搶人大戰(zhàn)再升級,租房落戶將成未來趨勢

市場丁祖昱 2020-12-29 08:53:32 來源:丁祖昱評樓市

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??城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社會活動的主要載體,而人口則是城市發(fā)展的動力和支撐。
  臨近年底,不少城市開始在吸引人才方面放大招。12月14日以來,就已經(jīng)有5個城市出臺落戶及人才相關(guān)政策,其中,福州全面放開落戶限制,實現(xiàn)落戶“零門檻”;廣州更是將落戶門檻放寬至大專學(xué)歷,成為又一個對大專生開放的一線城市。而蘇州“租房即可落戶”政策更是一石激起千層浪。
  實際上,在搶人大戰(zhàn)進(jìn)入白熱化的當(dāng)下,聯(lián)系到中央經(jīng)濟工作會議中對樓市的定調(diào),在租購?fù)瑱?quán)的大背景下,租房落戶或?qū)⒊蔀楦鞔蟪鞘型黄茟艏贫鹊囊淮筅厔荨?/p>

??01 搶人大戰(zhàn)已進(jìn)入白熱化階段

??近年來,搶人大戰(zhàn)一直沒有停歇??硕鸨O(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,自2018年以來,全國至少有130個城市發(fā)布了不同力度的人才政策,其中2019年迎來首次“搶人”高峰,核心城市紛紛下場搶人,當(dāng)年發(fā)布或升級人才新政的城市多達(dá)73個。

??2020年搶人大戰(zhàn)進(jìn)入“白熱化”階段,截至目前已有約70個城市發(fā)布的人才政策涉及購房補貼,其中不乏上海、廣州等一線城市。從發(fā)布時間上來看,購房優(yōu)惠補貼政策出臺最為密集的時間段尤以二季度為主,僅6月份上旬,就有廣州、南京、衢州、南寧、長春等15城發(fā)布了購房補貼政策。四季度以來,無錫、福州、青島人才新政及人才購房補貼再加碼。

??12月11日,福州市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施》,提出全面放開落戶限制,實現(xiàn)落戶“零門檻”。

??緊接著12月22日,蘇州市公布了《關(guān)于進(jìn)一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》,其中提到“落戶租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策,經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶,也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶,破除隱形門檻”。

??實際上,各大城市進(jìn)一步放寬人才落戶條件,降低落戶門檻,一方面與全面放開戶籍制度改革有關(guān),另一方面與城市內(nèi)生發(fā)展動力有一定的關(guān)系。以蘇州為例,過去十年,蘇州GDP一直在全國前十行業(yè),但近年來蘇州的存在感卻在不斷降低。要知道,2010年時蘇州GDP在全國排在第五位,至2014年降至第七位,并持續(xù)了近五年,至2019年,蘇州的GDP上升一位,至全國第六,在江蘇省內(nèi)仍然是穩(wěn)坐頭把交椅,也被稱之為“最牛地級市”。

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??但在人口競爭力方面,蘇州明顯處于弱勢。

??整個2019年,蘇州的常住人口僅增加了2.8萬人,反觀GDP前十城市,2019年常住人口增量位于第七位,同處于長三角的杭州增量已達(dá)到了55.4萬人,重慶和成都常住人口增量也保持在20萬人以上。就連省會城市南京,去年常住人口增量也達(dá)到了6.38萬人。

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??02 一線城市落戶門檻再降低

??過去,“人才新政”一直以二線城市為主,今年一線城市也陸續(xù)加入其中,上海不斷調(diào)整人才落戶政策內(nèi)容,降低準(zhǔn)入門檻,而廣州則將落戶門檻放寬至大專學(xué)歷。

??具體來看,12月16日,廣州市人社局公開征求“差別化入戶”意見:

??在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7個行政區(qū),凡是大專以上學(xué)歷、全日制技校高級工班人員,只要年滿28周歲以下,繳納一年社保即可落戶。

??廣州差別化入戶具有很強的指向性,指定人群范圍限制在28歲以內(nèi)、大專學(xué)歷及技校高級工班人員。值得一提的是,這些人群落戶之后,只能7區(qū)具備購房資格,想要在天河等中心4區(qū)購房或遷移戶口,還需要3年社保的要求。盡管如此,這已經(jīng)是廣州落戶門檻空前下降的標(biāo)志。

??上海也非常典型。今年9月,上海針對北京大學(xué)、清華大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)、同濟大學(xué)和華東師范大學(xué)6所高校的本科生畢業(yè)生,放寬了落戶門檻,只要是符合“世界一流大學(xué)建設(shè)高?!钡膽?yīng)屆生,滿足基本申報條件即可落戶;11月,上海再次發(fā)布人才引進(jìn)新政,引進(jìn)人才落戶通道增加至18個;12月,上海又向留學(xué)歸國人員放寬了社保門檻,如海歸博士、高層次留學(xué)人才可以直接落戶。

??上海放寬人才落戶背后,調(diào)整人口結(jié)構(gòu)的意圖非常明顯。引進(jìn)年輕大學(xué)生,引進(jìn)年輕優(yōu)質(zhì)人才落戶,因為上海是全國老齡化最嚴(yán)重的城市之一,上海不能教條式的控制整體城市人口規(guī)模,更重要的是調(diào)整人口結(jié)構(gòu),提升年輕人的占比。

??可以看出,調(diào)整人口結(jié)構(gòu),將成為一線城市落戶政策的一大主流趨勢。而對于大部分二線城市而言,人口增量的變化一方面也意味著城市綜合實力的提升。

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??03 租房落戶成未來戶籍改革主要抓手

??今年以來,一個很明顯的趨勢是,“租房落戶”成為放寬放開落戶的重要抓手。主要表現(xiàn)在全面放開“合法固定住所”落戶方面,政策朝向“取消租房落戶限制”、“租房落戶年限”等方向?qū)捤伞?/p>

??早在蘇州提出“租房落戶”之前,無錫、紹興、濟南、吉林、張家口、南京、聊城等十余個城市出臺租房可落戶的相關(guān)規(guī)定。

??以濟南為例,今年6月份,濟南市按新戶口遷移政策辦理戶口遷移業(yè)務(wù),全面取消了落戶城鎮(zhèn)條件限制,實行有意愿在濟南從業(yè)、居住生活的居民分類登記備案政策,意味著只要憑租房合同,就能落所在社區(qū)的集體戶,沒有年齡、學(xué)歷、工作等限制。

??租房可落戶,可謂是租售同權(quán)在戶籍領(lǐng)域的重要體現(xiàn),同時也是租售同權(quán)的基礎(chǔ)。實際上,租房落戶早在2009年就成為“兩會”熱門話題之一。繼購房落戶后,“租房落戶”成為當(dāng)時兩會代表的提案。當(dāng)時的主流觀點是:對城市流動人口,只要其在城市租房達(dá)到一定時間,戶口就可以轉(zhuǎn)入該城市;在開發(fā)環(huán)節(jié)實行以租代購,以緩解開發(fā)貸款還息壓力。2017年以來各地不斷試點租房落戶的舉措,無錫在戶籍相關(guān)規(guī)定中增設(shè)了租賃住宅落戶政策,隨后鄭州、揚州等地跟進(jìn)。

??從2020年12月16日至18日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議來看,今年,會議把“解決好大城市住房突出問題”列為明年要抓住的八大重點任務(wù)之一,并單獨將房地產(chǎn)問題列一項。

??其中,中央經(jīng)濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多,既要高度重視保障性租賃住房建設(shè),又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展,更好地解決好大城市住房突出問題。

??今年進(jìn)一步明確了“租售同權(quán)”,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利,其中優(yōu)質(zhì)教育資源同權(quán)化,既是下一階段改革的難點,也是關(guān)系到改革成敗與否的關(guān)鍵點。

??自十九大提出“租售并舉”政策以來,從中央到各級政府都陸續(xù)出臺了一系列促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)健發(fā)展的政策,在一定程度上解決了人才的安居問題,但其中優(yōu)質(zhì)教育資源同權(quán)問題依然突出。此前,2020年6月,深圳福田轄區(qū)深圳高級中學(xué)(初中部)學(xué)區(qū)部分業(yè)主就曾因?qū)Ψ慨a(chǎn)積分落戶資格審查問題引起媒體和社會關(guān)注。

??未來隨著學(xué)區(qū)房政策效用的減弱,后期也將逐步歸回到正軌,中央經(jīng)濟工作會議對優(yōu)質(zhì)教育資源同權(quán)化的提出或?qū)⑹沟米夥柯鋺舫蔀檫M(jìn)一步可能。

??人才爭奪戰(zhàn)已進(jìn)入“2.0”時代,深挖潛在增量更為關(guān)鍵。從城市綜合實力的角度來看,過去不少城市通過人才政策,吸引大量優(yōu)質(zhì)人才,隨著人才利好逐漸顯現(xiàn),人口增量帶來大量的市場紅利,以成都、西安、杭州為代表的強二線城市房地產(chǎn)市場也迎來了大量落戶購房需求。

??未來很長一段時間,人口變化是房地產(chǎn)行業(yè)面臨最大挑戰(zhàn)之一。加之生育率持續(xù)低位,結(jié)婚人數(shù)銳減,單身主義進(jìn)一步崛起,在“房住不炒”的大環(huán)境下,人口及及其需求的轉(zhuǎn)變會為這個市場來帶眾多新的挑戰(zhàn),聚焦行業(yè),人口規(guī)模將見頂?shù)那闆r下,購房主力人口規(guī)模也會呈現(xiàn)下降趨勢。

??人才落戶與購房補貼掛鉤,帶來購房需求的同時能夠刺激居民住房消費。但在“房住不炒”的主基調(diào)下,當(dāng)下房地產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整期,人才新政對樓市利好程度有限,僅靠新政較難出現(xiàn)市場反轉(zhuǎn)行情,尤其是對城市房價的拉動力將明顯減弱。加之租房即可落戶成為趨勢性內(nèi)容,未來或?qū)κ袌鰩磉M(jìn)一步?jīng)_擊。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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