本輪房地產(chǎn)調(diào)控的日趨從嚴(yán)，使得財(cái)政壓力下的地方政府不斷試探松綁的可能性，地方與中央的博弈不斷上演。前有佛山放松限購的“朝令夕改”，今有蕪湖新政四日“維新”。雖然地方政府不斷“哭窮”、開發(fā)商接連“叫苦”之下，但佛山、成都以及蕪湖出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)救市政策接連被一一叫停，這足以體現(xiàn)中央今年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的決心。

蕪湖新政四日“維新” 試探性松動(dòng)再被叫停

剛剛下達(dá)4天的蕪湖市房地產(chǎn)新政已被叫停，安徽蕪湖市政府網(wǎng)站2月12日掛出的一則通知稱，《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》(蕪政〔2012〕12號(hào)) 發(fā)布后，社會(huì)各界提出了有益的參考意見?？紤]到該《通知》要求制定的配套實(shí)施細(xì)則正在研究完善之中，為保持該市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展，決定該《通知》暫緩執(zhí)行。

而此前，蕪湖市政府2月9日曾掛出通知稱，2012年在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房(含二手住房)，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，財(cái)政部門給予所納契稅100%的補(bǔ)助。另外，對(duì)不同面積的房源及不同學(xué)歷的購房者，蕪湖市財(cái)政部門還將發(fā)放相應(yīng)的購房補(bǔ)貼。這一政策的出臺(tái)一時(shí)被社會(huì)各界解讀為“救市”新政。雖然，在隨后的2月10日，蕪湖市政府在召開新聞發(fā)布會(huì)時(shí)否認(rèn)“救市”一說，但這依然改變不了救市政策在出臺(tái)4天后，即被宣告“暫緩執(zhí)行”。

蕪湖政府四日內(nèi)叫停了該政策，似乎凸顯了其政策出臺(tái)倉促和不嚴(yán)謹(jǐn)。但據(jù)中房網(wǎng)多方了解，其實(shí)該政策已經(jīng)過較長時(shí)間的準(zhǔn)備。2011年5月20日，蕪湖市政府就曾印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中就包括了100%契稅補(bǔ)助、購房補(bǔ)貼和購房落戶等優(yōu)惠政策。但該政策當(dāng)時(shí)主要針對(duì)相關(guān)企業(yè)引進(jìn)人才以及對(duì)夾心層買房需求，當(dāng)時(shí)并未引起外界的巨大反響。隨后該政策被同省的馬鞍山市所效仿，馬鞍山方面規(guī)定，2011年8月20日起，對(duì)“唯一自住房”購房者和高層次人才購房者實(shí)行房產(chǎn)新政，這兩類購房者可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。據(jù)了解，馬鞍山的上述政策一直執(zhí)行到現(xiàn)在，這也無形中給了蕪湖巨大的“鼓勵(lì)”作用。然而，去年5月份的新政實(shí)施范圍太小，因此，到了2011年10月，蕪湖市方面正式開始調(diào)研涉及范圍更廣、補(bǔ)貼程度更高的房產(chǎn)新政。于是，2011年底，部分小范圍的開發(fā)商被邀請(qǐng)參加座談會(huì)，之后當(dāng)?shù)鼐植總鞒鰧⒊雠_(tái)新政的風(fēng)聲。據(jù)當(dāng)?shù)厝耸客嘎?，蕪湖方面還專門聽取了包括專家在內(nèi)等各方面的意見，還向上級(jí)部門做了具體的匯報(bào)。最終，今年2月9日，蕪湖市正式發(fā)布了醞釀以久的新政。事實(shí)上，仔細(xì)對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，此次新政策內(nèi)容只是在2011年5月份的政策基礎(chǔ)上擴(kuò)大了享受稅費(fèi)減免及財(cái)政補(bǔ)貼的范圍。

至于新政為何被叫停，網(wǎng)傳周六(2月11日)中央就派檢查組到蕪湖檢查指導(dǎo)，而此前剛剛出臺(tái)的新政被叫停與檢查組的到達(dá)在時(shí)間上相吻合。另據(jù)蕪湖市住建委一內(nèi)部人士介紹，該市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人已前往北京，被住建部領(lǐng)導(dǎo)約談。就這樣，蕪湖醞釀以久的“救市”新政四日內(nèi)便被有效“化解”。

佛山限購“朝令夕改” 部分城市局部微調(diào)

此前的2011年10月，在中央一再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的大勢(shì)下，曾作為全國第一個(gè)地級(jí)市出臺(tái)限購令的廣東佛山，卻發(fā)文“松綁”樓市限購。然而，當(dāng)天即被連夜叫停，一時(shí)引起輿論嘩然，至今未再出臺(tái)相關(guān)放松調(diào)控規(guī)定。

在同年11月的成都，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人被召集至成都房管局座談，傳聞?dòng)?jì)劃松動(dòng)限購政策，一是開發(fā)商將擁有備案的資格，二是在全款付清的情況下，戶籍在成都主城區(qū)的家庭，可購房四套。這被外界解讀為“限購松動(dòng)”。但經(jīng)證實(shí)，該新政實(shí)行約一周后便停止執(zhí)行。去年11月21日成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，成都繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行住房限購政策。

類似佛山、成都、蕪湖這種對(duì)土地財(cái)政高度依賴的城市并不少見，而原本一刀切的限購、限貸等政策的弊端越發(fā)顯現(xiàn)，因此，在持續(xù)深入的調(diào)控下，不斷尋求“微調(diào)”的城市比比皆是。

據(jù)媒體1月18日消息，廣州計(jì)劃修改2012年房地產(chǎn)調(diào)控思路和調(diào)控目標(biāo)。其中包括適當(dāng)調(diào)整新建住房購買的行政調(diào)控手段，如針對(duì)住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，研究“差別化限購”措施的可行性等。1月22日，中山市住房“限價(jià)令”最高上線由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進(jìn)行網(wǎng)上備案。此次提高限價(jià)，中山市有關(guān)政府部門既沒下發(fā)文件，也沒有在媒體上公布，只是在春節(jié)假期的第一天實(shí)際開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。作為今年以來全國首個(gè)放松限價(jià)令的城市，中山此舉引發(fā)了廣泛的猜測(cè)和質(zhì)疑。2月9日，一份來自廣州從化市政府辦公室下發(fā)的文件在業(yè)內(nèi)廣泛傳遞，其主要內(nèi)容是從化市政府原則上同意將從化市“購房入戶”的到期期限再延長兩年。新政不按買房時(shí)間計(jì)算，只要所購買的商品房的土地使用權(quán)在2009年12月31日之前獲得，買家在2013年前完成網(wǎng)簽，均可辦理入戶。同時(shí)，北京、上海、天津、武漢、廈門等多個(gè)城市近期均上調(diào)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了普通商品房外延，鼓勵(lì)更多的交易。

從去年10月佛山限購“朝令夕改”、11月成都涉嫌變相松動(dòng)樓市限購令開始，到今年一、二月部分城市政策的局部微調(diào)，再到近日安徽蕪湖對(duì)購買普通商品房免契稅發(fā)補(bǔ)貼等一系列刺激樓市成交舉動(dòng)來看，種種跡象均表明，三四線城市缺乏延續(xù)執(zhí)行樓市調(diào)控的動(dòng)力，而其背后所表現(xiàn)出更深層的意義是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷清的無奈。

京滬堅(jiān)持樓市調(diào)控不松動(dòng) 2012持續(xù)限購已成定局

今年初，北京市市長郭金龍?jiān)硎荆?012年北京將繼續(xù)遏制投資投機(jī)性購房，強(qiáng)化政府住房的保障責(zé)任，充分發(fā)揮市場(chǎng)力量，增加中低價(jià)位、中小套型普通住房的供給，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。在談及樓市調(diào)控“可喜”之處，北京市副市長陳剛強(qiáng)調(diào)，政策出臺(tái)至今，從數(shù)字看效果理想，但房?jī)r(jià)還沒完全回歸，均價(jià)仍處在高位狀態(tài)，調(diào)控政策還得堅(jiān)持。

同樣，上海市長韓正1月16日在年度中外記者會(huì)上表示，上海在配合中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，商品房去年7月止?jié)q，10月略微下跌，但成果仍不穩(wěn)固。目前上海住宅價(jià)格太高，高房?jī)r(jià)影響人民群眾利益，也背離可持續(xù)發(fā)展原則。因此今年房地產(chǎn)調(diào)控力度不減，政策不變，同時(shí)將加大力度建設(shè)與分配保障房。

此前，上海市長韓正曾表示，2011年1至9月房地產(chǎn)對(duì)上海的貢獻(xiàn)率為8%以下，上海經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依存度進(jìn)一步降低。上海正逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政、房地產(chǎn)業(yè)的依賴，進(jìn)入全方位的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期。同樣，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局估算，2011年房產(chǎn)限購僅影響北京經(jīng)濟(jì)增長約0.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著北京、上海等城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依存度的進(jìn)一步降低，加之北上廣深相繼明確表示將繼續(xù)執(zhí)行限購，國內(nèi)一線城市在2012年持續(xù)樓市限購已成定局。

央行首提“滿足首套房貸”需求 政策微調(diào)難改調(diào)控走向

就在此次蕪湖試探松綁調(diào)控的前夕，央行網(wǎng)站發(fā)布了《2012年人民銀行金融市場(chǎng)工作座談會(huì)》內(nèi)容，其中提及繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，完善融資機(jī)制，改進(jìn)金融服務(wù)，加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。這是自2011年調(diào)控以來，央行方面第一次公開釋放“滿足首套房貸”的信號(hào)。這對(duì)沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻引起了軒然大波，被認(rèn)為是政策松綁的前兆。就在央行表態(tài)的前后，除了北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市，還包括房?jī)r(jià)較高的廣州、杭州及南昌、哈爾濱、成都、南京、濟(jì)南、昆明等12大城市已將首套房貸利率從之前的“上浮”5%-10%改為回歸“基準(zhǔn)利率”，部分城市的銀行甚至出現(xiàn)9折、8.5折的優(yōu)惠。

然而，溫家寶總理在國務(wù)院五次座談會(huì)議上明確了2012年國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，再次強(qiáng)調(diào)了促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖。中國13億人口不一定人人都擁有自己的房子，但人人都要有住處，也就是強(qiáng)調(diào)了保障房建設(shè)的重要性。蕪湖市政府此時(shí)出臺(tái)的“救市新政”與中央一再強(qiáng)調(diào)的堅(jiān)持樓市調(diào)控，促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖的精神相悖，這就足以解釋為何蕪湖救市新政被“暫緩執(zhí)行”。中央再度表明對(duì)于樓市調(diào)控的堅(jiān)定決心，也讓此前一直抱有政策松動(dòng)的幻想徹底破滅。

樓市2012開局慘淡 未來能否迎來轉(zhuǎn)機(jī)

中央對(duì)于樓市調(diào)控的決心，在市場(chǎng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)也均有所體現(xiàn)。從近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，數(shù)據(jù)顯示，1月全國129個(gè)城市的住宅土地平均溢價(jià)率為1.23%，已下滑至2008年1月以來最低水平，樓面地價(jià)環(huán)比下降了27%。值得注意的是，而被稱為“限購執(zhí)行最嚴(yán)格的”北京，1月份僅成交20宗地塊，總土地出讓金為21.92億，平均樓面地價(jià)為1366元/平方米。這些地塊均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0，相比于之前市場(chǎng)平均價(jià)格，已現(xiàn)下調(diào)之勢(shì)。

房企方面，相繼公布2012年首月銷售數(shù)據(jù)的富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和萬科的銷售狀況均不理想。其中，富力地產(chǎn)2012年1月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額12.3億元人民幣，環(huán)比和同比分別跌59.4%和56.7%。保利地產(chǎn)1 月實(shí)現(xiàn)簽約面積12.50萬平方米，同比下降74.7%；實(shí)現(xiàn)簽約金額15.11 億元，同比下降69.3%。萬科1月實(shí)現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，同比分別下降28.1%和39.3%。這是萬科五年來，首次在開年時(shí)出現(xiàn)銷售面積和銷售金額的負(fù)增長，龍頭房企1月低迷的銷售也反襯出樓市目前仍處于寒冬。

市場(chǎng)方面，目前房產(chǎn)中介市場(chǎng)也正在經(jīng)歷2008年以來最嚴(yán)酷的寒冬，不少中介門店近幾個(gè)月在二手房業(yè)務(wù)方面幾乎沒有成交業(yè)績(jī)，上海某品牌中介門店甚至傳出“1個(gè)月只讓使用一包A4紙”的節(jié)流措施。再加之春節(jié)期間各地樓市紛紛出現(xiàn)量?jī)r(jià)同跌等現(xiàn)象，樓市正在遭遇了“雪上加霜”的洗禮，觀望情緒日漸加重，2012樓市開局可謂慘淡。

另外，從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來看，近年來，受制于國內(nèi)樓市調(diào)控，滬深兩市上市房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)幾度低迷。受蕪湖救市政策影響，2月9日至10日期間，滬深兩市房地產(chǎn)板塊一度上揚(yáng)，直接受益該政策的合肥城建(002208)收盤漲停，報(bào)收6.89元/股，領(lǐng)漲當(dāng)日房地產(chǎn)板塊。然而事與愿違的是，就在2月12日，蕪湖市政府發(fā)布通知，決定暫緩執(zhí)行2月9日發(fā)布的樓市新政后，2月13日開盤的滬深兩市房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)再度低迷，合肥城建全天創(chuàng)盤中最大跌幅6.68%。截止收盤，房地產(chǎn)板塊整體跌幅居前，兩市近7成地產(chǎn)股下跌。由此可見，壓抑已久的地產(chǎn)股此時(shí)急需樓市調(diào)控松動(dòng)等利好消息來刺激長期低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)。

開年不利的樓市今年能否迎來轉(zhuǎn)機(jī)？根據(jù)此前中房網(wǎng)對(duì)近2000名業(yè)內(nèi)人士開展的網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果來看【相關(guān)閱讀：破局2012_中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與格局前瞻】，多數(shù)人認(rèn)為至少上半年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本不被看好，下半年的形勢(shì)則需要根據(jù)屆時(shí)的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境再進(jìn)一步判斷。不過，隨著地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長的壓力，使得地方政府在執(zhí)行層面而言可能會(huì)有一定操作空間，這使得2012年市場(chǎng)整體大環(huán)境可能將好于2011年。但另一方面，2012的經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)入一個(gè)下行的周期，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。但未來不管形勢(shì)如何變化，掌握政策變化的規(guī)律，找準(zhǔn)市場(chǎng)需求釋放的節(jié)奏，積極進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型發(fā)展，將是未來生存的不二法門所在。(曲濤/中房網(wǎng))