??隨著政策面密集釋放利好消息，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)修復(fù)，融創(chuàng)、碧桂園等房企境外、境內(nèi)債務(wù)重組成功的消息也接踵而至。

??9月19日，碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”，2007.HK）旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過，這意味著碧桂園旗下9只計(jì)劃展期的境內(nèi)債目前已經(jīng)全部成功展期。

??境外債重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過后，融創(chuàng)的境外債重組繼續(xù)往前推進(jìn)。

??也是在同一天，融創(chuàng)就美元債重組向美國(guó)法庭申請(qǐng)第15章認(rèn)證，以獲得美國(guó)法庭對(duì)融創(chuàng)在香港法庭有關(guān)協(xié)議安排重組的認(rèn)可。

??債務(wù)總額通過率98.3%

??融創(chuàng)境外債重組獲高票通過

??有知情人士稱，由于融創(chuàng)美元債受美國(guó)紐約法管轄，因此融創(chuàng)在香港進(jìn)行的債務(wù)重組，必須要獲得美國(guó)第15章認(rèn)證，才能確保在美國(guó)的有效性。在非美國(guó)企業(yè)的重組案例中，進(jìn)行第15章認(rèn)證屬于例行程序。

??此前，9月18日晚，融創(chuàng)中國(guó)公告表示，境外債重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過。共有2019名債權(quán)人針對(duì)債券本金及應(yīng)計(jì)未付利息總額99.23億美元進(jìn)行投票，最終，2014名持票人投票贊成，債權(quán)人數(shù)通過率為99.75%，債務(wù)總額通過率為98.3%。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，融創(chuàng)境外債重組獲高票通過是多方博弈的結(jié)果。一方面，認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低、取消限購(gòu)等政策組合拳落地，對(duì)于主要布局一二線城市的融創(chuàng)來講，帶來了銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會(huì)，尤其是北京融創(chuàng)壹號(hào)院總認(rèn)購(gòu)金額超56億元，這進(jìn)一步提升了資本市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信心，近兩周內(nèi)，融創(chuàng)股價(jià)已經(jīng)大漲200%；另一方面，從境外債權(quán)人的角度而言，他們需要利用市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)盡快拿到本金和利息，盡管重組后的境外債本金和利息會(huì)打折或延期，但是，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下總算是看到了希望，因此，債權(quán)人在現(xiàn)在的階段也做了妥協(xié)；此外，也離不開融創(chuàng)管理層做出的努力。

??投資人的認(rèn)可，意味著融創(chuàng)的境外債重組贏得了一個(gè)不錯(cuò)的開局。接下來，公司將尋求法院對(duì)計(jì)劃的批準(zhǔn)及裁決。尋求裁決計(jì)劃的呈請(qǐng)將于2023年10月5日上午9時(shí)30分聆訊。

??今年3月28日，融創(chuàng)發(fā)布境外債務(wù)重組方案，將90.48億美元的境外債務(wù)以可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種形式進(jìn)行重組。

??其中降杠桿計(jì)劃目標(biāo)約30億美元，債權(quán)人既可選擇將全部或部分持有的債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)，也可繼續(xù)持有債權(quán)，兩種方式均有機(jī)會(huì)獲得足額償付。

??按當(dāng)時(shí)的方案，融創(chuàng)將發(fā)行10億美元9年期可轉(zhuǎn)換債券，12個(gè)月內(nèi)可轉(zhuǎn)股，價(jià)格為20港元/股。如不轉(zhuǎn)股，則留債9年期，公司需支付1%～2％的票息。

??發(fā)行17.5億美元5年期強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，可在期初、周年等不同條件下轉(zhuǎn)股，半年內(nèi)轉(zhuǎn)股價(jià)格為10港元/股，到期日尚未行使轉(zhuǎn)股權(quán)的，將全部轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國(guó)普通股。

??就剩余債務(wù)，融創(chuàng)將發(fā)行60億美元以上的新票據(jù)進(jìn)行置換，期限為2年至9年，票面利率介于5%-6.5%之間。前2年可實(shí)物付息，利率將比現(xiàn)金利率增加1%。

??本次公告顯示，債權(quán)人對(duì)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券展現(xiàn)出較高的認(rèn)購(gòu)意向，融創(chuàng)中國(guó)擬再次上調(diào)美元債重組中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的最高限額，由22億美元上調(diào)至27.5億美元。

??按方案調(diào)整后測(cè)算，27.5億美元強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，加上10億美元可轉(zhuǎn)債、以及按照13.5港幣價(jià)格轉(zhuǎn)為融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)的債務(wù)最多約7.78億美元，融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股削減債務(wù)總額合計(jì)將超45億美元。

??緩解短期債務(wù)壓力

??搶抓政策“窗口期”

??有投資者表示，當(dāng)下，債轉(zhuǎn)股總體符合投資者的利益，因?yàn)楣善钡牧鲃?dòng)性遠(yuǎn)好于債券，而且如果年內(nèi)有更多的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)股也有繼續(xù)提升的可能。接近百億美元境外債務(wù)的一半成功化解，對(duì)于融創(chuàng)調(diào)整整體債務(wù)結(jié)構(gòu)和輕裝上陣可以說是很大的利好。

??近段時(shí)間以來，受出臺(tái)的利好政策組合拳、融創(chuàng)回歸港股通等影響，融創(chuàng)股價(jià)也獲得不小的漲幅。對(duì)于企業(yè)來說，抓住政策“窗口期”也十分重要。

??通盤來看，相較于債務(wù)重組獲得妥善安排，經(jīng)營(yíng)狀況的好轉(zhuǎn)才是決定融創(chuàng)能否“上岸”的更重要因素。不過，后者顯然還需要一個(gè)過程。

??9月4日，融創(chuàng)中國(guó)公告，2023年8月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣41.9億元，同比下降61.02%。截至2023年8月底，該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣614.5億元，同比減少54.35%。

??張宏偉分析，雖然境外債重組成功有助于緩解融創(chuàng)短期內(nèi)到期債務(wù)壓力，但市場(chǎng)仍處于多變的復(fù)蘇過程中，境外債重組獲高票通過只能說讓融創(chuàng)暫時(shí)獲得喘息的機(jī)會(huì)，短期內(nèi)可以集中精力于公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)或保交付，融創(chuàng)也還需要一定的耐心等待市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇好轉(zhuǎn)。

??“當(dāng)前三四線城市所有政策該出的都出了，首付比例也降至最低，貸款利率也最低，落戶門檻基本取消，這已經(jīng)是政策底的狀態(tài)，唯獨(dú)過去執(zhí)行的棚改貨幣化還沒有出臺(tái)?！睆埡陚ケ硎?，如果三四線城市沒有力度足夠大的政策組合拳落地刺激樓市，那么，三四線城市在需求已經(jīng)萎縮、庫(kù)存量已經(jīng)很大的情況下，市場(chǎng)銷售局面就很難有好轉(zhuǎn)。因此，在一二線已經(jīng)有救市政策組合拳落地的情況下，可以期待一下后續(xù)專門針對(duì)三四線城市也會(huì)有較大力度的刺激措施出臺(tái)。只有這些措施出臺(tái)了，以三四線城市布局為主的開發(fā)商，比如碧桂園，經(jīng)營(yíng)基本面才有可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

??同時(shí)，張宏偉也預(yù)計(jì)，明年三四月份開始，至少會(huì)有10個(gè)左右核心一二線城市市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，到明年下半年大部分一二線城市將會(huì)企穩(wěn)，起碼不會(huì)再下跌，這對(duì)于一些布局一二線城市的房企而言，無疑是一件好事。