??2023年物企中期業(yè)績告一段落，64家上市物企中有60家公布其上半年運營數(shù)據(jù)。

??整體呈現(xiàn)出以下幾方面特征：

??1. 營收增速進一步放緩。2023年上半年60家上市物企營收均值為22.4億元，增速僅為9.1%，較2022年同期下降12.1個百分點。

??2. 非業(yè)主增值占比降低至不足1成，第二曲線探索效果仍不明顯。

??3. “增收不增利”現(xiàn)象有所緩解，盈利下滑的小型物企數(shù)量翻倍。

??4. 毛利增速進一步放緩，毛利率“水分”逐漸擠干。

??5. 企業(yè)分化加劇，五成企業(yè)利潤增長，少數(shù)企業(yè)營收、利潤雙減。

??上半年物業(yè)企業(yè)整體進入低速增長階段，業(yè)務結構、盈利能力仍在持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)調整期，國央企、大型物企表現(xiàn)出較強的韌性。

??2023年上半年，60家已公布半年度業(yè)績的上市物企營收均值為22.4億元，同比增加9.3%，營收均值實現(xiàn)提升，但整體增速卻在不斷下滑，營收均值增速僅為9.1%。

??2022年以來，上市物企營收均值增速不斷下滑，2022年上半年增速為21.2%，下半年持續(xù)下滑，全年營收均值增速下降至15.9%，不及2021年一半。這一下滑趨勢延續(xù)至2023年上半年，營收均值增速較2022年上半年下降12.1個百分點至9.1%。

??2023年上半年央企表現(xiàn)依然較為優(yōu)異，營收均值達到57.7億元，增速雖有下滑但仍保持著超過20%的速度增長，地方國企營收均值為25.7億元，同比增長16%，民營物企表現(xiàn)相對遜色，營收均值同比增速僅為3.2%，較去年同期下降13.3個百分點，央企、民企差距進一步拉大。

民營物企內部分化較為嚴重，其中濱江服務最高達到43.1%，方圓生活服務最低為-21.7%。另外，獨立第三方物企表現(xiàn)依然穩(wěn)定，上半年7家企業(yè)營收均實現(xiàn)正增長。

??從近兩年營收增速來看企業(yè)業(yè)務發(fā)展的持續(xù)性，我們發(fā)現(xiàn)，國央企表現(xiàn)普遍較為優(yōu)異，近兩年均保持著25%以上的速度增長。另有9家物企業(yè)務在持續(xù)收縮，如方圓生活服務、榮萬家、融創(chuàng)服務、建業(yè)新生活等，關聯(lián)房企業(yè)務萎縮仍是主要原因。 

??受宏觀環(huán)境及關聯(lián)房企影響，上市物企營收結構不斷調整，非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務收入占比持續(xù)降低，其中非業(yè)主增值服務收入下降最為明顯，2023年上半年降至9.5%。

??2023年上半年32家企業(yè)社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務收入均值分別為3.9億元、2.6億元，基本維持上年同期水平。

??從物企中報描述可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)關聯(lián)方影響仍在持續(xù)，企業(yè)披露的具體原因包括：

??1. 房地產(chǎn)銷售下降帶來案場協(xié)銷服務萎縮；

??2. 開發(fā)商的前期交付服務和顧問服務下降；

??3. 開發(fā)商車位和尾盤銷售業(yè)務減少；

??4. 施工現(xiàn)場服務、開荒清潔服務減少等。

??為了應對經(jīng)濟大環(huán)境及關聯(lián)方業(yè)務萎縮導致的營收縮水問題，企業(yè)加大探索城市服務、設施管理等相關業(yè)務。

??2023年上半年碧桂園服務城市服務收入最高為23.9億元，同比下滑9.1%。保利物業(yè)、世茂服務、雅生活服務上半年城市服務收入也均超過10億元，除了頭部幾家企業(yè)外，更多企業(yè)仍在探索階段。

??企業(yè)在設施管理業(yè)務的探索仍處于初級階段，將該業(yè)務進行單獨披露的企業(yè)寥寥無幾，其中萬物云商企及城市空間業(yè)務下的物業(yè)及設施管理服務收入達到39.7億元，新城悅通過團餐業(yè)務切入設施管理服務領域，上半年營收為2.2億元，同比增長55.3%。

??目前來看，不管是城市服務還是設施管理，企業(yè)第二曲線的探索仍在路上。

??2023上半年上市物企毛利均值為4.9億元。60家物企毛利同比增速均值為1.1%，去年同期為5.7%，其中企業(yè)毛利下降的企業(yè)數(shù)量達到30家。

??從企業(yè)不同業(yè)務毛利均值及增速表現(xiàn)看，社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務毛利仍在持續(xù)下滑，其中非業(yè)主增值服務毛利下滑嚴重，2023年上半年同比下降34.6%。 

??從各業(yè)務盈利表現(xiàn)來看，社區(qū)增值、非業(yè)主增值服務毛利率仍有下降，但幅度較小，基礎物業(yè)服務毛利率則止跌回升。行業(yè)風險逐漸出清，企業(yè)經(jīng)營向高質量發(fā)展轉變，各業(yè)務毛利率正逐步回歸至市場正常水平。

??從凈利表現(xiàn)來看，物企“增收不增利”現(xiàn)象有所緩解，企業(yè)分化不斷加劇，盈利下滑的小型物企數(shù)量翻倍。

??數(shù)據(jù)顯示，60家上市物企凈利潤均值為2.13億元，與2022年同期基本保持不變，增速均值較2022年下降19.4個百分點至1.8%，相較于2022年底凈利潤均值增速止跌回升。

??2023年上半年央企凈利潤表現(xiàn)一枝獨秀，均值達到6.9億元，增速超過30%，地方國企優(yōu)于民企，凈利潤均值為2.1億元，同比增長15.2%。民營物企凈利潤仍在下滑，同比下降10.2%，其中建業(yè)新生活、時代鄰里、佳兆業(yè)美好、方圓生活服務4家企業(yè)更是錄得虧損。

??此外，不同規(guī)模企業(yè)盈利表現(xiàn)存在差異。大型企業(yè)凈利潤下滑的企業(yè)數(shù)量正逐步減少，企業(yè)經(jīng)營改善更為快速。中小物企凈利潤下滑的企業(yè)數(shù)量在進一步增加，企業(yè)經(jīng)營改善相對艱難，其中小型物企凈利潤下滑的企業(yè)數(shù)量翻倍。

??結合營收和凈利潤增速來看，物企大致可分為四類，即增收又增利、增收不增利、增利不增收、不增收也不增利。

??第一類，增收又增利。比如中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、建發(fā)物業(yè)等國央企表現(xiàn)較為突出。其中第一服務控股、正榮服務在營收微增長的同時仍實現(xiàn)了利潤的高增長，原因在于前者通過管理精細度以及降低行政開支來實現(xiàn)，正榮服務則受資產(chǎn)減值計提影響。

??第二類，增收不增利。2023年上半年增收不增利的企業(yè)仍有25%左右，其中浦江中國由于服務成本增加導致凈利潤下滑89%。

??第三類，增利不增收。該類企業(yè)主要有燁星集團、奧園健康、世茂服務、祈福生活服務4家，其中祈福生活服務通過成本優(yōu)化、管理效率提升實現(xiàn)利潤增加。

??第四類，不增收也不增利。典型如合景悠活、遠洋服務、榮萬家、金科服務等，企業(yè)收入和利潤的雙下滑主要原因仍是來自關聯(lián)方風險的觸發(fā)。另外，時代鄰里、佳兆業(yè)美好、方圓生活服務、建業(yè)新生活4家企業(yè)出現(xiàn)虧損，與不增收不增利的企業(yè)操作一致，企業(yè)普遍進行了大額資產(chǎn)減值計提。

??2023年上半年，上市物企業(yè)績整體可圈可點，業(yè)務結構、盈利能力仍在持續(xù)優(yōu)化。當前，物業(yè)管理行業(yè)整體處于調整期，企業(yè)之間分化加劇，國央企、大型物企韌性較強。

??隨著企業(yè)業(yè)務結構的不斷調整、第二曲線的持續(xù)探索、管理效率的不斷提升，企業(yè)將迎來健康穩(wěn)定的發(fā)展。