深度研究丨公募REITs發(fā)行創(chuàng)新高,推動(dòng)房企加速轉(zhuǎn)型

金融 2025-01-06 10:03:08 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2024年以來(lái),在政策利好推動(dòng)下,中國(guó)公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至12月31日,2024年已有29只公募REITs完成了上市,募集資金總額為655.17億元,創(chuàng)下了近年來(lái)新高。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大,持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì),部分房企已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行試水。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),2024年已有6家房企發(fā)行公募REITs,消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房是主要方向。

??REITs是打通“投、融、管、退”閉環(huán)非常重要的一部分,擁有優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的房企運(yùn)營(yíng)商們可以借助公募REITs加快企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,資產(chǎn)運(yùn)作模式由重轉(zhuǎn)輕,自身角色定位從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)商,對(duì)于當(dāng)前房企走出行業(yè)困境具有重要意義。

??REITs在國(guó)外早已經(jīng)成熟,但國(guó)內(nèi)真正應(yīng)用也不過(guò)四年左右的時(shí)間。

??自2020年4月30日,中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》以來(lái),我國(guó)公募REITs試點(diǎn)工作正式啟動(dòng),經(jīng)歷多次擴(kuò)容后,2024年中國(guó)公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段,朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。

??7月26日,國(guó)家發(fā)展改革委公布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》(1014號(hào)文),部署推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

??在政策利好不斷加碼的同時(shí),已上市的公募REITs較好的盈利能力和派息比率也是支持公募REITs持續(xù)發(fā)展的一大動(dòng)力。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2024年中期之前上市的36只公募REITs,前三季度實(shí)現(xiàn)盈利的有33只,其中更有19只實(shí)現(xiàn)了凈利率20%以上,占比超過(guò)了一半。

??公募REITs長(zhǎng)期穩(wěn)定且較高的收益率,結(jié)合政策的利好支持,使得公募REITs獲得了越來(lái)越多的原始權(quán)益人和投資者的重視。截至12月31日,2024年已有29只公募REITs完成了上市,募集資金總額為655.17億元,創(chuàng)下了近年來(lái)的新高,同時(shí)我國(guó)公募REITs已上市的總規(guī)模也達(dá)到了1661.64億元。

??1、已有6家房企發(fā)行公募REITs,消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房是主要方向

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大,持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì),部分房企已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行試水。截至2024年12月31日,共有華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城、萬(wàn)科、首創(chuàng)城發(fā)和中國(guó)金茂的8只REITs產(chǎn)品完成了上市,總規(guī)模224.22億元,此外還有金隅集團(tuán)和萬(wàn)科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤(rùn)的租賃住房REITs擴(kuò)募正在審批中。不過(guò)相對(duì)于目前1661.64億元的公募REITs市場(chǎng)而言,房企的參與程度仍然相對(duì)較低。

??從房企參與的公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型來(lái)看,主要還是在消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房?jī)蓚€(gè)方面。

??尤其是在消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,目前房企旗下已上市和已申報(bào)的10只公募REITs產(chǎn)品(不包含擴(kuò)募)中,有5只是消費(fèi)類(lèi)公募REITs。租賃住房領(lǐng)域除了已經(jīng)上市的有華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和招商基金招商蛇口租賃住房REIT之外,還有華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募正在審批中,此外也有消息稱(chēng)萬(wàn)科計(jì)劃以泊寓為標(biāo)的申報(bào)發(fā)行10億元租賃住房REIT。

??相較于這兩個(gè)與房企業(yè)務(wù)關(guān)系較為緊密的領(lǐng)域,產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流雖然也有房企涉及,但是數(shù)量相對(duì)較少。

??2、租賃住房公募REITs整體運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀,未來(lái)前景廣闊

??租賃住房公募REITs在前三季度的整體凈利率達(dá)到了37.5%,在各種類(lèi)型的底層資產(chǎn)中凈利率最高,其中5只租賃住房公募REITs中有4只主做保障性租賃住房業(yè)務(wù),企業(yè)租戶(hù)比例更高,因此能獲得較高的利潤(rùn)率,而唯一一只房企旗下的華夏基金華潤(rùn)有巢REIT作為市場(chǎng)化運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目,其前三季度的凈利率為12.1%,與保障性租賃住房REITs產(chǎn)品差距較大。

??2024年唯一一個(gè)完成上市的房企旗下租賃住房公募REITs產(chǎn)品,招商基金蛇口租賃住房REIT項(xiàng)目成立伊始就受到了市場(chǎng)投資人的高度關(guān)注和認(rèn)可,網(wǎng)下詢(xún)價(jià)階段全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)103.66倍,創(chuàng)下2024年公募REITs網(wǎng)下全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高。最終募集資金達(dá)到13.635億元,溢價(jià)率為9.43%。

??對(duì)于上市房企而言,發(fā)行公募REITs將對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)一定的影響。

??1、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的背后具有戰(zhàn)略整合意圖

??2024年3月14日,華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在深圳證券交易所成功上市,該項(xiàng)目在首批上市的三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中發(fā)行規(guī)模最大,達(dá)到了69.02億。

??根據(jù)項(xiàng)目募集說(shuō)明書(shū)顯示,華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城,在初始狀態(tài)中項(xiàng)目公司為華潤(rùn)置地(山東)有限公司,由華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司100%持有,而華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)為華潤(rùn)置地旗下的全資子公司,這也意味原本項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)需要被華潤(rùn)置地并表。

??但在2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中,華潤(rùn)置地期內(nèi)已向華夏華潤(rùn)商業(yè)信托公募基金出售華潤(rùn)置地(山東)有限公司的全部權(quán)益,代價(jià)為61.26億元;出售后華潤(rùn)置地認(rèn)購(gòu)30%基金份額,代價(jià)為20.71億元,并分類(lèi)為聯(lián)營(yíng)企業(yè)。交易完成后,華潤(rùn)置地并不形成控制,不再并表入賬。在華潤(rùn)置地的案例中,發(fā)行公募REITs實(shí)質(zhì)上屬于底層資產(chǎn)從并表狀態(tài)到出表。

??從并表狀態(tài)到出表狀態(tài)的模式下,房企會(huì)將項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公募基金,在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中,處置股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)(以及剩余股權(quán)的公允價(jià)值)與長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值(自購(gòu)買(mǎi)日持續(xù)計(jì)算的可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值*持股比例)的差額,確認(rèn)為投資收益。此外,華潤(rùn)置地將喪失控制權(quán)后的項(xiàng)目公司分類(lèi)為聯(lián)營(yíng)企業(yè),后續(xù)將按照長(zhǎng)期股權(quán)投資權(quán)益法來(lái)核算。

??2、萬(wàn)科中金印力消費(fèi)REIT緩解表外資金壓力

??2024年4月30日,萬(wàn)科旗下的中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深圳證券交易所正式上市,發(fā)行規(guī)模32.6億。中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的原始權(quán)益人為印力商用置業(yè)有限公司,項(xiàng)目公司為杭州潤(rùn)衡置業(yè)有限公司。此前印力商置及杭州潤(rùn)衡就屬于萬(wàn)科集團(tuán)的聯(lián)營(yíng)公司,原本屬于出表狀態(tài)。

??而在此次發(fā)行公募REITs后,萬(wàn)科于項(xiàng)目公司的持股比例雖然有所下降,但對(duì)項(xiàng)目公司依然保持重大影響。根據(jù)2024年上半年中期報(bào)告,在關(guān)聯(lián)方關(guān)系中,萬(wàn)科依然將印力商置及杭州潤(rùn)衡列為聯(lián)營(yíng)公司。

??在中金印力消費(fèi)REIT的案例中,屬于維持出表狀態(tài)不變。僅能從長(zhǎng)期股權(quán)投資中聯(lián)營(yíng)企業(yè)當(dāng)期減少投資額中,看出發(fā)行公募REITs所帶來(lái)的影響。此外,轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)與處置的長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值差額,確認(rèn)為投資收益。

??3、公募REITs提升商業(yè)板塊獨(dú)立性,助力企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

??整體來(lái)看,發(fā)行公募REITs并非簡(jiǎn)單“一錘子買(mǎi)賣(mài)”將資產(chǎn)直接出售,而是要求企業(yè)要保留項(xiàng)目部分股權(quán)且確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。雖然在1014號(hào)文中,對(duì)回收資金的使用要求大幅放松,將補(bǔ)充原始權(quán)益人流動(dòng)資金的比例上限提高至15%,但仍存在相對(duì)嚴(yán)格的限制。

??在此背景下,發(fā)行公募REITs的意義更多是提升集團(tuán)旗下商業(yè)板塊的獨(dú)立性,在母公司資金普遍承壓的背景下,商業(yè)板塊能夠通過(guò)市場(chǎng)募集資金,更好實(shí)現(xiàn)自給自足,獨(dú)立發(fā)展。

??對(duì)于類(lèi)似華潤(rùn)置地旗下?lián)碛写罅績(jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的房企而言,應(yīng)該抓住當(dāng)下公募REITs的政策機(jī)遇,以構(gòu)建新的發(fā)展格局。在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下,相關(guān)房企可以通過(guò)發(fā)行公募REITs,加快企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型,進(jìn)一步增強(qiáng)資本實(shí)力。與此同時(shí),發(fā)行公募REITs有利于盤(pán)活房企長(zhǎng)周期低回報(bào)的存量資產(chǎn),募集資金也可以用于相關(guān)資產(chǎn)的再投資,降低企業(yè)在存量資產(chǎn)里的沉淀成本。最后,公募REITs有助于房企在非住宅領(lǐng)域繼續(xù)深耕布局,孵化潛在商業(yè)項(xiàng)目,提升商業(yè)項(xiàng)目的回報(bào)率,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

??對(duì)于流動(dòng)性緊張的房企而言,發(fā)行公募REITs可以作為融資轉(zhuǎn)型的一種輔助手段,但不會(huì)是主要方式。對(duì)于這類(lèi)企業(yè)而言,首要解決的是債務(wù)壓力,最優(yōu)解仍然是直接出售旗下各類(lèi)重資產(chǎn),包括但不限于附屬或合聯(lián)營(yíng)公司股權(quán)、投資性房地產(chǎn)等等。

??事實(shí)上,公募REITs也起到了一個(gè)橋梁作用,同時(shí)鏈接了房企與投資機(jī)構(gòu),或在未來(lái)催生出更多可能的合作機(jī)會(huì)。以萬(wàn)科為例,根據(jù)公開(kāi)信息顯示,在中金印力消費(fèi)REIT的認(rèn)購(gòu)方中,就有國(guó)壽投資、中信證券、建信信托、平安理財(cái)、招商理財(cái)?shù)榷嗉彝顿Y機(jī)構(gòu);而8月萬(wàn)科還與中信、泰康等設(shè)立了消費(fèi)Pre-REIT基金。這類(lèi)與金融機(jī)構(gòu)的鏈接與合作,將會(huì)更好地推動(dòng)企業(yè)完成轉(zhuǎn)型升級(jí),更快走出行業(yè)周期。

??整體看來(lái),房企參與公募REITs發(fā)行申報(bào)主要還是在消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)園等方面。隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大,持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì),越來(lái)越多的房企開(kāi)始進(jìn)行試水,對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的房企而言,應(yīng)該抓住當(dāng)下公募REITs的政策機(jī)遇,以構(gòu)建新的發(fā)展格局,而對(duì)于流動(dòng)性緊張的房企而言,最優(yōu)解仍然是直接出售旗下各類(lèi)重資產(chǎn)以解決債務(wù)壓力。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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