??7月以來，深圳、南京、寧波等熱點(diǎn)城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控政策，多個(gè)高規(guī)格“座談會(huì)”召開定調(diào)下半年樓市。7月24日以來至8月，已召開三場(chǎng)專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“座談會(huì)”，并成為下半年樓市政策關(guān)鍵詞。

??從城市層面而言，寧波、東莞、杭州、深圳、南京等多個(gè)城市出臺(tái)新政加碼調(diào)控，尤其8月新增無錫、咸陽、南京等城市發(fā)布樓市調(diào)控政策或土拍新規(guī)，但部分城市整體熱度維持高位。

??8月已經(jīng)結(jié)束，重要的“金九銀十”即將到來。在政策加碼的情況下，預(yù)計(jì)成交熱度將延續(xù)，整體規(guī)模有望高位運(yùn)行。政策層面仍然會(huì)延續(xù)“一城一策”的總體思路，過熱的城市或?qū)⒊雠_(tái)收緊政策，而廣大三四線城市仍未完全復(fù)蘇，部分城市或?qū)⒊雠_(tái)刺激交易的利好新政。對(duì)于房企而言，要抓住目前短暫的銷售窗口期，加緊供貨、積極營(yíng)銷、搶收業(yè)績(jī)。

??01

??繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦

??8月以一場(chǎng)座談會(huì)和一城收緊調(diào)控收尾。

??8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市參與。這些城市典型特征是在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)中，多次上榜全國(guó)新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅排行前十。

??會(huì)議要求各城市及時(shí)采取針對(duì)性措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。要整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，做好輿論和預(yù)期引導(dǎo)。

??在此之前，8月20日住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

??綜合來看，此輪政策的核心還是為市場(chǎng)敲響警鐘。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，“座談會(huì)”新增堅(jiān)持問題導(dǎo)向、差別化調(diào)控等描述，充分體現(xiàn)了政策內(nèi)容的靈活性和精準(zhǔn)原則。意味著接下來哪里有問題就打哪里的針對(duì)性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)。

??02

??熱點(diǎn)城市政策再收緊

??8月30日，長(zhǎng)三角區(qū)域熱點(diǎn)城市無錫發(fā)布樓市調(diào)控政策，要求限制離異家庭購房套數(shù)、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格，進(jìn)一步提高購房成本和轉(zhuǎn)讓成本，抑制投機(jī)炒作。

??無錫并非首例，自7月以來，杭州、寧波、南京等長(zhǎng)三角區(qū)域重點(diǎn)城市率先啟動(dòng)調(diào)控，緊接著南通、常州、徐州和無錫等城市也出現(xiàn)樓市、地市均熱的局面。

??土地市場(chǎng)高溫不下，多個(gè)地塊競(jìng)拍超百輪并打破無錫地價(jià)紀(jì)錄。6月，無錫河埒口板塊郁巷地塊出讓，世茂、卓越、建發(fā)、中海、銀城、三盛、金科和保利等20家知名房企報(bào)名爭(zhēng)搶，最終經(jīng)過激戰(zhàn)3小時(shí)、154輪競(jìng)價(jià)后，被三盛集團(tuán)18.52億元競(jìng)得，樓板價(jià)19542元/平方米，刷新無錫地價(jià)紀(jì)錄。此外，7月29日電纜廠地塊出讓，8家房企經(jīng)過162輪競(jìng)價(jià)，最終由建發(fā)以33.64億競(jìng)得，樓面價(jià)14749元/平方米，溢價(jià)率34.08%，刷新新吳區(qū)地價(jià)紀(jì)錄。

??從商品房成交數(shù)據(jù)來看，伴隨著供應(yīng)面積的減少，前7月商品住宅成交一路走高，7月達(dá)到今年以來最高點(diǎn)，當(dāng)月成交面積達(dá)到72萬平方米，同比增長(zhǎng)42.2%，成交總額達(dá)到146億元，同比增長(zhǎng)52%。

??7月以來，無錫新房、二手房?jī)r(jià)格雙雙上漲。新建商品住宅均價(jià)自6月突破2萬元/平方米以來，8月進(jìn)一步上漲至20844元/平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 7月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，7月無錫新建住宅環(huán)比上漲1.3%，位列第四；二手房環(huán)比上漲1.2%，位列第五。

??熱度高溫不下的無錫迎來調(diào)控政策在情理之中，同時(shí)也具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，這意味著接下來熱度較高的城市收緊樓市調(diào)控將是大概率事件。7-8月份，參加國(guó)務(wù)院、住建部座談會(huì)的城市名單一共有16個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長(zhǎng)沙、沈陽、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州。目前已出臺(tái)收緊樓市調(diào)控的城市有4個(gè)，分別為深圳、南京、杭州和寧波。

??值得注意的是，政策層面不會(huì)從根本上對(duì)房地產(chǎn)做出非常嚴(yán)格的限制，而是針對(duì)樓市出現(xiàn)的具體問題，采取措施解決問題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??03

??8月市場(chǎng)成交尚可

??過去兩個(gè)月，中央一再強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。地方層面，寧波、東莞、杭州、深圳、南京等多個(gè)城市也出臺(tái)了新政加碼調(diào)控，投機(jī)需求被抑制，但是整體市場(chǎng)成交熱度高位維持，有增無減。

??從當(dāng)前的市場(chǎng)成交表現(xiàn)來看，8月主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為突出，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交數(shù)據(jù)，整體成交面積有所回升，總成交面積達(dá)到3079萬平方米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)22%和5%。

??具體城市來看，一線城市北上廣深市場(chǎng)延續(xù)高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創(chuàng)近年來單月新高，在供應(yīng)明顯放量的作用下，深圳單月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%。

??重點(diǎn)二三線城市中，濟(jì)南單月同比增長(zhǎng)最為突出，疫后濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，成交逐月回升，并創(chuàng)近年來單月新高，同比增長(zhǎng)超兩倍。成都環(huán)比漲幅最為突出，漲幅達(dá)到64%，單月熱度進(jìn)一步上升。而在調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)后，東莞、杭州、南京和寧波等市場(chǎng)短期影響不明顯，成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比漲幅皆超50%。

??熱度高的另一面是，不少城市成交仍然處于低迷狀態(tài)。大連、福州和海口等市場(chǎng)則整體低迷，成交同、環(huán)比雙降，同比跌幅都在20%以上。此外，中西部地區(qū)重慶鄭州成交明顯走弱，同比跌幅也在20%左右。

??整體來看，即便經(jīng)歷了新一輪調(diào)控周期，8月表現(xiàn)依然向好。預(yù)判9月，這樣的成交熱度還將延續(xù)，整體規(guī)模有望繼續(xù)維持高位。不過考慮到去年9月成交基數(shù)偏高，下月成交同比或?qū)⒎€(wěn)步回落。

??基于不同城市間分化持續(xù)加劇，核心一二線需求相對(duì)堅(jiān)挺，隨著剛需和改善需求的持續(xù)釋放，整體成交持穩(wěn)延續(xù)上行趨勢(shì)，熱點(diǎn)城市樓市、地市過熱情況下或?qū)⒓哟a調(diào)控；而廣大缺乏基本面的三四線城市復(fù)蘇進(jìn)程仍是“道阻且長(zhǎng)”，即便政府出臺(tái)紓困房企、刺激交易的利好新政，收入壓縮致剛需購買力受限仍是制約樓市成交增長(zhǎng)的主要短板。