??上海易居房地產(chǎn)研究院組織全員認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)兩會(huì)精神，對(duì)2020 年《政府工作報(bào)告》進(jìn)行了學(xué)習(xí)討論，談感受，論發(fā)展。認(rèn)識(shí)到，在全球抗擊疫情的特殊歷史時(shí)期召開了中國(guó)兩會(huì)，政府工作報(bào)告文字短，干貨多，力度大。對(duì)今年社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，切中“痛點(diǎn)”，突破“難點(diǎn)”，政策要點(diǎn)實(shí)打?qū)?。作為房地產(chǎn)行業(yè)的研究機(jī)構(gòu)，要把握好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

??處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系

??學(xué)習(xí)會(huì)上，易居院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)代表研究院作了專題研究報(bào)告，即《2020年兩會(huì)政府工作報(bào)告學(xué)習(xí)材料》。研究認(rèn)為，兩會(huì)報(bào)告在房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及幾個(gè)內(nèi)容，其核心點(diǎn)在于，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)比去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年4月中央政治局會(huì)議的內(nèi)容，此次政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述，核心在于房住不炒、因城施策。

??研究報(bào)告同時(shí)認(rèn)為，除了此次兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的表述，實(shí)際上兩會(huì)前密集出臺(tái)的各類文件也值得關(guān)注。比如說(shuō)4月9日發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》，明確要推動(dòng)土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等要素市場(chǎng)的改革，尤其是提到了“主動(dòng)有序擴(kuò)大金融業(yè)對(duì)外開放”；5月8日《關(guān)于做好新冠肺炎疫情常態(tài)化防控工作的指導(dǎo)意見》指出，我國(guó)新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，防控工作已從應(yīng)急狀態(tài)轉(zhuǎn)為常態(tài)化。5月11日發(fā)布的《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》，其核心點(diǎn)在于，著力構(gòu)建市場(chǎng)機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制。一系列文件體現(xiàn)了新政策思路，需要房地產(chǎn)相關(guān)研究人員積極學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳就此表示，在政策方發(fā)展的過(guò)程中，有一個(gè)話題是貫穿始終的，即處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系。這個(gè)關(guān)系在各個(gè)時(shí)期是有波折的，也一直處于完善的過(guò)程之中。在當(dāng)前特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景之下，中央采取了很明確的策略，積極落實(shí)“六穩(wěn)”和“六?！惫ぷ?。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的時(shí)候更應(yīng)該發(fā)揮支撐作用，其穩(wěn)定有助于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

??研究政策演變明確政策脈絡(luò)

??易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，對(duì)比多年來(lái)全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告，可以看出，政策口徑呈現(xiàn)了三種模式即寬松、中性和偏緊。比如說(shuō)2009年和2015年兩會(huì)政府工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)的口徑是偏寬松的，這和當(dāng)時(shí)面臨的經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、去庫(kù)存目標(biāo)等因素有關(guān)。而部分年份的政策是偏中性的，比如說(shuō)2017年、2019年等。今年政府工作報(bào)告總體上是中性略偏空的，至少“房住不炒”被再次提及，進(jìn)一步說(shuō)明政策方面是有紅線約束的。這也說(shuō)明，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是很冷，中央還沒(méi)想要放松。當(dāng)然從市場(chǎng)表現(xiàn)和因地制宜的情況看，接下來(lái)部分城市也會(huì)有局部松動(dòng)，以進(jìn)一步支持置換需求等。

??易居研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，對(duì)比歷史上的兩會(huì)政府工作報(bào)告，至少有五個(gè)方面的內(nèi)容值得關(guān)注，或者說(shuō)是有變化的。第一個(gè)是房地產(chǎn)稅此次并沒(méi)有提及，而此前則提及了“穩(wěn)妥推進(jìn)”或“穩(wěn)步推進(jìn)”等內(nèi)容。第二個(gè)是“租購(gòu)并舉”并沒(méi)有被提及，這也說(shuō)明租賃市場(chǎng)其實(shí)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。第三個(gè)是當(dāng)前強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，之前都是提棚改的內(nèi)容，而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)從拆到改的轉(zhuǎn)變。第四個(gè)是因城施策的提法，這是利好房地產(chǎn)發(fā)展的，有助于各地放松調(diào)控。第五個(gè)是新型城鎮(zhèn)化，今年將深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，注重質(zhì)量發(fā)展和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等。

??關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)積極謀求轉(zhuǎn)型

??易居院房地產(chǎn)流通研究所所長(zhǎng)崔裴副教授表示，此次疫情的處理過(guò)程，從宏觀層面和國(guó)際對(duì)比層面看，說(shuō)明我國(guó)的制度優(yōu)勢(shì)正不斷顯現(xiàn)。而各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該更好地服務(wù)于這樣一個(gè)制度體系。在當(dāng)前中央強(qiáng)調(diào)保民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該積極行動(dòng)起來(lái)，不斷完善發(fā)展體系。比如說(shuō)當(dāng)前我們對(duì)于居家養(yǎng)老的研究相對(duì)比較少，或者說(shuō)比較欠缺，所以后續(xù)在住房發(fā)展和老齡社會(huì)大背景下，應(yīng)該強(qiáng)化適老性的發(fā)展。又比如包括老舊小區(qū)改造等，在今年兩會(huì)中繼續(xù)被強(qiáng)調(diào)，此類領(lǐng)域也可以和養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)做結(jié)合，以真正吻合業(yè)主或老齡人的需求。要充分重視投資和消費(fèi)兩端的商業(yè)模式創(chuàng)新，以促進(jìn)房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??易居院新聞資訊主任梁志超表示，今年兩會(huì)彰顯了“民為至上”，政府工作報(bào)告未提GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，把穩(wěn)就業(yè)和保增長(zhǎng)作為重點(diǎn)，這是一種底線思維，也是一種親民政策。中央對(duì)民眾關(guān)心的推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的表述是“穩(wěn)妥”，去年是“穩(wěn)步”，今年繼續(xù)沿用2018年的“穩(wěn)妥”提法，是別有深意的，方向不會(huì)改變。在當(dāng)前兩會(huì)政策的指導(dǎo)下，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)展將面臨幾個(gè)新的機(jī)會(huì)。第一、政府工作報(bào)告提出的“兩新一重”建設(shè)，在新基建、新型城鎮(zhèn)化以及交通、水利等發(fā)展趨勢(shì)下，包括養(yǎng)老+醫(yī)養(yǎng)、TOD等成為新的發(fā)展空間。第二、作為兩會(huì)熱詞的“物業(yè)管理”，進(jìn)入到存量發(fā)展和優(yōu)化的時(shí)代，成為兩會(huì)后續(xù)基于此類資產(chǎn)的運(yùn)作，可以衍生出很多產(chǎn)業(yè)。第三、  兩會(huì)對(duì)消費(fèi)的支持力度進(jìn)一步提升，在電商直播帶貨等方式下，房地產(chǎn)營(yíng)銷模式將創(chuàng)新，成為房企可以重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。