??回顧2024年各重點(diǎn)城市政策出臺情況，隨著北上廣深等一線城市相繼納入 “以舊換新” 的城市范疇，此政策已然成為“去庫存”的重要抓手。

??“以舊換新” 能切實(shí)有效地激發(fā)市場需求的內(nèi)在機(jī)制，其根源還在于客戶對房企品牌價(jià)值的信任，以及對產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)同。

??在市場深度調(diào)整的關(guān)鍵時期，南京安居集團(tuán)作為責(zé)任國企勇挑重?fù)?dān)。積極探尋利民之策，推動樓市形成正向循環(huán)，經(jīng)成本管控與資源整合，化解居民住房改善難題，切實(shí)詮釋 “何以安居，居優(yōu)其屋” 理念，彰顯國有企業(yè)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

??作為南京本土具有深厚底蘊(yùn)與重要影響力的國有企業(yè)，南京安居集團(tuán)于市場面臨諸多挑戰(zhàn)、置換渠道阻滯不暢的特殊時期，展現(xiàn)強(qiáng)烈的使命感與前瞻性戰(zhàn)略眼光。

??2024年4月27日，南京官宣加入存量房“以舊換新”行列，南京安居集團(tuán)率先進(jìn)行政策試點(diǎn)。憑借對南京本土市場格局的洞察，安居集團(tuán)全力制定了一套契合南京市民需求、兼具便捷性與可靠性的置換新路徑。

??從CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)來看，在推出換購模式“以舊換新”后，南京安居集團(tuán)旗下部分參與“以舊換新”項(xiàng)目五一期間來訪量明顯提升，整體來看較平日周末增長20%～700%不等，客戶參與熱情高漲，帶動市場情緒同步回溫。

??截至目前，據(jù)南京安居集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，旗下各項(xiàng)目案場累計(jì)來訪超過6500組，主力自操盤商品房項(xiàng)目月均來訪較活動前提升了26%，月均認(rèn)購較活動前提升了278%。

??南京安居集團(tuán)旗下?lián)Q新房源涵蓋南京多個行政區(qū)，涉及16個商品房項(xiàng)目，類型覆蓋剛需、改善、高端全檔。通過剖析三類典型客戶在置換過程中的體驗(yàn)反饋，能深入探究其實(shí)現(xiàn)高適配性的實(shí)踐路徑。

??高性價(jià)比住所換代升級：總價(jià)段契合與產(chǎn)品超配

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??“一套換一套”

??實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比的住所換代升級

??——“現(xiàn)在住的房子太老了，想把老房子賣掉買套新的，預(yù)算在250萬上下”

??頤和縵山位于城東馬群，處于環(huán)紫金山外圍區(qū)域，與地鐵 S6 號線百水橋站相距約 400 米，滿足主城外溢客群居住環(huán)境及通勤便捷性需要。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月南京主城六區(qū)60-90㎡二手房成交總價(jià)段主力集中在100-250萬之間。而頤和縵山配置89㎡以及115㎡兩種戶型，總價(jià)段控制在240-320萬左右，根據(jù)“以舊換新”舊房可抵80%的總價(jià)測算，可對接此類持有主城“老破小”欲以一換一，總價(jià)承受能力較弱的需求。

??02

??產(chǎn)品居住舒適度提升

??解決生活痛點(diǎn)

??——“現(xiàn)在住的舊房沒有電梯，想換個電梯房，戶型最好通透一些”

??主城老破小受制于建筑設(shè)計(jì)和時間的因素，難以契合現(xiàn)代居住的要求與審美標(biāo)準(zhǔn)。頤和縵山把握客戶需求痛點(diǎn)，其小區(qū)大門跨度超 40 米，采用仿石材立面，為客戶提供超越同檔次產(chǎn)品的體驗(yàn)。

頤和縵山項(xiàng)目實(shí)景，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

??主城 “老破小” 在 90㎡以下通常為兩房布局，采光、通風(fēng)等條件難以滿足居住者需求。頤和縵山切實(shí)為 “以舊換新” 客戶實(shí)現(xiàn)了從一代住宅到三代住宅的產(chǎn)品升級換代。項(xiàng)目選用菲斯曼地暖、日立中央空調(diào)、 愛迪士新風(fēng)（或同等品牌）三大件，對標(biāo)改善型住宅。

頤和縵山建面約115㎡樣板間實(shí)景，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

??在戶型設(shè)計(jì)方面，89㎡的小三房布局，采用三開間朝南與雙聯(lián)陽臺設(shè)計(jì)，滿足置換類客戶在居住方面的痛點(diǎn)需求。衛(wèi)生間采用三分離設(shè)計(jì)，提升各功能模塊的使用效率，優(yōu)化居住體驗(yàn)。

頤和縵山項(xiàng)目建面約89㎡及115㎡戶型圖

??家庭生命周期躍升的換房需求：核心板塊的產(chǎn)品面積和配置升級

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??同區(qū)域或向上置換需求

??注重地段價(jià)值

??——“我在河西南住了十幾年了，還是希望在這邊進(jìn)行置換，板塊發(fā)展還是不錯的”

??頤和鉑樾府項(xiàng)目客群多以看重河西南地段的首改客戶為主，注重地段及產(chǎn)品的雙重改善需求。該類客群有一定的財(cái)富積累，在考慮改善的同時較為注重房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定性能力。

??克而瑞數(shù)據(jù)表明，2024 年1-11月，河西南板塊供求呈現(xiàn)出較為顯著的增長趨勢，前期因二手房拋售所引發(fā)的負(fù)面情緒正逐漸消散，客戶對河西南板塊價(jià)值的認(rèn)可度逐步回升。作為南京當(dāng)前主力發(fā)展的新城板塊，河西南憑借頂端規(guī)劃和配套成為改善客戶首選板塊之一。

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??產(chǎn)品配置的迭代升級

??注重居住舒適度的提升

??——“我現(xiàn)在住的是30多層的超高層，想換個18層以內(nèi)的。面積肯定是要大一些，那些科技系統(tǒng)、會所什么的都是想要有的。”

??改善客群除了關(guān)注面積段改善之外，對于產(chǎn)品配置有較為嚴(yán)苛的要求。頤和鉑樾府項(xiàng)目17F小高的規(guī)劃設(shè)計(jì)，較大高層及超高層產(chǎn)品有較為明顯的舒適度提升。同時項(xiàng)目配置從115㎡到175㎡的戶型面積段設(shè)計(jì)，降低了入住河西主城的新房門檻，滿足不同家庭周期的置換需求。

??針對改善客戶訴求較多的科技系統(tǒng)層面，項(xiàng)目配置“三恒”科技系統(tǒng)，在室內(nèi)溫度、濕度、氧氣方面，進(jìn)行全方位優(yōu)化升級。項(xiàng)目配備約500㎡的泛會所空間，設(shè)計(jì)更貼合業(yè)主日常生活軌跡，保留實(shí)際所需且高頻次使用的功能。

頤和鉑樾府項(xiàng)目實(shí)景，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

??固定資產(chǎn)配置優(yōu)化新方略：深度錨定核心板塊稀缺產(chǎn)品的價(jià)值邏輯

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??多套整合

??實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)配置優(yōu)化

??——“我手上有不少房產(chǎn)，對國內(nèi)未來的房地產(chǎn)市場還是比較看好的”

??從頤和天晟府的置換客戶特征分析，多為持有多套房產(chǎn)的南京土著或新貴，其核心思路是通過對家庭資產(chǎn)進(jìn)行重新優(yōu)化配置，轉(zhuǎn)化為更為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??從克而瑞數(shù)據(jù)來看，2023年一線城市的千萬級豪宅成交近 4 萬套，重點(diǎn)二三線城市亦達(dá)到 1.3 萬套，較同期增長10%。同時，更大面積的豪宅呈現(xiàn)出更強(qiáng)勁的需求。全國 20 個核心城市的一手千萬豪宅，面積達(dá) 180 ㎡以上的產(chǎn)品成交占比達(dá) 40%。

??頤和天晟府深研此類客戶群體需求和市場趨勢，且有別于市場其他豪宅項(xiàng)目，為拓展客戶群體范圍，設(shè)定 200 ㎡為起步面積標(biāo)準(zhǔn)。頤和天晟府項(xiàng)目僅規(guī)劃兩種戶型，即建筑面積約 269㎡及 387㎡戶型，精準(zhǔn)定位頂層客群。

??建面約269㎡樣板間實(shí)景（左），建面約387㎡樣板間實(shí)景（右），實(shí)際以交付為準(zhǔn)

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??聚焦核心板塊的稀缺產(chǎn)品

??綜合投資回報(bào)和居住價(jià)值

??——“我就一心想要找個絕對核心的板塊，首選大平層”

??豪宅客戶對于資產(chǎn)配置的核心需求，主要聚焦為資產(chǎn)標(biāo)的的稀缺屬性以及穩(wěn)定性。

??頤和天晟府落址于河西中板塊，據(jù) CRIC 數(shù)據(jù)表明，此板塊長期處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，其 2022 年供求比例曾降至 0.44，新房價(jià)格與市場波動中穩(wěn)健上升，為豪宅客戶資產(chǎn)配置需求提供具有吸引力的投資標(biāo)的。

??在優(yōu)化資產(chǎn)的同時，豪宅客戶群體更傾向于選擇能夠滿足其多元需求的產(chǎn)品。頤和天晟府以國際化美學(xué)精準(zhǔn)對接頂層客群的價(jià)值趨向，項(xiàng)目建筑面積約 387 ㎡戶型，一層一境，配備專屬雙電梯直達(dá)，重構(gòu)當(dāng)代高端住宅價(jià)值標(biāo)桿。

頤和天晟府項(xiàng)目實(shí)景，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

??由此可見，南京安居集團(tuán)于 “以舊換新” 方面取得的成效，并非依賴單一模式的構(gòu)建。其核心在于，從地段價(jià)值、產(chǎn)品塑造到總價(jià)適配，多維精準(zhǔn)地對接客戶的各類實(shí)際需求，構(gòu)建多層次且富有彈性的運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)需求的有效釋放。

??未來，南京安居集團(tuán)將繼續(xù)秉持創(chuàng)新與擔(dān)當(dāng)精神，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)演變，積極探索與其他政策的協(xié)同效應(yīng)，為行業(yè)的健康有序發(fā)展注入源源不斷的動力。