??2024年得益于政策穩(wěn)信心強預(yù)期疊加年末房企業(yè)績沖刺，四季度以“翹尾”收官。

??2024年，百強房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊門檻均降到近年最低，全口徑千億房企數(shù)量進一步減少至11家。

??自2010年第一家千億房企誕生以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達十多年的高速發(fā)展，一直到2020年，千億房企達到頂峰43家，如今千億房企數(shù)量回到2016年水平。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，有超八成百強房企累計業(yè)績同比下降，同比降幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達到52家。

??從市場來看，我們預(yù)計2025年上半年止跌基本完成，但2024年房企全年新增拿地規(guī)模持續(xù)下降，且銷售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時間，因此預(yù)計2025年企業(yè)整體依然以分化為主旋律。

??2024年中國房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，前三季度市場基本處于低位運行。得益于9月末連續(xù)的新政利好，四季度企業(yè)銷售翹尾回升，第四季度百強房企銷售操盤金額同比轉(zhuǎn)正，微增0.2%，企業(yè)銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于前三季度。

??具體到企業(yè)來看，2024年，百強房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊門檻均降到近年最低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低39.3%至979.6億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低30%和34.1%至265.6億元和154.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低31.6%至75.5億元。

??從全口徑來看，千億房企數(shù)量進一步減少至11家。

??自2010年萬科成為第一家千億房企以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達十多年的高速發(fā)展，尤其是2018年以來千億房企數(shù)量明顯增加，由2017年的17家跳漲至30家。

??2020年千億房企數(shù)量首次達到歷史頂點，數(shù)量由2019年34家增加了9個至43家，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平。

??2022年，多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，百強房企全年業(yè)績有九成下滑，有23家房企掉出千億陣營，其中不乏2021年時排名在前20的房企。

??在此之后，千億房企數(shù)量持續(xù)下降，一直到2024年千億房企數(shù)量回到2016年水平。

??2024年12月，在整體市場“止跌回穩(wěn)”以及核心城市集中拍地之下，重點監(jiān)測30家房企單月投資金額（全口徑）接近1500億元，同環(huán)比分別增長6%和66%，拿地金額連續(xù)兩個月大幅回升，創(chuàng)近兩年新高；拿地面積759萬平方米，環(huán)比增230%，同比仍下跌26%。重點企業(yè)拿地平均樓板價19712元/平方米，雖較11月有顯著下滑，但較1-11月均值上升18%。

??但需要注意的是房企投資連續(xù)三年下滑。2024年新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強總和分別為22107億元、10746億元和10577萬平方米，同比降幅分別為31%、31%和21%，降幅較去年末持續(xù)增大。尤其是投資金額，與2020的高峰相比已經(jīng)下跌了76%。

??與2023年相比，2024年房企的投資表現(xiàn)更加謹慎、收縮，全年新增拿地規(guī)模持續(xù)下降，且即使是投資相對積極的頭部國央企，投資力度同比也展現(xiàn)為下滑，且同比降幅大部分在20%以上。

??展望未來，在銷售端仍未實現(xiàn)大面積、普遍性止跌回穩(wěn)的情況下，預(yù)計2025年企業(yè)投資側(cè)仍不會有明顯的起色，整體依然以謹慎、分化為主旋律。

??從企業(yè)融資來看，2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢，多數(shù)民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%，已連續(xù)四年持續(xù)下滑。從各季度表現(xiàn)來看，第三季度融資規(guī)模最高。

??從企業(yè)梯隊來看，2024年TOP10房企的平均融資額為268.18億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規(guī)模同比增長的梯隊。

??與此同時，從債務(wù)到期來看，2024年房企債券到期規(guī)模達4828億，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達5257億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

??可以看到，經(jīng)歷了幾年市場調(diào)整，2024年千億房企數(shù)量進一步減少至11家，已回到2016年水平。同時，受房企投資連續(xù)三年下滑，且2025年仍有償債壓力、投資仍謹慎影響，未來整體規(guī)模不會有太大的改善。隨著居民購房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計全年面積、金額止跌持平。

??2025年我們希望房企都能夠回到持續(xù)健康運營的軌道上面。首先確保項目盈利，其次保障企業(yè)也能夠盈利。對于正常經(jīng)營房企來說，緊跟政策大勢，向市場傳遞積極信號，對于已出險房企來說，仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，同時繼續(xù)開源節(jié)流緩解流動性壓力。