??2024年四季度，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)核心指標(biāo)企穩(wěn)。

??10月以來(lái)全國(guó)新房月度網(wǎng)簽面積連續(xù)同環(huán)比保持增長(zhǎng)，一手房成交占比持續(xù)回升，70城房?jī)r(jià)年末迎來(lái)收窄。

??“丁祖昱評(píng)樓市”2025年度發(fā)布會(huì)上預(yù)判，預(yù)計(jì)2025年上半年止跌基本完成，有八個(gè)城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，并將在2025年率先回穩(wěn)。

??除了這八個(gè)城市，余下多數(shù)二三線城市短期內(nèi)庫(kù)存高企，接下來(lái)仍將大力推行去庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市傳導(dǎo)。

??過(guò)去一年，去庫(kù)存成為行業(yè)出清的重要任務(wù)，在一系列政策支持下，典型城市庫(kù)存指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。

??從狹義庫(kù)存來(lái)看，樣本城市中多數(shù)狹義庫(kù)存規(guī)模有所下降，2024年壓降規(guī)模最大的五個(gè)城市分別為鄭州、青島、佛山、東莞和南京。其中鄭州庫(kù)存規(guī)模減少了214萬(wàn)平方米排在典型城市首位，東莞變化幅度最大，庫(kù)存降幅同比下降25%。

??少數(shù)明顯上升的上海、成都、西安，均為當(dāng)前新房市場(chǎng)去化表現(xiàn)較好的城市。

??從去化周期來(lái)看，受新房交易流速下降影響，九成樣本城市消化周期較2023年有所上升，超過(guò)一半的城市消化周期在18個(gè)月以上。

??在去庫(kù)存降風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)大趨勢(shì)下，新房成交大于土地成交，已經(jīng)成為2024年絕大多數(shù)城市去庫(kù)存的常態(tài)。

??從長(zhǎng)期庫(kù)存來(lái)看，深圳、重慶、東莞等7個(gè)城市表現(xiàn)突出，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當(dāng)于長(zhǎng)期去化周期降低了6個(gè)月以上，極大減輕了城市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

??典型如深圳，2024年新房成交492萬(wàn)平方米，而宅地成交建面只有89萬(wàn)平方米，長(zhǎng)期庫(kù)存下降403.6萬(wàn)平方米，按2024年的新房成交流速計(jì)算，相當(dāng)于廣義消化周期降低了9.8個(gè)月。

??“丁祖昱評(píng)樓市”2025年度發(fā)布會(huì)分析，基于庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)等8個(gè)維度45個(gè)細(xì)分指標(biāo)判斷，杭州、上海、成都、西安等八個(gè)城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，將在2025年率先回穩(wěn)。

??杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊(duì)，短期內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱，在政策“托舉”下使得市場(chǎng)短期尚能保溫。四城在2024年均大幅減少了土地規(guī)模供應(yīng)，進(jìn)一步壓降城市消化周期，其中杭州核心板塊消化周期僅為4.5個(gè)月，上海也僅為12.6個(gè)月。

??天津、深圳等為第二梯隊(duì)，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，新房項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)，二手房成交量等短期內(nèi)都出現(xiàn)激增現(xiàn)象，預(yù)期市場(chǎng)仍在持續(xù)修復(fù)。

??合肥、北京等主要是基于低庫(kù)存現(xiàn)狀，只要銷售好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)便能迅速恢復(fù)，潛力較大。

??相較而言，余下多數(shù)二三線城市短期內(nèi)仍處于庫(kù)存高企，去化緩慢的調(diào)整期。典型城市如果能夠保持2024年的去庫(kù)存進(jìn)度，2025年?yáng)|莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個(gè)月以內(nèi)，回歸到合理的范圍之內(nèi)，長(zhǎng)春、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。

??得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái)，以及各地主管部門(mén)的積極落地執(zhí)行，供小于求已經(jīng)成為了城市新房市場(chǎng)的常態(tài)，并通過(guò)保障房售出、收購(gòu)閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存指標(biāo)的下降，去庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程正在快速推進(jìn)。

??相比率先回穩(wěn)的八個(gè)城市，多數(shù)城市進(jìn)入回穩(wěn)期或許稍晚，但去庫(kù)存的力度并未有所減弱，隨著越來(lái)越多城市達(dá)成階段性的去庫(kù)存目標(biāo)，市場(chǎng)信心有望隨之回升，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。