[克而瑞]建業(yè)地產(chǎn):河南省市占率首次降低,盈利能力有待增強(qiáng)

2021-04-06 17:56:46來源:克而瑞

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-04-06
  • 報告類型:企業(yè)報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo) 讀

??河南省市占率近年來首次下跌,盈利能力有待提升,財務(wù)狀況較為穩(wěn)健。

??【河南市場競爭激烈,企業(yè)市占率近年來首次下跌】2020年建業(yè)的重資產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣683億元,同比減少了4.8%,若是加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額,其合約銷售額達(dá)到了1026億元,在河南省的市占率為10.8%,同比下降了0.4個百分點,近年來首次出現(xiàn)下跌。2021年建業(yè)的合約銷售目標(biāo)為1200億元,其中重資產(chǎn)的目標(biāo)銷售額為800億元,需要達(dá)到74%的去化率才能完成該目標(biāo)。 

??【拿地力度有所降低,輕資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)健增長】2020年建業(yè)的新增土地建筑面積達(dá)918萬平方米,同比減少了29.6%,拿地銷售比為0.22,比2019年降低了0.1,企業(yè)的拿地力度有所減弱。同時由于企業(yè)在鄭州的拿地建面占比僅為3%,未來在鄭州的市占率可能受到一定的影響。截至2020年底,建業(yè)的總土地儲備建面為5411萬平方米,足夠支持企業(yè)4-5年的開發(fā)。此外在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面共簽約了246個項目(包括13個省外項目),總建面約3309萬平方米,同比增長了38.2%,繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長。 

??【營收增長而利潤率持續(xù)降低,盈利能力有待加強(qiáng)】2020年,建業(yè)共實現(xiàn)營業(yè)收入433.04億元,同比增長了41%。而建業(yè)的毛利率同比大幅降低了6.1個百分點至19.9%,其中鄭州結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%,凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降,整體看來企業(yè)的利潤率仍然處于較低的水平,盈利水平仍然有待加強(qiáng)。 

??【資產(chǎn)負(fù)債率較高,財務(wù)狀況整體較為穩(wěn)定】2020年底建業(yè)的凈負(fù)債率提高了7.96個百分點至13.56%,仍然保持在行業(yè)較低的水平。同時現(xiàn)金短債比為1.92,長短期債務(wù)比為1.05,平均債務(wù)賬期為2.14年,企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全,短期的償債壓力不大。但是企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為117%,需要大力改善。企業(yè)2020年的融資成本為7.4%,整體看來財務(wù)狀況和融資能力都較為穩(wěn)定,未來還有繼續(xù)提升的空間。


??01銷 售

??河南市場競爭激烈

??企業(yè)市占率近年來首次下跌

??2020年建業(yè)的重資產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣683億元,同比減少了4.8%,合約銷售面積約為889.5萬平方米,同比減少了3.2%。按合約金額計算,2020年建業(yè)在河南省的市場占有率為7.2%,同比降低了0.8個百分點,若是加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額,建業(yè)的合約銷售額達(dá)到了1026億元,在河南省的市占率則達(dá)到了10.8%,同比下降了0.4個百分點。建業(yè)在河南省的市占率近年來首次出現(xiàn)下降,反映出目前河南市場在規(guī)模房企的大力投入下出現(xiàn)了較為激烈的競爭,企業(yè)雖然目前仍然保持著領(lǐng)軍者的地位,但也面臨較大的壓力。

1

??從銷售的城市分布來看,2020年建業(yè)在鄭州的銷售金額為153.02億元,同比減少了4.5%,貢獻(xiàn)率和2019年一樣保持在22.3%。建業(yè)自從2020年初進(jìn)入“戰(zhàn)略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業(yè)的發(fā)展重點之一,達(dá)成這一目標(biāo)的一個方法就是提高鄭州的銷售占比,但是隨著各大房企爭相進(jìn)入鄭州市場,建業(yè)在鄭州的競爭壓力也越來越大,預(yù)計2021年鄭州的銷售額占比將繼續(xù)下滑至18%。再加上目前行業(yè)整體利潤率都有下滑的趨勢,建業(yè)的利潤率是否能夠提高還需觀望。

2

??展望2021年,建業(yè)的合約銷售目標(biāo)為1200億元,其中重資產(chǎn)的目標(biāo)銷售額為800億元,相對于2020年的銷售額增長17.1%,企業(yè)計劃未來3年都保持15%左右的增長。從2021年建業(yè)擁有的1087億元的可售貨值來看,達(dá)到74%的去化率才能完成該目標(biāo),從企業(yè)2020年66%和2019年72%的去化率來看,建業(yè)能否達(dá)成目標(biāo)有待觀察。而由于未來建業(yè)還會加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展力度,再加上中原建業(yè)若是上市成功也可能促進(jìn)輕資產(chǎn)的發(fā)展,輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)對建業(yè)業(yè)績的貢獻(xiàn)率有望繼續(xù)保持。

??02投 資

??拿地力度有所降低

??輕資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)健增長

??2020年建業(yè)的新增土地建筑面積達(dá)918萬平方米,同比減少了29.6%;新增土儲總價為151億元,同比減少了33.4%。2020年建業(yè)的拿地銷售比為0.22,比2019年降低了0.1,企業(yè)的拿地力度明顯有所減弱。而在權(quán)益比例方面,2020年建業(yè)的新增土儲權(quán)益比例為63%,同比降低了10個百分點,企業(yè)的合作力度有所增加。


3

??2020年建業(yè)的新增土地都集中在河南省境內(nèi)。從城市占比來看,企業(yè)在洛陽的拿地力度明顯加大,占比達(dá)到了21%,其次則是周口,占比為16%,整體看來在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡,有利于企業(yè)深耕河南市場,鞏固在下沉城市的市場地位。但是值得注意的是,2020年建業(yè)在鄭州的拿地占比僅為3%,企業(yè)未來在鄭州的競爭力可能受到一定的影響,鄭州的銷售貢獻(xiàn)率可能進(jìn)一步下滑。

4

??在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面,2020年底中原建業(yè)實現(xiàn)新簽約輕資產(chǎn)項目80個,總建面858萬平米。同時作為建業(yè)走出河南的先頭兵,中原建業(yè)持續(xù)開拓省外市場,全年跟蹤省外意向項目62個,其中重點跟蹤14個,截至2020年底共簽約13個省外項目,分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽6個省份,整體看來建業(yè)走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢,未來在加力推進(jìn)大中原戰(zhàn)略之后可能會得到加速。

??截至2020年底,建業(yè)的總土地儲備建面為5411萬平方米,同比增長了6.2%,其中權(quán)益建面約4029萬平方米,足夠支持企業(yè)4-5年的開發(fā)??偼羶Φ臋?quán)益比例約為74.4%,相較于2019年底略微下降了1.4個百分點,仍然保持較高水平。從土儲開發(fā)狀況來看,建業(yè)約有2145.9萬平米的土地仍處于持作未來開發(fā)狀態(tài),其中約有888.6萬平米尚未獲取土地證,占比為41.4%。在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面,截至2020年底,建業(yè)共簽約了246個項目,總建面約3309萬平方米,同比增長了38.2%,繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長。

5

??03盈 利

??營收增長而利潤率持續(xù)降低

??盈利能力有待加強(qiáng)

??2020年,建業(yè)共實現(xiàn)營業(yè)收入433.04億元,同比增長了41%,其中銷售物業(yè)收入為416.07億元,同比增加了43%,主要是因為結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)的面積同比增加了36%至611萬平米。而在盈利性指標(biāo)方面,建業(yè)的毛利率同比大幅降低了6.1個百分點至19.9%,這主要是因為2020年企業(yè)的結(jié)算項目毛利較高的車庫占比較低,同時項目的促銷也產(chǎn)生了一定的影響。值得注意的是,由于鄭州市場的競爭壓力加大,建業(yè)在鄭州結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%,這種趨勢值得企業(yè)警惕。

??2020年建業(yè)的凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降,主要是因為成本控制仍然有所加強(qiáng),三費比率同比降低了近2個百分點,從而降低了毛利率大幅下降帶來的影響,但是企業(yè)的凈利率仍然處于較低的水平,盈利水平仍然有待加強(qiáng)。

6

??04負(fù) 債

??資產(chǎn)負(fù)債率較高

??財務(wù)狀況整體較為穩(wěn)定

??2020年底建業(yè)的持有現(xiàn)金約為293.27億元,較于期初減少了4.74%;總有息負(fù)債為313.04億元,同比減少0.6%;企業(yè)的權(quán)益則增加了15.7%至145.82億元,因此企業(yè)的凈負(fù)債率提高了7.96個百分點至13.56%,企業(yè)的凈負(fù)債率仍然保持在行業(yè)較低的水平。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面,2020年底建業(yè)的現(xiàn)金短債比為1.92,長短期債務(wù)比為1.05,平均債務(wù)賬期為2.14年,企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全,短期的償債壓力不大,可以適當(dāng)增加長期債務(wù)增加企業(yè)發(fā)展動力、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。但是由于企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為117%,超過70%的紅線要求較多,因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條。整體來看企業(yè)的財務(wù)狀況較為穩(wěn)定,僅有資產(chǎn)負(fù)債率需要大力改善。而在融資成本方面2020年建業(yè)相較于2019年略微提高了0.1個百分點至7.4%,企業(yè)的融資能力較為穩(wěn)定,未來還有繼續(xù)提升的空間。

7

8

企業(yè)信用
統(tǒng)一社會信用代碼:91410000MA47P7GH77
統(tǒng)一社會信用代碼:91420107303391934W
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}