??2024年，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，是充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的一年。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，政策層面持續(xù)發(fā)力以促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，企業(yè)則在變革中尋求生存與發(fā)展的新路徑。

??毫無(wú)疑問(wèn)，2024年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的高光時(shí)刻大多是由大型央企、國(guó)企創(chuàng)造的。在這一年的發(fā)展變化中，這類(lèi)企業(yè)自身規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)份額不斷提升。

??據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，央企、國(guó)企數(shù)量為71家，較上年增加1家，顯示出央企、國(guó)企在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位。

??但即使如此，央企、國(guó)企目前也面臨市場(chǎng)挑戰(zhàn)。為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，今年以來(lái)，一些大型央企、國(guó)企均進(jìn)行了自我變革，比如中國(guó)金茂、招商蛇口、華潤(rùn)置地等均進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。

??對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，2024年重點(diǎn)工作則集中在風(fēng)險(xiǎn)化解和債務(wù)重組上。隨著市場(chǎng)下行和持續(xù)底部運(yùn)行，房企密集出險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了一系列政策以支持項(xiàng)目融資需求，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)保交樓工作。出險(xiǎn)房企如龍光集團(tuán)、中國(guó)奧園等在境外債務(wù)重組方面取得了重要成果，境外債務(wù)重組計(jì)劃獲得法院批準(zhǔn)，為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)邁出了重要一步。

??房地產(chǎn)行業(yè)這一輪深度調(diào)整猶如大浪淘沙，有人離開(kāi)，也有人進(jìn)入。同時(shí)，在中央“止跌回穩(wěn)”的整體基調(diào)下，2025年，房地產(chǎn)企業(yè)也正蓄勢(shì)待發(fā)。

??調(diào)整組織架構(gòu)

??組織架構(gòu)調(diào)整，可謂2024年房地產(chǎn)行業(yè)一大關(guān)鍵詞。

??2024年1月，萬(wàn)科率先啟動(dòng)內(nèi)部組織架構(gòu)和人員調(diào)整，核心動(dòng)作是成立商業(yè)事業(yè)部，將7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部；在住開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)端，萬(wàn)科在2024年進(jìn)一步對(duì)旗下南方區(qū)域、華東區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域等進(jìn)行調(diào)整，精簡(jiǎn)總部職能。

??隨后2月份，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中交地產(chǎn)等也相繼發(fā)布新一輪組織架構(gòu)和人事調(diào)整。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，至少有10家房企進(jìn)行了不同程度的組織架構(gòu)調(diào)整。從這些房企的具體變動(dòng)內(nèi)容來(lái)看，一方面集中在區(qū)域公司的合并、精簡(jiǎn)；另一方面則是縮短管理半徑，壓縮組織體系，精簡(jiǎn)層級(jí)，加強(qiáng)總部管控。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企精簡(jiǎn)區(qū)域主要是為了減少管理層級(jí)，聚焦重點(diǎn)區(qū)域深耕城市，以此來(lái)提升管理效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。

??值得注意的是，在調(diào)整過(guò)程中，這些房企大多傾向于將最優(yōu)勢(shì)的資源和力量聚焦于最賺錢(qián)的區(qū)域，提升區(qū)域集中度，提升競(jìng)爭(zhēng)力。

??央企、國(guó)企“土拍”扛大旗

??自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，多數(shù)民營(yíng)房企受制于資金壓力，逐漸退出公開(kāi)土地市場(chǎng)。取而代之的是央企、國(guó)企在最近兩三年扛起了“土拍”大旗。

??2024年，這一趨勢(shì)更加明顯。

??在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2024年前11月房企拿地排行榜中，拿地金額位列前十的企業(yè)中，僅有濱江集團(tuán)是民營(yíng)房企，其他9家均為央企、國(guó)企及混改企業(yè)。即使將排名擴(kuò)大，拿地金額TOP20甚至TOP30中，也僅有2～3家民營(yíng)房企。

??2024年前11月拿地金額最高的3家企業(yè)分別為保利發(fā)展、綠城中國(guó)和中海地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的拿地金額為476億元、452億元、407億元，均超過(guò)了400億元。

??此外，“中建系”不少企業(yè)最近兩年都被看作是土地市場(chǎng)的“黑馬”，比如中建壹品曾在一周之內(nèi)斥資超百億元獲取土地；同樣是中建旗下的中建智地2024年在北京拿下一宗超過(guò)百億元的巨無(wú)霸地塊。

??對(duì)比這些強(qiáng)勢(shì)的央企、國(guó)企，濱江集團(tuán)是所有民營(yíng)房企中拿地金額最高的企業(yè)，其2024年前11月斥資277億元用于補(bǔ)充土地。但濱江集團(tuán)有其發(fā)展特殊性，對(duì)于多數(shù)民營(yíng)房企而言，當(dāng)下已無(wú)更多余力投入到土地市場(chǎng)與其他央企、國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)。

??也正因如此，央企、國(guó)企及混改企業(yè)在土地市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位的同時(shí)，它們更有能力去競(jìng)爭(zhēng)核心城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊。例如綠城中國(guó)，2024年在上海、杭州、北京均拿下了“地王”，這些地塊之所以能拍出高溢價(jià)，根本原因在于地塊質(zhì)量較高，受到了多家房企追捧參拍。

??2024年，這些央企、國(guó)企不僅在“土拍”現(xiàn)場(chǎng)激烈拼搶?zhuān)趫?chǎng)外也越來(lái)越“卷”。

??一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，2024年，不少房企在土地正式開(kāi)拍前就對(duì)心儀地塊提前做設(shè)計(jì)招標(biāo)。比如12月23日，有消息稱，象嶼地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)布了對(duì)寶山區(qū)一宗地塊的招標(biāo)計(jì)劃，擬投資45億元，建安成本9.95億元，而這塊地將于12月30日才正式拍賣(mài)。此前，招商蛇口、安徽高速都曾有過(guò)在地塊開(kāi)拍之前就做招標(biāo)方案的先例，這也說(shuō)明了這些房企拿地意愿非常堅(jiān)定。

??“維穩(wěn)、化債、保交樓”的民企

??實(shí)際上，相比央企、國(guó)企，民營(yíng)房企則承受了更多壓力和挑戰(zhàn)，當(dāng)前仍是一場(chǎng)生存之戰(zhàn)。

??2024年，民營(yíng)房企有三個(gè)核心關(guān)鍵詞：維穩(wěn)、化債、保交樓。

??其中，對(duì)于類(lèi)似濱江集團(tuán)和龍湖集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企而言，保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定是首要任務(wù)。

??相比之下，一些出險(xiǎn)民營(yíng)房企除了要保持經(jīng)營(yíng)層面的穩(wěn)定不惡化，同時(shí)還要處理債務(wù)問(wèn)題以及保證項(xiàng)目順利交付。

??好消息是，2024年9月份以來(lái)，已有佳兆業(yè)、禹洲集團(tuán)、華夏幸福、旭輝控股、金科股份、融創(chuàng)中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)等10家房企公布了化債或重組進(jìn)程情況，不少企業(yè)化債取得了積極進(jìn)展，比如禹洲集團(tuán)境外債務(wù)重組計(jì)劃已于10月4日生效；旭輝控股、碧桂園等企業(yè)的境外債重組方案框架已基本成型或正在征求更多債權(quán)人同意。

??在這些企業(yè)中，融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福和金科股份在化債方面已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。融創(chuàng)中國(guó)境內(nèi)債重組成功在即；華夏幸福則宣布其償債信托受益權(quán)份額領(lǐng)受工作已經(jīng)圓滿完成；金科股份也已經(jīng)披露了公開(kāi)招募重整投資人的遴選結(jié)果，只待債權(quán)人大會(huì)召開(kāi)通過(guò)就可以完成整體重整。

??雖然都是好消息，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，化債取得進(jìn)展并不意味著徹底“上岸”，出險(xiǎn)房企只是得到了喘息機(jī)會(huì)，最終還是要依賴市場(chǎng)依賴銷(xiāo)售，積極“回血”自救。

??也正因如此，出險(xiǎn)房企2024年以及接下來(lái)的重點(diǎn)工作即“保交樓”，積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，才能逐步修復(fù)基本盤(pán)，從而真正擺脫困境。

??一位民營(yíng)房企總裁表示，當(dāng)前，政策一直在向好，吹的都是“暖風(fēng)”，只要市場(chǎng)不繼續(xù)惡化，民營(yíng)房企要多堅(jiān)持，說(shuō)不定就能等到“救命良藥”出現(xiàn)。