??2024年12月11日-12日中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。

??會上再次強調(diào)明年重點任務之一就是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

??這是繼12月9日中央政治局會議強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”表態(tài)之后，中央對房地產(chǎn)市場走向的再次強調(diào)。

??從本次經(jīng)濟工作會議內(nèi)容來看，主要內(nèi)容如下：

??1、持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??2、加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

??3、推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

??4、發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕。

??中央一以貫之的定調(diào)為2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點，預期在更加積極的財政和適度寬松的貨幣政策加力穩(wěn)經(jīng)濟、保就業(yè)之下，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也更加積極，短期為市場止跌回穩(wěn)提供強有力支撐。

??中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行?？偨Y2024年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2025年經(jīng)濟工作。

??房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)穩(wěn)住樓市股市。要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??無論是從“穩(wěn)住樓市股市”還是從“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”來看，明年房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策環(huán)境的主基調(diào)不變，將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)主體、穩(wěn)需求和穩(wěn)預期。

??自9·26會議首次明確要求“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，中央對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度可以說已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，隨之央行、財政、住建部等相繼出臺落地措施，通過“4個取消、4個降低、2個增加”推動落實“促進市場止跌回穩(wěn)”的目標。

??結合2024年四季度以來市場發(fā)展趨勢來看，市場已經(jīng)出現(xiàn)了眾多較為明確的企穩(wěn)信號：

??其一，一手房成交占比回升，“提高質(zhì)量”獲認可。2021年下半年以來，面對房價下行和房產(chǎn)稅等悲觀預期，部分家庭重新配置資產(chǎn)結構，減少房屋持有規(guī)模，“賣二不買一”，導致新房成交規(guī)模出現(xiàn)了“超跌”。但這些家庭規(guī)模數(shù)量終歸有限，在這些家庭完成資產(chǎn)配置之后，隨著一二手房交易鏈條重新恢復，再加之近年來房企提高品質(zhì)帶來的推動，一手房必然會重新拿回應有的市場份額。2024年下半年以來典型城市一手房成交占比迎來回升，由8月的35%提升至10月的43%。

??其二，開盤去化率上行，購房者信心回升。2024年年末典型城市開盤去化率接近四成，較三季度提升了12個百分點，其中成都、長沙、無錫、鄭州、上海等開盤去化率均在五成以上。得益于供給側(cè)的積極調(diào)整，以及四代宅等產(chǎn)品力提升的帶動，2024年四季度以來購房者信心明顯回升。

??其三，土拍縮量升溫，投資信心回升。2024年11月，土地市場平均溢價率突破6%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，月內(nèi)上海、北京、杭州等地均有高溢價地塊拍出，上海浦東楊思宅地更是溢價率40%，突破了上海取消限價后的溢價率紀錄。

??再加之新房成交規(guī)模同比的止跌回正，當前的新房市場正在逐步走出低谷。

??中央經(jīng)濟工作會議確定加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

??從需求側(cè)來看，會議提出：“加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。10月底住建部曾提出將新增100萬套城中村改造貨幣安置，預期在2025年加力實施城中村和危舊房改造過程中，除央行PSL支持貨幣化安置外，若以實物安置將發(fā)力“以購代建”或“房票”安置，增加短期市場需求，降低商品房庫存，改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期。

??從供給側(cè)來看，預期2025年中央和地方仍將會從以下兩方面發(fā)力，一方面是繼續(xù)落地實施收儲存量商品房用作保障性住房；另一方面則充分用好地方專項債和央行專項再貸款收回收購企業(yè)閑置存量土地，短期減少無效新增商品房供應穩(wěn)定庫存預期。

??2024年9月27日，中國人民銀行辦公廳發(fā)布關于優(yōu)化保障性住房再貸款有關要求的通知：為支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，進一步增強對金融機構和收購主體的市場化激勵，中國人民銀行決定對保障性住房再貸款有關事項進行調(diào)整優(yōu)化。對于金融機構發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

??2024年11月8日，全國常委會辦公廳召開新聞發(fā)布會，從2024年開始，我國將連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元。再加上這次全國人大常委會批準的6萬億元債務限額，直接增加地方化債資源10萬億元。（詳見：陣地丨10萬億化債！對樓市有什么影響？）

??針對居住升級和好房子消費需求趨勢，提高住房供應質(zhì)量，加大適銷對路的好房子供應規(guī)模。預計更多地方政策可以在以下方面繼續(xù)用力。比如調(diào)整計容規(guī)范和套型面積要求、調(diào)整土地使用權屬性盤活存量商業(yè)和辦公商品房、取消土地出讓配建等增加市場有效供給，建設適銷對路的好產(chǎn)品，多出讓區(qū)域供應斷檔、居住消費升級、公建配套完善和城市界面友好區(qū)域地塊，可以適當調(diào)容調(diào)規(guī)做到當年出讓當年銷售當年產(chǎn)生投資拉動效益。

??中央經(jīng)濟工作會議提出要推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

??所謂發(fā)展新模式，住建部部長倪虹在10月國新辦發(fā)布會上再次重申其內(nèi)涵——在理念上，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。在體制機制上，一方面是“人房地錢”的四要素聯(lián)動機制，以人定房，以房定地，以房定錢，防止市場大起大落。另一方面，建立房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括優(yōu)化開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。

??基礎性制度的完善也將圍繞這些要素展開，土地供給層面，根據(jù)人口增減情況動態(tài)調(diào)節(jié)用地指標，通盤活存量建設用地，健全城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余和補充耕地指標跨區(qū)域交易機制等；住房供給層面，以推進城中村改造、保障房建設為抓手，推動形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局，滿足不同層次人群的住房需要，規(guī)范租賃市場發(fā)展，優(yōu)化改革商品房預售制及相應資金監(jiān)管模式等均是題中之意；房企經(jīng)營層面，轉(zhuǎn)向拼品質(zhì)、拼科技、拼服務等。

??除此之外，中央經(jīng)濟工作會議還提出要實施更加積極的財政政策。提高財政赤字率，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。加大財政支出強度，加強重點領域保障。增加發(fā)行超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。增加地方政府專項債券發(fā)行使用，擴大投向領域和用作項目資本金范圍。優(yōu)化財政支出結構，提高資金使用效益，更加注重惠民生、促消費、增后勁，兜牢基層“三?！钡拙€。黨政機關要堅持過緊日子。

??要實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預期目標相匹配。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩(wěn)定功能，創(chuàng)新金融工具，維護金融市場穩(wěn)定。

??在之前10月12日國新辦發(fā)布會上，財政部部長表示，2024年安排財政赤字4.06萬億元，比上年年初預算增加1800億元;新增地方政府專項債務限額3.9萬億元，比上年增加1000億元;發(fā)行1萬億元超長期特別國債，用好2023年增發(fā)國債資金，全年一般公共預算支出規(guī)模達到28.55萬億元，持續(xù)保持較高的支出強度。預期2025年財政赤字率仍有上升空間，已批準提高的6萬億元地方再融資債限額也將分批下達。

??貨幣政策時隔多年重提適度寬松，提出適時降準降息，這意味著在2024年的基礎上仍有下降空間。

??據(jù)中國人民銀行公布的2018年以來金融機構平均法定存款準備金率變動情況來看，2018年以來，人民銀行18次下調(diào)存款準備金率，共提供長期資金約14.4萬億元。截至2024年9月27日，金融機構平均法定存款準備金率約為6.6%，較2018年初降低8.3個百分點。

??據(jù)中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。較上個月持平。從趨勢來看，LPR年內(nèi)共三次下調(diào)。5年期以上LPR已累計下調(diào)60個基點。LPR下調(diào)無論是新增房貸還是存量房貸都將產(chǎn)生實質(zhì)影響。目前我國房貸利率已進入歷史寬松階段。

??可以看到，這些都將在生產(chǎn)-消費-投資等經(jīng)濟環(huán)節(jié)產(chǎn)生積極推動，擴大就業(yè)、穩(wěn)定收入，改善居民消費預期，緩解收入就業(yè)焦慮，繼而為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供強有力支撐。

??2024年是“行業(yè)供需關系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要一年，房地產(chǎn)行業(yè)政策全面轉(zhuǎn)向化風險、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場，用足用好政策工具箱，刺激政策已基本應出盡出。

??展望2025年，發(fā)力點主要在已出臺政策的落地實施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，推進“白名單”融資協(xié)調(diào)機制做好保交付穩(wěn)預期，多措并舉逐步改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。