??回顧2020年，從前2個月的低迷成交，到3月份至今的成交回溫，全國樓市共同經(jīng)歷了從冰封到回暖的過程。
隨著市場進(jìn)入年底沖刺階段，全國樓市分化現(xiàn)象越來越明顯，部分城市面臨下行壓力，陸續(xù)出臺“救市”政策，也有城市在年底顯現(xiàn)“翹尾”行情。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月29個重點城市合計成交2801萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長16%，在成交增長的同時，重點城市的庫存面積環(huán)比漲跌參半，五成以上重點城市消化周期環(huán)比有所回升，去庫存壓力加劇。

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??重點城市新增供應(yīng)回升

??上海迎來階段性回調(diào)

??今年受疫情影響，整體推盤節(jié)奏后移，一季度商品住宅供應(yīng)持續(xù)低位運行，4月隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，供應(yīng)探底反彈，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長11%，5-6月，隨著年中業(yè)績沖刺期到來，房企供貨節(jié)奏加快，供應(yīng)穩(wěn)中有升。

??7、8月，總體供應(yīng)規(guī)模相較于二季度月均穩(wěn)中有降，但同比仍維持9%的正增長。

??9月進(jìn)入傳統(tǒng)營銷旺季，房企加快了推盤節(jié)奏，重點城市新增供應(yīng)面積環(huán)比大幅增長37%，同比基本持平，不同能級城市呈現(xiàn)出顯著分化行情。

??10月，各大房企并未如預(yù)期那般集中入市潮，重點城市新增供應(yīng)面積環(huán)比“腰斬”，大幅下跌了53%，同比下降17%。

??進(jìn)入11月，受業(yè)績?nèi)セ瘔毫τ绊?，房企推盤積極性再次回升，29個重點城市新增供應(yīng)面積2903萬平方米，環(huán)比增長28%，同比下降20%。

??在這其中，一線城市新增供應(yīng)面積360萬平方米，同環(huán)比保持增勢，貨量相對充足。其中，上海迎來階段性回調(diào)，供應(yīng)面積跌至36萬平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%。

??二三線城市新增供應(yīng)面積2543萬平方米，環(huán)比上升24%，同比下降23%。武漢供應(yīng)突破200萬平方米，長沙、西安、青島和昆明次之。多數(shù)城市推盤量不及去年同期，分化持續(xù)加劇。

表：2020年11月全國29個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積（單位：萬平方米）

備注：上表中城市供應(yīng)數(shù)據(jù)為新申請預(yù)售證面積，本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到  

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??11月成交環(huán)比微增4%

??深圳“打新”火爆成交創(chuàng)新高

??從成交來看，2020年重點城市成交整體呈現(xiàn)“先抑后揚” 走勢。2月受到疫情影響，成交跌至歷史低位，3月以來，隨著疫情影響逐漸退卻，成交穩(wěn)步回升，整體市場走出了深V曲線。直至9月，“三條紅線”資管新政試行，房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大影響。

??在10月進(jìn)一步降溫后，進(jìn)入11月房地產(chǎn)市場似有好轉(zhuǎn)的跡象，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積企穩(wěn)回升，同、環(huán)比分別增長16%和4%。

??具體來看，一線城市成交343萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應(yīng)量影響。

??某品牌經(jīng)紀(jì)人黃燁向我們表示，上海市場熱情并沒有熄滅，成交量環(huán)比下降的主要原因是整個11月上海開盤項目較少，但在屈指可數(shù)的開盤項目之中，仍不乏有熱盤表現(xiàn)突出。

??11月23日，上海“首創(chuàng)禧瑞薈”二期獲批認(rèn)籌，該項目使用了首套房150萬元、二套房300萬元的“凍資”方式篩選客戶。

??位于浦東唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)檀府，最后一批房源也已于近日開啟認(rèn)籌，給出的條件也包含了“首套房認(rèn)籌金100萬、200萬銀行資產(chǎn)凍結(jié)證明；二套房客戶認(rèn)籌金100萬，400萬銀行資產(chǎn)凍結(jié)證明”的要求。

??對于“凍資”這一做法，黃燁表示：“雖然今年上海熱銷的項目很多，但是此前有凍資要求的卻寥寥無幾，樓盤敢這么做，只能說明樓盤現(xiàn)在不缺客戶?！?/p>

??與上海供應(yīng)回調(diào)不同，深圳在供應(yīng)量接連放量下，成交顯著增長，并創(chuàng)近年來單月新高。受限價政策影響，中高端項目預(yù)售價格大都低于市場預(yù)期，買到即賺到的心理預(yù)期強烈，致使深圳“打新”市場持續(xù)火爆。

??近期開盤的深圳華潤城潤璽一期推售1171套房源，共有9690批購房者符合選房資格，中簽率約為12%。核心動因在于一、二手房售價價差，以潤璽一期最小面積100平方米計算，一旦中簽便有500萬元的套利空間。

??此外，二三線城市成交2457萬平方米，同環(huán)比分別增長14%和4%。其中，6成二三線城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。寧波、蘇州、南寧等市場遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場形勢愈加嚴(yán)峻，房價已然步入下降通道。

??表：2020年11月全國29個重點城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）

??備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??五成以上消化周期環(huán)比回升

??二手房難言實質(zhì)性好轉(zhuǎn)

??受房企加快供貨節(jié)奏影響，七成以上城市供求比明顯回升，近半數(shù)城市出現(xiàn)階段性的供大于求。五成以上重點城市消化周期環(huán)比有所回升，常州、寧波等消化周期明顯拉長，但仍低于12個月，天津消化周期進(jìn)一步攀升至32個月高位，去庫存壓力加劇。

??表：2020年11月29個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期（單位：萬平方米，月）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??二手房方面，雖然全國主要城市二手住宅市場在三季度已基本恢復(fù)正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點，但受熱點城市調(diào)控政策加碼影響，部分城市成交熱度開始有所滑坡。

??2020年11月，8個重點城市成交470萬平方米，環(huán)比增長2%，但同比仍下降9%。環(huán)比來看，除杭州以外全線回升，但大部分城市漲幅有限，皆不超過15%。同比來看，8個城市半跌半張。

??其中，北京市場需求依然堅挺，二手房成交量以139萬平方米的絕對優(yōu)勢穩(wěn)居第一，同比環(huán)比都有所增加；杭州9、10月環(huán)比分別下降11%和13%，因11月新房供應(yīng)回升，在一定程度上分流二手房置業(yè)需求，11月環(huán)比大降39%，成為11月唯一一個二手房成交量同環(huán)比雙降的城市；深圳二手房成交環(huán)比有所回升，但同比仍處下降通道，從上個月25%的同比跌幅擴(kuò)大至33%；成都二手房成交環(huán)同比同樣有所回升，除環(huán)比轉(zhuǎn)正至46%以外，同比跌幅收窄到64%，仍為同比跌幅最高的城市。

??表：2020年11月全國8個重點城市二手房成交量（單位：萬平方米）

??注：上表中城市成交量為本月根據(jù)29日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??流拍率連續(xù)4個月上升至13.3%

??超四成是商辦地塊

??受深圳、南通等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升的影響，11月成交溢價率觸底回升至14.7%，環(huán)比增加了2.5個百分點。各能級城市表現(xiàn)基本一致，溢價率環(huán)比均呈上升趨勢。其中三四線城市增幅最顯著，溢價率環(huán)比增加3.4個百分點至16.5%。

??值得注意的是，土地流拍依然在加劇，11月份流拍率環(huán)比10月大幅上升，升至13.3%。重點監(jiān)測城市平均流拍率已連續(xù)4個月上升至13.3%。

??從流拍地塊所在城市來看，這些遭遇流拍的土地主要集中在長沙、鄭州、武漢、成都、太原等中西部二線和三四線城市，其中超四成是商辦地塊，其余雖為涉宅用地，但因區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套欠缺，房企青睞度較低，最終遭遇流拍。

??圖：300城經(jīng)營性用地月度成交情況

??注：2020年11月成交數(shù)據(jù)截止至2020年11月27日 

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??一直以來，年末都是各城市推地傳統(tǒng)高峰期，但當(dāng)前資金環(huán)境依舊偏緊，大部分房企拿地更加謹(jǐn)慎，拍地積極性繼續(xù)降低，預(yù)計接下來高流拍的現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù)。

??綜合來看，年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限。各區(qū)域市場持續(xù)分化，長三角地區(qū)整體市場熱度不減，南京、杭州等成交穩(wěn)步回升，徐州、合肥持續(xù)放量，同比增長兩倍有余。因供應(yīng)顯著縮量，上海成交連續(xù)兩月回落，但由于市場需求堅挺，隨著年底供應(yīng)放量，屆時成交或?qū)⒎磸棥?/p>

??粵港澳大灣區(qū)市場持續(xù)火熱，因一、二手房價格倒掛，深圳“打新”市場火爆，“網(wǎng)紅盤”認(rèn)購踴躍，開盤即售罄的項目不在少數(shù)。廣州市場供需兩旺，房企供貨熱情持續(xù)高漲，熱銷盤吸客能力強且貨量充足，開盤當(dāng)天去化率均能達(dá)到90%以上。廣、深市場的持續(xù)火熱也抬升了周邊衛(wèi)星城市。東莞市場進(jìn)一步升溫，成交企穩(wěn)回升，同比漲幅擴(kuò)容至50%以上。佛山成交環(huán)比雖有所回落，但整體仍處高位。

??中、西部地區(qū)房企明顯加快供貨節(jié)奏，去化情況卻不盡相同。其中，成都、西安等成交放量增長，同比再度轉(zhuǎn)正，武漢創(chuàng)近年來單月新高。長沙、重慶市場運行平穩(wěn)，成交高位回調(diào)，同比漲幅明顯收窄。鄭州市場形勢依舊嚴(yán)峻，成交再次步入下降通道，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力不斷加劇。

??相較而言，核心一、二線城市市場需求堅挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長，成交也實難恢復(fù)至年內(nèi)高位。