??當(dāng)前，各大房企已相繼發(fā)布了2020年中期業(yè)績報告。

??2020年上半年，自2月房企銷售業(yè)績跌至20年來最低記錄之后，3-5月市場逐漸企穩(wěn)并快速恢復(fù)。進入6月后，房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)，房企去化加速。

??受疫情影響，今年市場銷售節(jié)奏整體后移，在周轉(zhuǎn)方面，由于今年各大房企、建筑工地紛紛延遲復(fù)工，房企上半年存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)明顯下降。

??截止至2020年上半年，179家樣本房企（117家A股、61家H股、1家新加坡上市）的存貨總量達14.5億元，較年初增長7.3%；存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.25次，同比下降0.02次，降幅明顯。

??隨著政策對融資和債務(wù)管控的加強，在新的政策框架下，部分債務(wù)壓力較大房企或?qū)⒓訌妿齑嫒セ?，同時縮減投資力度。

??房企存貨可分為地產(chǎn)相關(guān)與非地產(chǎn)相關(guān)，其中地產(chǎn)相關(guān)包括已完工、在建開發(fā)、和擬開發(fā)。

??對于房企來說，存貨在一定程度上能夠直觀的反映出企業(yè)的可售資源及未來可售資源，對于很多房企來說，拓展土儲是支持企業(yè)銷售規(guī)模很重要的一部分。同時，過多的存貨也將影響房企的周轉(zhuǎn)效率，影響企業(yè)的發(fā)展。

??2020年上半年，受疫情影響，房企的存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了明顯的下降，全年來看，隨著企業(yè)竣工量的上升，下半年交付結(jié)轉(zhuǎn)速度將會加快，房企仍有望達到去年同期的存貨周轉(zhuǎn)水平。

??01

??TOP3房企存貨規(guī)模處于絕對領(lǐng)先

??從我們調(diào)研的179家樣本房企來看，2020年上半年，房企存貨規(guī)模有所提升，179家樣本房企的存貨規(guī)模達14.5萬億元，較年初上漲7.3%，比上年同期增幅下降1.5個百分點，這已經(jīng)是連續(xù)第三年增速收窄，隨著融資環(huán)境的收緊及銷售去化的影響，房企近年來拿地普遍較為謹慎。

??從各梯隊來看，由于百強內(nèi)的房企獲取資源的能力相對較強，其存貨總量增速較快，梯隊內(nèi)存在你追我趕積極補倉擴規(guī)模的趨勢。

??在這其中，TOP3房企（恒大、碧桂園、萬科）的存貨規(guī)模處于絕對領(lǐng)先地位，較年初增長7.2%，從存貨總額來看，TOP3房企的存貨總額占據(jù)179家樣板房企的22.8%，約四分之一的體量，其中第三名的萬科存貨規(guī)模就超9000億元，高出總量第四名綠地接近3000億元，規(guī)模優(yōu)勢凸顯，未來碧恒萬三家穩(wěn)居前3的態(tài)勢將仍持續(xù)一段時間。

??值得一提的是，在增速方面，百強房企中，TOP10房企存貨增速最低，僅為6.6%，這一方面是受TOP10房企本身存貨規(guī)模體量較大影響，另外一方面也是因為頭部房企有意調(diào)整結(jié)構(gòu)所致，如上文提及的恒大和萬科，雖然存貨總量處于絕對領(lǐng)先的地位，但是其增幅都較上年同期有所下降。

??02

??存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)同比下降0.02次

??2020年上半年，受疫情影響，房企竣工交付結(jié)算都較為緩慢，這使得上半年房企存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了明顯下降，截止至2020年上半年，179家樣本房企的存貨總量達14.5億元，較年初增長7.3%；存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.25次，同比下降0.02次，降幅明顯。

??由于疫情原因，房企的開工與施工進度被推遲，盡管經(jīng)濟生活逐步恢復(fù)以后，企業(yè)開始追趕工期，但是整體來看房企的存貨周轉(zhuǎn)率仍出現(xiàn)了較為明顯下滑。

??分梯隊來看，房企的存貨周轉(zhuǎn)速度和規(guī)模呈正相關(guān)，在這其中，TOP10房企優(yōu)勢明顯，2020年上半年存貨周轉(zhuǎn)率為0.28，處于行業(yè)領(lǐng)先地位，受上半年疫情和工期影響，TOP10房企的存貨周轉(zhuǎn)率較2019年上半年出現(xiàn)了明顯下滑，但仍保持了梯隊領(lǐng)先地位，全年來看，規(guī)模房企在存貨周轉(zhuǎn)率上仍會繼續(xù)保持較大領(lǐng)先。

??03

??現(xiàn)房庫存占比連續(xù)4年下降

??由于房地產(chǎn)銷售有其特殊的預(yù)售制度，所以一般項目在未竣工之前均已進入銷售且陸續(xù)實現(xiàn)售罄，在竣工后再進行交付結(jié)轉(zhuǎn)。

??疫情之下，房企為了保證經(jīng)營數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，相比以往更加注重竣工與交付的連續(xù)性，截止目前，重點監(jiān)測的76家房企中，共有65家房企披露了2020年上半年存貨明細。這65家重點監(jiān)測房企的現(xiàn)房庫存總量為1.3萬億元，占比進一步下降0.4個百分點至11.3%。

??備注：76家重點房企分別是萬科集團、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設(shè)、招商蛇口、榮盛發(fā)展、濱江集團、保利發(fā)展、城建發(fā)展、華發(fā)股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發(fā)展、綠地控股、信達地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、新城控股、北辰實業(yè)、金隅集團、迪馬股份、中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、世茂集團、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產(chǎn)、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國、綠城中國、龍光集團、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業(yè)集團、美的置業(yè)、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲集團、建業(yè)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、寶龍地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、保利置業(yè)集團、德信中國、當(dāng)代置業(yè)、花樣年控股、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產(chǎn)、天譽置業(yè)、國瑞置業(yè)、朗詩地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團、銀城國際控股、陽光100中國、港龍集團、正恒國際、三盛控股、佳源國際、北大資源、仁恒置地。（排名不分先后）

??在這其中，TOP10房企的去庫存速度仍是各梯隊房企中最高的，同時TOP30房企的現(xiàn)房庫存占比也低于重點監(jiān)測房企的平均水平。

??具體來看，TOP10房企的現(xiàn)房庫存占比約9.9%，較2019年降低了0.7個百分點，TOP30房企現(xiàn)房庫存占比約10%，接近TOP10房企水平。

??我們可以看到以TOP30房企為分界線，TOP30以外的房企庫存占比均值出現(xiàn)了明顯的上漲，從10%跳到了14-16%，這說明盡管TOP30的規(guī)模房企依然通過招拍掛、收并購等方式積極補充庫存，但憑借其存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)的提高，區(qū)域結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，有效消化了較多的現(xiàn)房，更加明顯地減緩了庫存壓力。如，2019年現(xiàn)房庫存占比高于重點監(jiān)測房企均值的旭輝在2020年上半年庫存消化明顯，現(xiàn)房庫存總量較期初下降28.8%，現(xiàn)房占比下降至均值之下。

??總體來說，雖然從上半年來看，房企的存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了明顯的下降，但是全年來看，通過下半年追趕工期，房企仍有望達到去年同期的存貨周轉(zhuǎn)水平。

??在這其中，上半年房企通過打折去化，特價房，直播帶貨等多種方式持續(xù)在營銷端發(fā)力，去庫存效果持續(xù)顯現(xiàn)。從年中數(shù)據(jù)來看，房企現(xiàn)房庫存占比相較期初再度下降0.4個百分點至11.3%，展望全年我們認為企業(yè)現(xiàn)房庫存占比將維持在這一的水平。

??值得注意的是，隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的完善，疊加土地市場政策調(diào)控升級，拿地放緩將帶動存貨總量增速放緩。從CRIC檢測的土地市場數(shù)據(jù)來看，典型房企在7-8月的投資出現(xiàn)了明顯的收縮，預(yù)期下半年房企土地投資也將保持審慎態(tài)度。我們預(yù)期全年房企存貨總量增速相比2019年會有明顯下滑。