行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整　資源持續(xù)向龍頭靠攏

　　中房網(wǎng)訊 5月25日，“2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)金融創(chuàng)新高峰論壇”在深圳舉行，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第11年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。

??根據(jù)2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告，中國(guó)恒大首次榮膺上市房企綜合實(shí)力榜桂冠，萬(wàn)科、碧桂園分列二三名。中國(guó)海外發(fā)展、保利地產(chǎn)、綠地控股、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)和龍湖地產(chǎn)分列“2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜”第四至十位。

??據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共207家房地產(chǎn)上市公司。通過(guò)科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、評(píng)價(jià)方法和深度典型研究，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)對(duì)上市房企和供應(yīng)商企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)估和深入研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、具有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，可以引領(lǐng)行業(yè)向縱深發(fā)展，提升整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化水平，也有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展具有強(qiáng)有力的指導(dǎo)意義。

??上市房企總體呈現(xiàn)八大特點(diǎn)

??測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2017年上市房企總資產(chǎn)均值為873.43億元，同比上升21.74%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值150.02億元，同比增長(zhǎng)1.92%；凈利潤(rùn)均值為22.51億元，同比增長(zhǎng)31.21%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.29個(gè)百分點(diǎn)至65.05%；凈負(fù)債率均值同比下降1.45個(gè)百分點(diǎn)至89.87%。總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司呈現(xiàn)八大發(fā)展特點(diǎn)：

??從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2017年，A股市場(chǎng)呈現(xiàn)分化格局，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)明顯弱于大盤，但白馬龍頭股領(lǐng)漲大盤。而在業(yè)績(jī)大增和估值修復(fù)的雙重作用下，港股內(nèi)房板塊估值得到持續(xù)修復(fù)，全年漲幅高達(dá)109.3%，市場(chǎng)表現(xiàn)顯著。這在股價(jià)上也能看出，2017年全年股價(jià)累計(jì)漲幅前十名，在港上市房企占據(jù)前九個(gè)席位，中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、天譽(yù)置業(yè)、碧桂園、雅居樂集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、眾安房產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)奧園分列漲幅榜一到九名，A股新城控股以154.91%的漲幅居于第十名。

??運(yùn)營(yíng)規(guī)模方面，上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模增速持續(xù)下滑，總資產(chǎn)集中度繼續(xù)攀升。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，截至2017年末，總資產(chǎn)超過(guò)千億的企業(yè)有45家，約占上市房企總量的21%。超過(guò)3000億的企業(yè)有12家；超過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)有3家，依次是中國(guó)恒大、萬(wàn)科和碧桂園。從總資產(chǎn)累計(jì)值占比來(lái)看，榜單前15名企業(yè)的總資產(chǎn)累計(jì)值占比已超過(guò)50%，排行榜前53名企業(yè)總資產(chǎn)累計(jì)值占比超過(guò)80%。這兩項(xiàng)指標(biāo)2016年的數(shù)值分別為前18名和前59名。可見2017年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

??在償債能力上，上市房企債務(wù)指標(biāo)均值保持平穩(wěn)，行業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。2017年，一方面受行業(yè)銷售再創(chuàng)新高影響，大型房企自有資金充沛，另一方面，融資環(huán)境顯著收緊，房企公司債發(fā)行規(guī)模嚴(yán)重“縮水”，客觀上也限定了整個(gè)行業(yè)杠桿率的天花板。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年公司債融資總規(guī)模為437億元，較2016年全年大幅下降90% 。疊加兩方面的影響因素，2017年上市房企的償債能力指標(biāo)均值保持平穩(wěn)運(yùn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

??從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布來(lái)看，2017年約43%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于65.05%的行業(yè)均值；約32%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間；另外25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有綠地、碧桂園、恒大、萬(wàn)科、華夏幸福和泰禾等持續(xù)擴(kuò)張型企業(yè)。

??盈利能力方面，上市房企盈利效率處于上升通道，利潤(rùn)水平保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2017年，上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)差為4.25%。三大盈利效率指標(biāo)均處于上升修復(fù)通道中，可見上市房企增收不增利的情況已得到持續(xù)改善。此外，從盈利能力的絕對(duì)值指標(biāo)看，其上升勢(shì)頭得以延續(xù)。上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值為33.46億元，同比增長(zhǎng)45.14%；凈利潤(rùn)均值為21.29億元，同比增長(zhǎng)13.57%。

??在成長(zhǎng)能力上，上市房企增長(zhǎng)率指標(biāo)現(xiàn)回調(diào)趨勢(shì)，典型房企拿地策略各異。2017年，上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，且盡管某些增長(zhǎng)率指標(biāo)出現(xiàn)回調(diào)，但大體維持了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，從招拍掛市場(chǎng)到收并購(gòu)再到城市舊改，競(jìng)爭(zhēng)蔓延到各個(gè)拿地領(lǐng)域。大房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)也在土地市場(chǎng)上有所顯現(xiàn)，其獲取能力高于一般的中小房企，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)律也開始適用于土地市場(chǎng)。

??經(jīng)營(yíng)效率方面，在行業(yè)積極去庫(kù)存的背景下，上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅提升。2017年末，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值微漲0.02至0.39，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值小幅上升0.01至0.31，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值略降0.02至0.21。同時(shí)，截至2017年底，上市房企存貨總計(jì)8.96萬(wàn)億元。報(bào)告顯示，當(dāng)土地和資金資源越來(lái)越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，大型房企的品牌優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)不斷凸顯，因此出現(xiàn)了房企存貨出現(xiàn)向大型房企集中的趨勢(shì)。

??在社會(huì)責(zé)任上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。上市房企在追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，履行社會(huì)責(zé)任良好，企業(yè)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，且意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)共同發(fā)展。

??創(chuàng)新能力方面，大型上市房企開始從模式突破、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尋求賦能，并從存量運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)化尋找增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、城市更新、物流地產(chǎn)、聯(lián)合辦公、產(chǎn)城融合仍是企業(yè)創(chuàng)新熱點(diǎn)領(lǐng)域。房企創(chuàng)新思路逐漸從單純的粗放式業(yè)務(wù)拓展向內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)、模式等多維度創(chuàng)新深化，從存量再造、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行切入創(chuàng)新。

??此外，2017年，受我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨緊、國(guó)家環(huán)保政策壓力的影響，產(chǎn)業(yè)鏈下游行業(yè)凈利潤(rùn)增速有所下滑，但整體保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。首先，綠色健康家居、智能化發(fā)展已成大勢(shì)，大部分上市供應(yīng)商企業(yè)通過(guò)技術(shù)研發(fā)，積極尋求環(huán)保升級(jí)，推動(dòng)智能升級(jí)，同時(shí)抓住精裝修發(fā)展機(jī)遇，提升精裝服務(wù)整合能力，拓展增長(zhǎng)空間，并契合房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)對(duì)中高端產(chǎn)品需求，推進(jìn)產(chǎn)品的多元化高品質(zhì)發(fā)展。

??融資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化

??測(cè)評(píng)研究報(bào)告還指出，隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊。不僅房貸業(yè)務(wù)被嚴(yán)格監(jiān)管，為嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。

??值得注意的是，這些政策變化以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的變化，讓2017年房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，公司債占比急速下滑，境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來(lái)越多元化，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。據(jù)報(bào)告不完全統(tǒng)計(jì)，2017年108家房企融資總額為10864億元（不含開發(fā)貸、一般銀行貸款），同比下降2%。其中，108家重點(diǎn)房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元，占總?cè)谫Y額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%；境外融資額為2771億元，較2016年大幅增加74%。此外，2017年股權(quán)融資規(guī)模大幅擴(kuò)張至1509億元，占比為14%，較2016年大幅增長(zhǎng)105%。2017年多家房企成功發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，融資金額達(dá)492億元，同比大幅增長(zhǎng)86%。??