??受新冠疫情影響，海外經(jīng)濟體陷入增長困境，需求大幅滑坡，顯著拖累我國進出口貿(mào)易。基于海外訂單需求銳減，外貿(mào)依存度高的城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加劇，尤其加工貿(mào)易型主導的城市受沖擊更大。

??依照城市外貿(mào)依存度超全國水平、二產(chǎn)占比相對較高兩大篩選標準，我們從全國286個地級市中篩選出25個高外貿(mào)依賴度城市，集中分布在東南沿海地區(qū)，浙江、廣東、山東、江蘇等四省皆有多城入圍。

??隨著居民就業(yè)以及收入預期下降，高外貿(mào)依存度城市房地產(chǎn)市場前景不容樂觀，潛在購房需求或?qū)⒃鲩L乏力，購房消費降級乃至延期已是大概率事件。本文將從外貿(mào)依存度高的各個城市薪資水平變化、疫后復蘇情況、高外貿(mào)依存度城市購房需求規(guī)模和客戶結(jié)構(gòu)變化，深入研究重點城市未來市場變化。

??進出口貿(mào)易是拉動我國經(jīng)濟增長的傳統(tǒng)“三駕馬車”之一，對于我國經(jīng)濟長期高速增長起到不可忽視的作用。受困于海外經(jīng)濟增長陷入困境，需求大幅滑坡，顯著波及我國進出口貿(mào)易。

??2020年前兩月，我國出口同比驟降17.2%,這在歷史上也并不多見；4月因前期訂單集中交付出口增速由負轉(zhuǎn)正，但5月出口再次步入負增長，同比下降3.3%。進口也是持續(xù)走低，且有加速下滑的趨勢，5月進口同比下降16.7%，跌幅較上月增加2.5個百分點。長期來看，海外經(jīng)濟體復蘇進程仍難言樂觀，需求或?qū)⒊掷m(xù)低迷，我國進出口貿(mào)易下行壓力依舊不容小覷。

??一季度經(jīng)濟增速同比下降6.8%，這在歷史上也并不多見。與此同時，居民失業(yè)率高企，且連續(xù)數(shù)月維持在較高水平。2月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率一度升至6.2%高位，環(huán)比大增0.9個百分點，3月以來失業(yè)率仍居高不下，依舊維持在6%左右。再加上今年全國普通高校畢業(yè)生達874萬人，同比增加了40萬人，今年“兩會”政府工作報告強調(diào)“六穩(wěn)”、“六?！?，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率要控制在6%左右。這意味著居民就業(yè)仍是今年最大的壓力，部分家庭或?qū)⒚媾R失業(yè)導致收入停擺的隱憂。

??在經(jīng)濟增長承壓的大背景下，外貿(mào)依存度高的城市更易受負面沖擊，市場購買力或?qū)⒋蟛蝗缜?，對樓市的沖擊也更加明顯。受此影響，高外貿(mào)依存度城市房地產(chǎn)市場前景著實不容樂觀，潛在購房需求或?qū)⒃鲩L乏力，購房消費降級乃至延期已是大概率事件。

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??高外貿(mào)依賴度城市

??集中于沿海四省25城

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??篩選標準

??外貿(mào)依存度超全國均值、二產(chǎn)占比高

??相較而言，加工貿(mào)易型主導的城市更易受負面沖擊，意即第二產(chǎn)業(yè)占比相對較高的城市，更易受相較低迷的外貿(mào)市場大環(huán)境影響。主要原因在于制造業(yè)相對剛性，而在海外訂單需求大幅下滑的情況下，加工貿(mào)易型企業(yè)營收或?qū)⒚黠@回落，進而拖累企業(yè)員工就業(yè)、收入預期。

??依照城市外貿(mào)依存度超全國水平、二產(chǎn)占比相對較高兩大篩選標準，對全國286個地級市進行篩選，最終篩選出以下25個高外貿(mào)依賴度城市。

??02

??地域分布

??多以東南沿海地區(qū)為主

??高貿(mào)易依賴度城市集中分布在東南沿海地區(qū)，浙江、廣東、山東、江蘇等四省皆有多城入圍，浙江省入圍城市最多，包括嘉興、湖州、紹興、寧波、臺州、溫州和金華在內(nèi)的7城入圍，占比近三成。

??由于受歷史沿革及區(qū)位因素影響，東南沿海城市是我國最早開放的口岸城市，進出口貿(mào)易長期占據(jù)較大的經(jīng)濟比重，典型如廣東中山，這里是全球最大的燈具市場，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟較為發(fā)達，各鎮(zhèn)皆形成了各具特色的主導產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)依賴于出口貿(mào)易。

??02

       多城招聘崗位及薪資明顯降低

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??招聘崗位整體降17%

??疫情后高外貿(mào)依存度城市招聘需求有序復蘇，盡管招聘量仍有所下滑，但并未明顯失速。隨著疫情后各行業(yè)復工復產(chǎn)有序推進，25個高外貿(mào)依存度城市企業(yè)招聘需求也在逐步復蘇，2020年上半年月均招聘崗位總量穩(wěn)步回升至48.5萬個，較2019年月均招聘崗位總量仍下降17%，整體跌幅僅略高于全國15%的平均降幅。

??高外貿(mào)依存度城市招聘需求復蘇步調(diào)不一，營口、鄭州招聘量領(lǐng)跌，湖州、蘇州基本恢復至疫前。截至2020年上半年，9成以上高外貿(mào)依存度城市月均招聘崗位均有不同程度的回落，且跌幅都在10%以上。尤其是營口、鄭州招聘需求驟減，跌幅多達36%。僅湖州、蘇州兩城招聘需求恢復至疫前，2020年上半年月均招聘崗位較2019年月均基本持平。

??02

??薪資整體偏低，月薪2萬以上不足2%

??高外貿(mào)依存度城市居民薪資收入整體偏低，月薪1萬以下低薪崗占比超9成，2萬以上高薪崗占比則不足2%。

??25個高外貿(mào)依存度城市支柱產(chǎn)業(yè)大都是加工出口貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)招聘崗位薪資主要集中在月薪1萬元以下，2020年上半年月均招聘崗位量占比都在9成以上。并且，近7成高外貿(mào)依存度城市月薪5千元的低薪崗占比過半，汕頭、威海和營口更是超60%。

??月薪2萬元以上的高薪崗非常有限，2020年上半年月均招聘崗位量占比普遍不足2%，集中在蘇州、寧波、佛山這類二線以及強三線城市。

??03

??月薪5千以下、3萬以上崗位明顯縮量

??高外貿(mào)依存度城市低薪以及高薪崗明顯縮量，月薪5千以下低薪崗招聘量全線回落，6成城市3萬以上高薪崗皆降，但1-3萬中高薪崗整體運行平穩(wěn)。

??外貿(mào)下行壓力下，25個高外貿(mào)依存度城市大幅裁減了月薪5千元以下的低薪崗和3萬元以上的高薪崗。相較于2019年月均招聘量，月薪5千元以下低薪崗2020年上半年月均招聘量全線回落，營口、鄭州跌幅皆超30%；6成高外貿(mào)依存度城市月薪3萬元以上高薪崗皆降，金華、南通和煙臺顯著縮量，整體跌幅超40%。月薪1-3萬元中高薪崗整體運行平穩(wěn)，煙臺、蘇州、無錫等更具韌性。

??由于近7成高外貿(mào)依存度城市月薪5千元以下的低薪崗占比過半，疊加2020年上半年低薪崗月均招聘量全線回落，難免將拖累居民就業(yè)以及收入水平，失業(yè)率高企、收入停擺等問題凸顯。

??03

??25城疫后市場復蘇分化

??依照疫后復蘇程度和成交走勢25城大致可以劃分四類：第一類持續(xù)低迷型，典型如珠海、煙臺、崇左和日照；第二類回升乏力型，如中山、無錫和金華；第三類逐步轉(zhuǎn)暖型，典型如寧波和鄭州；第四類強勁轉(zhuǎn)暖型，如湖州、溫州、常州等。

??01

??持續(xù)低迷型

??珠海、煙臺成交同比跌幅超30%

??珠海、煙臺、崇左、日照等城市受疫情沖擊嚴重，疫后市場自發(fā)性修復不足，需求明顯不濟，商品住宅成交持續(xù)低迷，疫后成交同比跌幅未見收窄趨勢甚至進一步走闊，6月同比跌幅仍超30%。

??典型如珠海，受疫情影響2月商品住宅成交面積跌破5萬平方米，同比跌幅高達62%。3月以來，房地產(chǎn)市場未見明顯起色，成交雖有所回升，但整體仍處低位，同比跌幅都在50%以上。6月成交面積升至25萬平方米，同比仍降54%。

??02

??回升乏力型

??中山、無錫市場熱度不高

??中山、無錫和金華等城市疫后市場有所復蘇，短期內(nèi)成交大幅反彈，但隨著前期積壓的需求釋放殆盡，5月以來復蘇動能明顯減弱，成交趨穩(wěn)，市場熱度較疫前仍有明顯差距。

??以無錫為例，疫后市場迅速復蘇，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正，但持續(xù)時間周期較短，前期積壓的購房需求快速釋放之后，增量購房需求增長乏力，成交整體趨于走穩(wěn)，同比再次步入下降通道。6月，無錫商品住宅成交60萬平方米，同比下降32%，市場熱度較去年同期相差甚遠。

??03

??逐步轉(zhuǎn)暖型

??寧波和鄭州成交跌幅收窄

??此類城市房地產(chǎn)市場快速復蘇，市場需求集中釋放，5、6兩月市場復蘇動能未見減弱，成交繼續(xù)回升，同比跌幅明顯收窄，典型如鄭州、寧波。

??以鄭州為例，2月受疫情影響房地產(chǎn)市場斷供，成交跌至歷史低位。疫后房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)暖，房企順勢加緊供貨，成交持續(xù)回升，同比跌幅大幅收窄。6月，鄭州商品住宅成交118萬平方米，同比跌幅進一步收窄至1%。但主城區(qū)和環(huán)鄭區(qū)域市場冷熱不均，主城區(qū)新開盤項目平均去化率基本達到70%；供求壓力較大的環(huán)鄭區(qū)域新開盤項目平均去化率仍低于30%，去化壓力較大。

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??強勁轉(zhuǎn)暖型

??常州、溫州市場迅速轉(zhuǎn)暖

??蘇州、常州、溫州等疫后市場迅速轉(zhuǎn)暖，且市場熱度持續(xù)回升，3月以來商品住宅成交面積持續(xù)走高，同比率先轉(zhuǎn)正。其中，常州、溫州和東營增長最為顯著，上半年累計成交更是同比轉(zhuǎn)正。

??以常州為例，2月樓市成交顯著縮量，同比近乎腰斬。但疫后房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)放量，6月成交面積進一步回升至101萬平方米，創(chuàng)近年來單月新高，同比增長21%。上半年，常州累計成交353萬平方米，同比增長5%。

??04

??需求規(guī)模與結(jié)構(gòu)分化加劇

??疫情后，信貸資金整體趨向?qū)捤?，仍是房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇的實質(zhì)性動因，高外貿(mào)依存度城市也是明顯受益，7成以上城市成交穩(wěn)步回升，同比跌幅持續(xù)收窄乃至同比轉(zhuǎn)正。

??預計2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，年內(nèi)再降準、降息預期強烈，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，相較充裕的資金仍將通過各種渠道進入地產(chǎn)領(lǐng)域，在一定程度上有助于提振居民購房消費。

??短期內(nèi)，在信貸資金整體趨向?qū)捤傻闹ο拢咄赓Q(mào)依存度城市房地產(chǎn)市場仍將有序復蘇，成交有望穩(wěn)中有升，同比跌幅或?qū)⑦M一步收窄，且更多城市成交有望同比轉(zhuǎn)正。

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??市場前景持續(xù)分化，看好蘇州和湖州

??受居民就業(yè)、收入預期等多方面因素影響，高外貿(mào)依存度城市房地產(chǎn)市場前景或?qū)⒊掷m(xù)分化。

??首先，紹興、南通、江門等招聘崗位整體下滑幅度有限，上半年月均招聘崗位量整體跌幅仍低于全國平均降幅。但隨著復工復產(chǎn)有序推進，企業(yè)招聘崗位仍有進一步提升的空間，絕大多數(shù)工薪家庭收入大概率將繼續(xù)走穩(wěn)，房地產(chǎn)市場仍有需求支撐。尤其是紹興，疫情后房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇且同比轉(zhuǎn)正，預計市場熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒈３衷谳^高水平。

??其二，上半年蘇州、湖州企業(yè)招聘需求基本恢復至疫前，加上疫后房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)暖，6月成交已同比轉(zhuǎn)正，預計市場熱度有望慣性延續(xù)，成交仍有一定的提升空間。

??其三，惠州、溫州和中山等城市受外貿(mào)影響較大，預計房地產(chǎn)市場復蘇動能或?qū)⒂兴鶞p弱，成交進一步上行空間著實有限，部分城市成交或?qū)⑿》芈?。典型如東營，盡管疫情后房地產(chǎn)市場復蘇進程好于預期，成交已率先同比轉(zhuǎn)正，但由于企業(yè)招聘需求持續(xù)低迷，2020年上半年月均招聘崗位量較2019年月均下降26%，居民收入預期或?qū)⒂兴禄瑢脮r樓市成交或?qū)⑥D(zhuǎn)升為降。

??而鄭州、營口產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展形勢最為嚴峻，企業(yè)招聘需求銳減，2020年上半年月均招聘崗位同比減少36%，大量工作崗位消失，拖累居民就業(yè)，失業(yè)率或?qū)⒚黠@回升。典型如鄭州，基于貿(mào)易保護主義作祟，以富士康為首的進出口代加工企業(yè)海外訂單需求大幅減少，居民就業(yè)、收入預期或?qū)㈦A段性調(diào)整，其對河南省內(nèi)的外遷人口吸附力或?qū)⒂兴鶞p弱。在外來人口增長陷入瓶頸，疊加居民收入預期適度下移，潛在購房需求或?qū)⒃鲩L乏力，成交繼續(xù)上行空間有限，個別月份更將向下調(diào)整。

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??改善性需求堅挺，剛需市場不容樂觀

??依舊居民薪資檔次結(jié)構(gòu)性變化，各類型需求市場或?qū)⑦M一步分化。

??由于高外貿(mào)依存度城市居民薪資收入整體偏低，月薪1萬元以下招聘崗位占比超9成。受此影響，潛在剛需置業(yè)群體收入預期或?qū)⒂兴禄?，市場購買力或?qū)⒚黠@不濟，購房貴且難等問題將愈加突出，預計今年剛需市場仍不容樂觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

??月薪1-3萬元中高薪崗整體運行平穩(wěn)，蘇州、無錫和煙臺等更具韌性，招聘量仍有不同程度的增長。聯(lián)系到2016年以來，絕大多數(shù)城市主力購房訴求已由早先的剛需過渡至改善性需求，三房、四房晉升為成交主力，成交占比也是穩(wěn)步提升。而在中高薪家庭收入預期繼續(xù)走穩(wěn)的情況下，預計改善性需求仍將持續(xù)釋放，成交有望維持在較高水平。

??此外，6成高外貿(mào)依存度城市月薪3萬元以上的高薪崗明顯下降，金華、南通和煙臺更是顯著縮量，整體跌幅超40%。不過，高端收入群體資產(chǎn)配置多元化，薪資收入往往只占據(jù)很小的比重，普遍有不菲的財富積累，戶均總資產(chǎn)在千萬以上的家庭不在少數(shù)，市場購買力依舊強勁。因此，豪宅市場仍有強勁的需求支撐，成交有望繼續(xù)走穩(wěn)。