市場(chǎng) 2021-01-15 10:09:23 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2020年剛過(guò)去,在這一年中,我們經(jīng)歷了新冠疫情“黑天鵝”,整體市場(chǎng)也因此一度跌入冰點(diǎn),隨后行業(yè)走出“V型”反轉(zhuǎn),全國(guó)各地市場(chǎng)都在此過(guò)程中涌現(xiàn)出不同的亮點(diǎn)。
??對(duì)上海來(lái)說(shuō),2020年豪宅市場(chǎng)上海占了半壁江山。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年160城成交總價(jià)及成交均價(jià)最高的項(xiàng)目都在上海,且無(wú)論是單套成交總價(jià)還是成交均價(jià)都比第二名高出一大截。
??具體來(lái)看,單價(jià)10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米的豪宅成交套數(shù),上海為其他所有成交套數(shù)的3倍。單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交套數(shù),上海是其他所有城市的10倍。
??從總價(jià)來(lái)看,5000萬(wàn)元以上豪宅,上海2020年共成交256套,高于排名第二的北京100多套,總價(jià)3000-5000萬(wàn)元豪宅成交上海約為其他所有成交的2倍,其他總價(jià)1000-3000萬(wàn)的豪宅成交來(lái)看,上海也在全國(guó)保持遙遙領(lǐng)先。
??中高端市場(chǎng),尤其是高端市場(chǎng),2020年上海全年表現(xiàn)突出。
??其中,北外灘受政策推動(dòng)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市影響,成為了2020年上海高端市場(chǎng)最為火爆的板塊,中糧瑞虹·海景壹號(hào)也成了跨越2020走向2021年炙手可熱的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
??01
??2020年北外灘豪宅銷售火熱
??2020年的樓市雖在開(kāi)年之初遭受重創(chuàng),但得益于政策的扶持及疫情后市場(chǎng)需求的有序釋放,諸多一線城市的行業(yè)銷售規(guī)模率先實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。上海作為核心一線城市,在進(jìn)入二季度后,供應(yīng)便開(kāi)始開(kāi)閘放量,從而推動(dòng)商品住宅成交金額自5月開(kāi)始實(shí)現(xiàn)回彈。
??具體來(lái)看,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年度上海核心區(qū)域銷售金額排行中,以北外灘為核心的板塊成交總金額在上海核心區(qū)域名列前三,約142.72億元,同比增長(zhǎng)超100%,近年來(lái)發(fā)展迅猛。
??從歷史均價(jià)來(lái)看,北外灘區(qū)域的銷售均價(jià)從2016年起就已超過(guò)10萬(wàn)元/平方米,而從2017年至今,成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上以及總價(jià)段在1000萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目成交金額都呈連年上漲之勢(shì)。據(jù)了解,在2020年12月同批次取證過(guò)會(huì)的項(xiàng)目中,中糧瑞虹·海景壹號(hào)目前為虹口區(qū)該板塊周邊取證價(jià)格最高的項(xiàng)目。
??北外灘自《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的一紙批文公示以來(lái)便開(kāi)始“硝煙彌漫”,成為開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)奪的“戰(zhàn)略要塞”,無(wú)論是土拍市場(chǎng)還是整體銷售熱度都高于上海其他區(qū)域板塊。
??2020年6月21日,虹口舉行北外灘全球宣介會(huì),規(guī)劃中明確,在新的時(shí)代背景下,北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū),是上?!拔鍌€(gè)中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū),其發(fā)展理念、建設(shè)水平和管理模式,將成為長(zhǎng)三角區(qū)域城市發(fā)展及全球城市建設(shè)的標(biāo)桿。
??從發(fā)展條件來(lái)看,北外灘具備三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì):地理區(qū)位、歷史底蘊(yùn)和濱水資源。市委、市政府要求:北外灘地區(qū)規(guī)劃建設(shè)要體現(xiàn)“最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平”、“突出亮點(diǎn)、打造精品”。
??7月,市政府批復(fù)同意《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》,并堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)定位,將北外灘地區(qū)建設(shè)成為與外灘、陸家嘴錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)、居職相融、孵化創(chuàng)新思維的新時(shí)代頂級(jí)中央活動(dòng)區(qū)、匯聚現(xiàn)代化國(guó)際大都市核心發(fā)展要素的世界級(jí)會(huì)客廳、全球超大城市精細(xì)化管理的典型示范區(qū)。
??在政府規(guī)劃的推動(dòng)下,各大開(kāi)發(fā)商紛紛入駐搶奪北外灘戰(zhàn)略核心。
??2020年7月3日,招商蛇口以44.04億元的總價(jià),經(jīng)過(guò)與其他6家品牌房企187輪的角逐,最終以8.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)竟得虹口區(qū)嘉興路街道地塊,該地塊與北外灘核心區(qū)僅一路之隔,以28%溢價(jià)率刷新上海北外灘的宅地記錄。
??9月17日,經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)價(jià),恒大以總價(jià)22.95億元成功競(jìng)得虹口區(qū)北外灘街道歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目地塊,該地塊為商辦地塊與商住辦混合地塊相結(jié)合地塊,所以整體樓板價(jià)相對(duì)較低,折合樓板價(jià)51000元/平方米。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),北外灘區(qū)域目前已有瑞安、恒大、融創(chuàng)、保利、中糧、招商、仁恒等房企進(jìn)入,已初步形成品牌房企競(jìng)爭(zhēng)角逐的戰(zhàn)場(chǎng),從其2020年的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看,該區(qū)域已然成為上海中心區(qū)域最受歡迎的豪宅區(qū)之一。
??02
??中糧瑞虹·海景壹號(hào)將加推第二批房源
??如果說(shuō)2020年上海占據(jù)了全國(guó)豪宅市場(chǎng)的半壁江山,北外灘點(diǎn)燃上海豪宅市場(chǎng)的硝煙,那么2021年,中糧瑞虹·海景壹號(hào)(備案名:瑞虹新城天悅耀庭)則以自身品牌賦能定調(diào)北外灘。
??2020年12月29日-2021年1月2日,中糧瑞虹·海景壹號(hào)公園大宅開(kāi)啟全城認(rèn)籌,現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)、摩肩擦踵,高凈值人群紛紛到訪預(yù)定房源。2020年1月9日開(kāi)盤(pán),首開(kāi)即售罄,售樓處開(kāi)放至今,項(xiàng)目累計(jì)超5000組客戶到訪。
??中糧瑞虹·海景壹號(hào)作為瑞虹新城第九期項(xiàng)目,是中糧集團(tuán)旗下大悅城控股與香港老牌房企瑞安房地產(chǎn)的合作項(xiàng)目。據(jù)了解,中糧集團(tuán)已連續(xù)第26年入圍財(cái)富世界500強(qiáng),而瑞安房地產(chǎn)則是香港老牌房企其在虹口多年打造的瑞虹新城口碑與業(yè)績(jī)俱佳,在這兩大品牌加持下,雙方攜手推出的中糧瑞虹·海景壹號(hào)是集中糧壹號(hào)系與瑞虹新城之長(zhǎng)的扛鼎之作。
??中糧壹號(hào)系產(chǎn)品無(wú)一不選取城市核心優(yōu)質(zhì)地塊,精工細(xì)作,以超前規(guī)劃與發(fā)展眼光詮釋城市發(fā)展與高端人居生活體驗(yàn)。從中糧·海景壹號(hào)、中糧·天悅壹號(hào)、中糧·前灘海景壹號(hào)到如今的中糧瑞虹·海景壹號(hào),中糧的“壹號(hào)系”產(chǎn)品一直以來(lái)都是上海各區(qū)域的明星產(chǎn)品。
??此次與瑞安攜手,中糧瑞虹·海景壹號(hào)在成熟的瑞虹板塊帶來(lái)的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)上,更以自身品牌賦能超越以往,開(kāi)盤(pán)當(dāng)日,首批推出的房源受到了購(gòu)房者們的強(qiáng)烈追捧,不少客戶在現(xiàn)場(chǎng)為沒(méi)買(mǎi)到理想房源而懊惱,所幸的是,據(jù)我們向大悅城控股方面了解,今年上半年中糧瑞虹·海景壹號(hào)或?qū)⒓油频诙吭粗轮x時(shí)代鑒賞者。
??03
??中高端改善更愛(ài)大戶型
??從我們的調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多購(gòu)房者選擇中糧瑞虹·海景壹號(hào)的理由,除了其區(qū)域價(jià)值,品牌影響力,整體配套規(guī)劃之外,是其擁有該板塊長(zhǎng)期以來(lái)較為少有的大戶型設(shè)計(jì)。
??據(jù)112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2020年,普通住宅戶型成交方面三房仍是成交主力,成交占比進(jìn)一步提升至59.24%,較2019年凈增長(zhǎng)2.31個(gè)百分點(diǎn);與此同時(shí),四房成交占比穩(wěn)中有升,較2019年凈增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%,高于一房和二房戶型之和,這一數(shù)據(jù)顯示改善型住房需求依舊堅(jiān)挺,且從其上升趨勢(shì)來(lái)看,有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力及市場(chǎng)支撐。
??分城市來(lái)看,很多人都以為三四線城市由于單價(jià)比較低,因此大戶型套均面積可能會(huì)大一些,但是成交數(shù)據(jù)表明,一線城市的四房套均面積反而更大,其中北京和上海兩地近三年的四房戶型平均套均面積分別達(dá)到了167.3平方米和169.5平方米,明顯超出平均水平。這說(shuō)明,對(duì)于一線城市,尤其是上海,對(duì)于大戶型的需求正在不斷的上升,主要還是因?yàn)?,隨著二胎開(kāi)放及人們居住生活水平的提升,人們對(duì)居住空間的需求變得更大,在這其中“賣(mài)一換一”的改善型剛需尤為普遍。
??不僅如此,如果說(shuō)以往的購(gòu)房者在選擇大面積戶型的時(shí)候更多是從需求角度考慮,那對(duì)如今的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)其中有一部分,從一開(kāi)始就沒(méi)考慮過(guò)小戶型。據(jù)我們對(duì)z世代的最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,95后到00后分成四類人,有房的52%,無(wú)房的48%。其中有房且10年內(nèi)準(zhǔn)備買(mǎi)房的“房二族”約占整個(gè)調(diào)研人群的1/4,對(duì)于這些直接有能力改善的準(zhǔn)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),三房已成入門(mén)產(chǎn)品,他們不僅喜歡大戶型,還愿意為產(chǎn)品付溢價(jià),同時(shí)停車(chē)位的配比要求為1:2。
??因此,對(duì)于目前正在買(mǎi)房的以及未來(lái)即將買(mǎi)房的中高端改善人群來(lái)說(shuō),中糧瑞虹·海景壹號(hào)建面約168-250平方米的戶型一經(jīng)推出,就已成為了他們心目中的不容錯(cuò)過(guò)的項(xiàng)目之一。
??尤其是對(duì)于上海北外灘板塊而言。一直以來(lái),該區(qū)域內(nèi)可選的大戶型相對(duì)較少,很多項(xiàng)目主要還是以緊湊三房為主,即使是瑞虹新城前幾期,戶型也是從小面積段開(kāi)始,再加上部分大面積戶型設(shè)計(jì)。
??中糧瑞虹·海景壹號(hào)首開(kāi)起步便是建面約168平方米的舒適三房,更有最大建面約250平方米正公園大宅,無(wú)論是從設(shè)計(jì)規(guī)劃、空間尺度還是社群維護(hù)上,都極大程度滿足了真正向往大宅生活的高端客戶需求,彌補(bǔ)了北外灘區(qū)域長(zhǎng)期以來(lái)的空白。因此也成為了該區(qū)域購(gòu)房者不容錯(cuò)過(guò)的項(xiàng)目,這也促成了其首開(kāi)即售罄的熱銷佳績(jī)。
??回顧2020年,雖然市場(chǎng)周期受疫情影響后移,整體相比往年少了兩個(gè)月,但部分區(qū)域的樓市情況依然可以用“火爆”兩個(gè)字來(lái)形容。在這其中,上海樓市全年共計(jì)兩百余個(gè)項(xiàng)目入市,誕生了26個(gè)“千人搖”項(xiàng)目。
??2021年的樓市比拼,在北外灘打響。中糧瑞虹·海景壹號(hào)以其優(yōu)秀的首開(kāi)業(yè)績(jī)給整個(gè)板塊,乃至整個(gè)上海做出了表率作用,也以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、至尊配置的約168-250平方米硬核大戶型,博得了中高端購(gòu)房者的搶購(gòu)與好評(píng)。
??我們認(rèn)為,隨著未來(lái)北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步確立和發(fā)展,未來(lái)北外灘或?qū)⒊蔀榕c外灘和陸家嘴同等的城市增長(zhǎng)極,對(duì)于北外灘而言,期待一個(gè)能夠真正承載其未來(lái)區(qū)域發(fā)展價(jià)值的高端產(chǎn)品也已經(jīng)很久了。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
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- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論