??自2023年以來，宏觀經濟的不確定性以及房地產企業(yè)的信用風險持續(xù)影響市場，恒生物業(yè)服務及管理指數呈現波動下滑的趨勢。

??進入2024年，盡管在政策利好支持下恒生物業(yè)服務及管理指數經歷了兩次顯著的反彈，但這些上漲勢頭未能持久。截至2024年12月31日，恒生物業(yè)服務及管理指數收于1691點，相較于2023年末的1847點下跌了8.4%。

??近年來，物業(yè)股的估值持續(xù)下滑，并在2022年底觸及歷史低點8.9倍市盈率。截至2024年年末，上市物企的平均市盈率為11.9倍，雖然有所上升，但仍處于較低水平。

??在股票交易流動性相對較低，且股價呈下降趨勢下，2024年華發(fā)物業(yè)服務、融信服務兩家上市物企主動尋求私有化退市。

??整體來看，過去兩年，物業(yè)企業(yè)面臨了諸多挑戰(zhàn)，未來對于物業(yè)公司來說，還需回歸初心，做好行活。

??2024年，物業(yè)股的股價經歷了顯著波動。年初，延續(xù)2023年下滑趨勢，上市物企的平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。然而，隨著5月地產“5.17”政策的出臺，物業(yè)股跟隨地產股出現了反彈。

??10月份，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會聯合宣布了一系列提振資本市場的措施，并通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價攀升至年內高點5.7港元/股。

??不過，隨著政策效應逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日，平均股價收于4.6港元/股，較年初上漲12.2%，但與2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。

??截至2024年12月31日，恒生物業(yè)服務及管理指數收于1691點，相較于2023年末的1847點下跌了8.4%。

??與之形成對比的是，恒生指數年內表現出色，升至20060點，較2023年末的17047點增長了17.7%。兩者對比來看，物業(yè)板塊指數與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進一步擴大。

??從上市物企市盈率來看，目前仍處低位。2024年在有利的政策環(huán)境推動下，5月和10月物業(yè)股估值年內出現了兩次顯著的反彈。其中10月達到了近兩年來的最高點，市盈率均值升至15.2倍。但隨著政策影響力的減弱，物業(yè)股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處于較低水平。

??截至2024年12月31日，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比，大幅下降了44.9%。

??分企業(yè)來看，企業(yè)市值表現分化。截至2024年末，超3成上市物企市值較2023年末上漲，其中特發(fā)服務、新希望服務、恒大物業(yè)等6家上市物企市值漲幅超50%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。

??從企業(yè)市值分布來看，市值在30億以下的物企占比依然是絕對主力。百億市值以上的物企有6家，數量較2023年末增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務和招商積余。其中，華潤萬象生活市值多達611億元，依舊高居榜首，同比上漲6%。

??從2024年上市物企來看，上市退市并存。

??一方面，泓盈城市服務、經發(fā)物業(yè)兩家國資物企上市，上市周期大幅縮短。相較于2023年潤華服務及眾安智慧生活幾番遞表，平均上市周期達661天，2024年泓盈城市服務、經發(fā)物業(yè)兩家國資物企相繼在港交所掛牌上市，平均上市周期縮短至307天。

??同時，深業(yè)物業(yè)、聯投城市運營、瑞景城市服務、武漢城市服務等4家國資物企積極籌備上市。2024年2月6日，深業(yè)物業(yè)獲得了中國證監(jiān)會境外發(fā)行上市備案通知書，標志著其上市計劃邁出了關鍵一步。2024年10月16日，深業(yè)物業(yè)更新招股書，為即將到來的IPO做好充分準備。

??另一方面，華發(fā)物業(yè)服務、融信服務兩家上市物企主動尋求私有化退市。2024年5月27日，華發(fā)物業(yè)服務發(fā)布公告稱，母公司華發(fā)股份擬對華發(fā)物業(yè)服務進行私有化，注銷價格為0.29港元/股，較其停牌前收市價0.222港元溢價約30.63%。9月30日收盤后，華發(fā)物業(yè)服務正式完成退市，成為繼藍光嘉寶服務之后第二家退市的上市物企。

??2024年11月22日，融信服務發(fā)布公告稱，控股股東融心一品擬以協(xié)議安排方式將公司私有化并撤銷上市地位，注銷價每股0.60港元，較停牌收報0.52港元溢價約15.38%。

??分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下兩方面因素：其一，股票交易流動性相對較低，且股價呈下降趨勢，上市平臺已失去融資能力。其二，私有化利于公司長遠發(fā)展，還能減少審計及合規(guī)義務相關的成本支出。

??2024年已經過去，從目前來看，物業(yè)企業(yè)重建投資者信心仍需一定時間。

??物業(yè)管理行業(yè)各參與方在不同層面都存在不足和挑戰(zhàn)。對政府來說，在物業(yè)費限價政策、法律法規(guī)等方面存在很多立法問題；對開發(fā)商來說，在住宅設計時忽視了后期運營需求和業(yè)主的實際需求，導致質量問題頻發(fā)；對業(yè)主來說，每位業(yè)主都是獨立的個體，問題可能更多；而對物業(yè)企業(yè)來說也存在低價競標以獲取項目、降低服務標準以降低成本、專業(yè)能力不足導致品質管控不力等問題。

??未來物業(yè)企業(yè)仍需持續(xù)推進服務創(chuàng)新與升級，精細化客戶標簽，持續(xù)跟蹤反饋，為業(yè)主提供最好的服務。