??土地市場(chǎng)持續(xù)高熱之后，南京樓市調(diào)控的政策再次收緊。

??7月23日凌晨，南京市房產(chǎn)局、發(fā)改委、規(guī)劃局、城建委等7個(gè)相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“寧九條”）稱，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展，支持剛性需求，規(guī)范行業(yè)秩序，從9個(gè)方面加大樓市調(diào)控。

??這份被業(yè)內(nèi)稱為是“深八條”翻版的“寧九條”，其中，加強(qiáng)土地市場(chǎng)管控、支持“剛需”買房、限制離異購(gòu)房以及規(guī)范住宅裝修評(píng)估機(jī)制被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是此次政策升級(jí)的要點(diǎn)。

??此次調(diào)控加碼，與近期南京市場(chǎng)的火爆密不可分。

??據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),2020年上半年,南京涉宅用地出讓金額達(dá)707.13億元,較2019上半年504.19億元增長(zhǎng)40.25%；新房市場(chǎng)方面，商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%，成交量為近六年同期第三位，成交均價(jià)28554元/平方米，同比上漲4.21%。

??“寧九條”的力度非常大，一方面是給過去的部分政策打上了補(bǔ)丁，更重要的是新政改變了市場(chǎng)的預(yù)期。南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳翔華告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“目前南京樓市的熱點(diǎn)項(xiàng)目主要集中在高端改善項(xiàng)目和投資客齊聚的倒掛盤，新政的出臺(tái)至少在短期內(nèi)避免了部分家庭為購(gòu)房假離婚，部分投資客也會(huì)被擠出去，這在一定程度上抑制了借機(jī)投機(jī)炒房的現(xiàn)象。”

??“這一輪收緊調(diào)控的城市都有一個(gè)明顯的新盤價(jià)格倒掛現(xiàn)象，部分熱點(diǎn)樓盤幾百套房幾萬人搖號(hào)，因?yàn)榭吹靡姷膬r(jià)格倒掛，新房比二手房?jī)r(jià)格明顯低，使得市場(chǎng)出現(xiàn)了不需要買房人群集中假離婚、假人才、假落戶買房?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，7月開始，全國(guó)開始了一輪調(diào)控政策收緊潮。從政策內(nèi)容看，主要集中在打擊 “假離婚、假落戶、假人才”。

??嚴(yán)格執(zhí)行“雙限”政策

??隨著疫情得到控制，南京土地市場(chǎng)也熱了起來，“地王”成了南京土拍的代名詞。

??據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，南京全市涉宅用地供應(yīng)64幅、374.29萬平方米，居近6年新高；成交41幅、3242.59萬平方米，居近6年第二高；出讓金額達(dá)707.13億元,較2019上半年504.19億增長(zhǎng)40.25%

??為了防止土地市場(chǎng)過熱，今年6月份，南京市首次在土地出讓環(huán)節(jié)采用“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)”的方式出讓。但“雙限”政策并沒有為市場(chǎng)降溫，7月10日，南京迎來首批7宗“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”地塊，涉及總出讓面積38.2萬平方米。公開資料顯示，此次土拍共吸引了近50家房企參與競(jìng)拍，報(bào)名總數(shù)創(chuàng)了新高，5宗宅地觸及上限價(jià)，成交總價(jià)為135.2億元。

??從土拍情況來看，“雙限”政策的出臺(tái)似乎并沒有影響到南京土地市場(chǎng)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為如果接下來土地市場(chǎng)熱度依然不減，不排除相關(guān)部門會(huì)收緊相關(guān)政策。

??“寧九條”的出臺(tái)證實(shí)了業(yè)內(nèi)的猜想。

??南京新政第一條“加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控”以及第五條“規(guī)范新建商品住房裝修行為”在業(yè)內(nèi)看來是對(duì)此前南京“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)”雙限政策的補(bǔ)充。

??具體而言，在土地市場(chǎng)管控方面將依據(jù)土地市場(chǎng)狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式，提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，建立熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地報(bào)名單位資格篩查機(jī)制。

??在規(guī)范新建商品住房裝修方面，將落實(shí)綠色、節(jié)能、環(huán)保要求，優(yōu)化新建商品住房裝修管理，完善住宅裝修評(píng)估機(jī)制，保證裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格相符，推行全裝修和升級(jí)裝修模式，支持多樣化住房需求。

??對(duì)此，吳翔華表示，雙限政策是避免造成土地市場(chǎng)過熱，但優(yōu)質(zhì)地塊和價(jià)格倒掛地塊使得開發(fā)商依然有很高的拿地?zé)崆?，此次“寧九條”在提出要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行雙限政策的基礎(chǔ)上，又首次出臺(tái)了規(guī)范住宅裝修評(píng)估機(jī)制的相關(guān)內(nèi)容，這在一定程度上抑制住開發(fā)商通過裝修來獲得高額利潤(rùn)補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)，兩條政策相結(jié)合也會(huì)讓開發(fā)商在前期拿地時(shí)更加理性。

??這也意味著，從源頭上控制限制地價(jià)和房?jī)r(jià)后，開發(fā)商也很難通過綁定精裝修，再?gòu)奶峁╊~外的高品質(zhì)精裝修來獲利，有時(shí)甚至出現(xiàn)“貨不對(duì)板”的情況。“按照新政，住宅裝修的評(píng)估工作不僅要嚴(yán)格執(zhí)行，也要將結(jié)果進(jìn)行公示出來，這會(huì)在一定程度上加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，避免評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)‘渾水摸魚’的情況。” 吳翔華表示。

??保剛需 南京驅(qū)逐炒房客

??此次新政出臺(tái)后，另一個(gè)值得關(guān)注的方面則是完善了住房限購(gòu)政策，以及加大對(duì)剛需購(gòu)房的支持。

??此次南京新政規(guī)定，要優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購(gòu)房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于 30%比例的房源。

??根據(jù)南京市此前出臺(tái)的《2020年南京市人才購(gòu)買商品住房辦法(試行)》，每個(gè)商品住房項(xiàng)目每批次優(yōu)先供應(yīng)人才的房源為上市銷售量的20%—30%。原則上，每批次上市量不足100套的項(xiàng)目，人才優(yōu)先供應(yīng)比例按20%計(jì)；100套以上的項(xiàng)目，人才優(yōu)先供應(yīng)比例按30%計(jì)。

??“如果新政沒有否定此前出臺(tái)的人才購(gòu)房政策，這意味著有50%-60%左右的房源是優(yōu)先供給人才和南京市戶籍的無房家庭，投資將變得更加困難。”吳翔華表示。

??南京市住房保障和房產(chǎn)局也解釋稱，該政策體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)剛需家庭的住房支持，有利于剛需家庭盡快實(shí)現(xiàn)住有所居。

??此外，為打擊以假離婚增加購(gòu)房資格的現(xiàn)象，南京新政規(guī)定夫妻離異的，任何一方自離異之日起 2 年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

??“這條政策對(duì)于真正有改善置換需求的家庭來講，必須先賣出手中的房源，才能購(gòu)買新房，這無論是對(duì)新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)都影響巨大?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析，該政策將大幅減少投資炒房人群數(shù)量，接下來的半年時(shí)間，這批投資客將會(huì)把目標(biāo)投向冷門區(qū)域和二手房市場(chǎng)，因此這兩個(gè)區(qū)域的熱度會(huì)有所增加。

??“目前南京樓市的熱點(diǎn)項(xiàng)目主要集中在高端改善項(xiàng)目和投資客齊聚的倒掛盤，新政的出臺(tái)至少在短期內(nèi)避免了部分家庭為購(gòu)房假離婚，部分投資客也會(huì)被擠出去，這在一定程度上抑制了借機(jī)投機(jī)炒房的現(xiàn)象。”同時(shí)，吳翔華也向記者強(qiáng)調(diào)，但是可以預(yù)見，今后用子女及老人名義購(gòu)房，用公司名義購(gòu)房的比重將會(huì)上升。

??“這一輪收緊調(diào)控的城市都有一個(gè)明顯的新盤價(jià)格倒掛現(xiàn)象，部分熱點(diǎn)樓盤幾百套房幾萬人搖號(hào)，因?yàn)榭吹靡姷膬r(jià)格倒掛，新房比二手房?jī)r(jià)格明顯低，使得市場(chǎng)出現(xiàn)了不需要買房人群集中假離婚、假人才、假落戶買房?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，7月開始，全國(guó)開始了一輪調(diào)控政策收緊潮。從政策內(nèi)容看，主要集中在打擊 “假離婚、假落戶、假人才”。

??據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),2020年上半年,南京新房市場(chǎng)方面，商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%，成交量為近六年同期第三位；成交均價(jià)28554元/平方米，同比上漲4.21%。

??此次新政調(diào)控加碼后，南京房?jī)r(jià)是否能止?jié)q？對(duì)此，吳翔華表示，目前來看，短期內(nèi)還受到學(xué)區(qū)房等因素制約，會(huì)度過一個(gè)平穩(wěn)的階段，從中長(zhǎng)期來看，會(huì)對(duì)普通商品房的交易產(chǎn)生明顯效果，可能會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。