的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值分別為34.4億元、12.6億元和23.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)幅度分別為9%，19%和5%。

??分梯隊(duì)來(lái)看，僅10強(qiáng)和100強(qiáng)門(mén)檻值同比提升，漲幅分別為2%和9%，其余各梯隊(duì)門(mén)檻值均同比下降。其中降幅最高的是30強(qiáng)門(mén)檻，降幅達(dá)20%。

??不僅如此，投資分化也進(jìn)一步凸顯，新增貨值10強(qiáng)的總貨值為4393億元，是后50強(qiáng)總貨值的兩倍。

??結(jié)合新增土儲(chǔ)與銷(xiāo)售情況來(lái)看，截止5月末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值總額達(dá)到6465億元。各梯隊(duì)分化加劇，隨著房企銷(xiāo)售梯隊(duì)的下降，新增土儲(chǔ)的占比也持續(xù)減少。

??TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量最高，達(dá)62%，較2022年同期大幅提升13個(gè)百分點(diǎn)。且明顯與其他梯隊(duì)房企拉開(kāi)較大差距。TOP11-20房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的15%，較2022年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)，TOP21-30房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量9%，較2022年同期提升5個(gè)百分點(diǎn)，后50強(qiáng)房企新增貨值僅占6%，與去年同期相比明顯減少了16個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)銷(xiāo)售門(mén)檻值的變化來(lái)看，TOP10房企不僅新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量最高，前5月的銷(xiāo)售情況也更好。2023年1-5月TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比顯著增長(zhǎng)33.6%至746.5億元，同樣明顯與其他梯隊(duì)房企拉開(kāi)差距。

??銷(xiāo)售低迷對(duì)于房企投資的制約，從各梯隊(duì)的拿地銷(xiāo)售比也得以展現(xiàn)。截止5月末，百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比為0.12，同比減少0.03。分梯隊(duì)來(lái)看僅有10強(qiáng)房企保持了0.18左右的拿地銷(xiāo)售比，隨后11-20強(qiáng)、21-30強(qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比均在0.1左右，31-50強(qiáng)、后50強(qiáng)的拿地銷(xiāo)售比則分別僅有0.07和0.05。

??可見(jiàn)銷(xiāo)售越是低迷的房企，其投資也更加收緊，導(dǎo)致新增貨值持續(xù)高度集中于頭部房企，長(zhǎng)此以往企業(yè)之間的分化將更加懸殊。

??從單月房企拿地金額來(lái)看，5月份核心城市土地市場(chǎng)依舊維持火熱態(tài)勢(shì)。

??其中，華潤(rùn)、招商拿地超過(guò)百億，且?guī)缀跬顿Y均分布在二線城市。

??這兩家企業(yè)近三個(gè)月拿地始終保持在拿地金額TOP10，其中華潤(rùn)前五月拿地金額近490億元，2023年月均拿地金額較2022年月均增長(zhǎng)10%，1-5月拿地銷(xiāo)售0.34，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。由此可見(jiàn)當(dāng)前市場(chǎng)投資主導(dǎo)依舊是頭部房企

??民企方面，拿地金額TOP20中，央國(guó)企占到17個(gè)，僅龍湖、濱江、偉星三家民企。

??從多幅熱點(diǎn)地塊民企參與度提升來(lái)看，一方面是優(yōu)質(zhì)地塊依舊僧多粥少、競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面民企投資積極性正在回升。但總體而言，無(wú)論是參拍房企數(shù)量和最終成交結(jié)果來(lái)看，依舊是“老面孔”的央國(guó)企居多。

??總體來(lái)看，進(jìn)入5月后，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售不斷走弱，此前“小陽(yáng)春”需求釋放殆盡，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。

??因此，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市核心地塊依舊會(huì)“僧多粥少”，甚至部分城市外圍區(qū)域也會(huì)因“擠壓效應(yīng)”產(chǎn)生封頂、搖號(hào)地塊，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

??但對(duì)于大部分三四線城市，尤其是長(zhǎng)三角和粵港澳之外的低能級(jí)城市，短期熱度難見(jiàn)起色，底價(jià)成交是常態(tài)。

??就拿地企業(yè)而言，未來(lái)參與投資的主體仍會(huì)以“老面孔”為主，頭部的央國(guó)企以及部分地方民企參與是主力軍。