[貝殼研究院]全國土地市場月報(bào)（2020年11月）

【全國土地市場月報(bào)】11月全國宅地市場保持活躍，預(yù)計(jì)全年成交量增幅超去年

??全國住宅用地累計(jì)成交面積由降轉(zhuǎn)增，年底住宅用地市場保持活躍，但市場價格預(yù)期平穩(wěn)回落

??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，2020年11月（截止11月25日），全國351城整體住宅用地累計(jì)成交金額達(dá)5.2萬億元，累計(jì)同比增長15.2%。全國351城整體住宅用地累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積16.4億㎡，累計(jì)同比由降轉(zhuǎn)升，增長0.6%。11月25日至11月30日，計(jì)劃出讓6584萬㎡以上，如果順利成交，全國351城整體住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增長幅度將達(dá)到2.0%，市場不僅追平去年同期，而且呈現(xiàn)增長態(tài)勢。從目前的各城市出讓計(jì)劃統(tǒng)計(jì)可知，12月預(yù)計(jì)出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積3.1億㎡，是11月總供應(yīng)量的1.7倍，如果全部成交，全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比將至少增長3.1%，將超越2019年增長率，市場活躍度穩(wěn)中有升。

??2020年1-11月（截止11月25日），全國351城整體住宅用地累計(jì)成交樓面價同比增長14.6%，環(huán)比上月收窄1.2個百分點(diǎn)，各城市控制地價穩(wěn)定，抑制成交樓面價漲幅，回調(diào)市場預(yù)期。預(yù)計(jì)在穩(wěn)地價政策目標(biāo)下，年內(nèi)累計(jì)成交樓面價持續(xù)穩(wěn)中有降。

??2020年1-11月（截止11月25日），全國351城整體住宅用地累計(jì)成交溢價率從5月起開始穩(wěn)定在15%的水平，基本與2019年同期持平，市場保持較好的活躍度。11月，隨著多數(shù)城市持續(xù)加大土地供應(yīng)，同時廣州、深圳等一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，拉高平均溢價率水平，11月平均溢價率環(huán)比1.0個百分點(diǎn)，市場活躍度不減。

??粵港澳量穩(wěn)價升，長三角、關(guān)中平原量升價穩(wěn)，長江中游全面回升

??2020年1-11月，粵港澳大灣區(qū)住宅用地成交金額累計(jì)同比增幅穩(wěn)中有升，廣州、深圳成交活躍，特別是深圳11月23日成交340億元，帶動粵港澳大灣區(qū)成交金額及成交樓面價累計(jì)同比增速提升。長三角城市群住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比持續(xù)上升，但成交金額及成交樓面價累計(jì)同比穩(wěn)中有降，長三角城市中一線城市及強(qiáng)二線城市均在成交規(guī)模上保持加大供應(yīng)的走勢，南通、無錫住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增速在30%以上，南京、蘇州則在20%以上，杭州、上海也保持了10%以上的增速。以西安為首的關(guān)中平原城市群住宅用地成交走勢與長三角類似，價格漲幅收窄，但成交規(guī)模增速保持增長。長江中游城市群，特別是南昌、新余、吉安等南昌都市圈范圍城市成交規(guī)模增速保持80%以上增長，從而帶動長江中游城市群整體增幅回升。

??截止11月25日，關(guān)中平原城市群累計(jì)溢價率高于去年同期5.0個百分點(diǎn)，保持了9月以來的漲幅，市場活躍度較高。京津冀和長三角城市群累計(jì)溢價率高于去年同期2.0個百分點(diǎn)?；浉郯拇鬄硡^(qū)由于控制較好，雖然深圳、廣州等城市活躍度較高，但累計(jì)溢價率低于去年同期2.9個百分點(diǎn)。長江中游城市群基本與去年同期持平。

??11月，6城單月成交金額突破百億，環(huán)比增加2座城市，市場活躍度不減，其中深圳突破400億元

??11月，深圳、南通、重慶、成都、廣州、珠海成交金額排名前6位，特別是深圳多優(yōu)質(zhì)地塊成交，單日成交340億元，累計(jì)成交面積同比增長284.8%，預(yù)計(jì)明年深圳新房市場供應(yīng)量將有所增長。

??預(yù)計(jì)12月一線城市持續(xù)加大供應(yīng)，年底市場迎來高潮

??12月，北京加大供應(yīng)力度，計(jì)劃出讓6宗R2二類居住用地以及2宗F81類綠隔產(chǎn)業(yè)用地，其中1宗用地明確了人才公寓規(guī)模，另1宗F81用地根據(jù)其性質(zhì)，有打造成為租賃公寓的可能，因此均被記為住宅用地。廣州、上海均有8-9宗住宅用地入市。另外，深圳也將有3宗用地入市，可見一線城市持續(xù)加大供應(yīng)力度，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，一線城市12月計(jì)劃推出用地規(guī)劃建面是11月成交規(guī)劃建面的1.3倍。

??另外，上海1宗、北京2宗新推出地塊推出樓面價均以達(dá)6.7萬元/㎡以上，值得關(guān)注。

??附則

??根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的各國家級城市群規(guī)劃以及國務(wù)院對各規(guī)劃的批復(fù)，以及各規(guī)劃中涉及城市匯總后，基本分為京津冀城市群、長江三角洲城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群、長江中游城市群、中原城市群、關(guān)中平原城市群、哈長城市群、北部灣城市群、呼包鄂榆城市群、蘭西城市群。根據(jù)城市群特點(diǎn)，貝殼研究院將國家級城市群根據(jù)戰(zhàn)略及地域特征分為戰(zhàn)略區(qū)域、中部區(qū)域、邊遠(yuǎn)區(qū)域等三大類。具體劃分如下：