一線城市豪宅為何遭“哄搶”

市場楊檳 2020-07-13 18:05:33 來源:中國房地產(chǎn)金融

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??疫情期間,豪宅項(xiàng)目“放低姿態(tài)”刺激了市場迅速成交。在通脹預(yù)期影響下,高凈值人群必然會趁機(jī)抄底豪宅市場。

??最近一段時(shí)間,豪宅市場屢屢吸引市場的眼球,前有廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價(jià)格“10 萬 +”的豪宅項(xiàng)目頻頻“日光”,后有上?!案缓纻儭痹谂抨?duì)為搶先認(rèn)籌而大打出手,這讓全信息圈刷屏的豪宅又“火”了。也讓冰凍將近四年的全國房地產(chǎn)市場仿佛一夜之間迅速入春。火爆之余,暗流涌動的豪宅市場是否真的預(yù)示市場“回暖”?

??千萬元級公寓驚現(xiàn)“秒光”

??據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,5月 1 日 -5 日,廣州千萬以上豪宅成交量同比大增 75%,創(chuàng)下了近八年來的次高峰,僅次于 2016 年。在疫情期間的 2-4 月份,廣州千萬豪宅的成交套數(shù)呈階梯式上升,到了今年 4 月份,隨著疫情慢慢得到控制,廣州千萬豪宅的成交量已經(jīng)全面超越去年同期。

??無獨(dú)有偶,深圳蛇口豪宅項(xiàng)目再次開盤成功實(shí)現(xiàn)三開三罄,總價(jià) 2000萬元起,當(dāng)晚售罄,項(xiàng)目吸金超 42億元。數(shù)日之后,項(xiàng)目又在線上加推數(shù)套 4000 萬元起步的房源,8 秒之后銷控表全線飄紅。值得注意的是,案場有銷售人員表示,這次銷售“不接受退房”。伴隨著深圳樓市升溫,“天價(jià)喝茶費(fèi)”也開始重出江湖,三個(gè)寶安中心區(qū)的千萬豪宅項(xiàng)目被傳需加價(jià)百萬方可購房。

??不僅如此,在上海某樓盤的認(rèn)購現(xiàn)場,戴著口罩排長隊(duì)搶購房屋的一幕再次上演。據(jù)了解,每套總價(jià)值從2000 萬元到 8000 萬元不等,光是最低的認(rèn)籌金額就必須 600 萬元起步,就這樣的“門檻”,不僅是排起了長隊(duì),甚至還有些人是四五點(diǎn)就來“搶購”了,不禁讓眾多網(wǎng)友調(diào)侃稱,這種拿出認(rèn)籌金的豪爽姿態(tài)如同搶白菜一樣。

??事實(shí)上,上海推出的三個(gè)千萬級別的豪宅項(xiàng)目中,其中一個(gè)認(rèn)籌率高達(dá) 555.72%?!吧虾?5 月至今(采訪當(dāng)天)的新房價(jià)格環(huán)比上漲 17%,同比則上漲了 26%,均價(jià)上漲的原因來自于多方面,其中高端項(xiàng)目(豪宅)的集中入市,在上海整體市場的占比上升,是催升上海一手住宅均價(jià)的主要推手。”第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華在接受《中國房地產(chǎn)金融》的采訪時(shí)如是說。

??唐華告訴記者,據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上海至今獲得的 60 余張預(yù)售證中,均價(jià)高于 8 萬 / 平方米的高端項(xiàng)目,就達(dá)到了 14 張,就項(xiàng)目數(shù)量來看就占到了近 1/4。 因 受 疫 情 影 響,2-3 月的市場供應(yīng)受到積壓,特別是對前期積壓的高端項(xiàng)目有加速入市的強(qiáng)烈愿望,而且這些項(xiàng)目對提振市場信心將起到標(biāo)桿引領(lǐng)性的作用,所以短期內(nèi)高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放數(shù)量達(dá)到了高點(diǎn),預(yù)計(jì)這個(gè)高峰在 5 月后將會趨緩。

??未來伴隨著上海中環(huán)內(nèi)核心區(qū)的價(jià)值普遍提升,互相間的產(chǎn)品競爭更為激烈,促使上海市中心新的價(jià)格體系逐步形成。但目前稀缺項(xiàng)目的熱銷與個(gè)別城市的火熱不能代表樓市完全回暖,高價(jià)房的快速恢復(fù)也是市場恢復(fù)正常的風(fēng)向標(biāo)之一,樓市仍在復(fù)蘇中。

??戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓及華東區(qū)住宅部主管沈潔對《中國房地產(chǎn)金融》指出,由于房產(chǎn)本身的超高價(jià)值和購買者的富豪身份,豪宅往往受到市場關(guān)注更多;因而豪宅市場的起伏,通常也是整體樓市的風(fēng)向標(biāo)。

??沈潔還指出,無論是2003年SARS、2008 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)、2017年上海限購限貸,還是這次疫情沖擊,豪宅市場都是評判整體住宅市場、不動產(chǎn)資本市場的關(guān)鍵因素。這主要與購買豪宅的客群相關(guān),富豪階層是財(cái)富聚集的頂層人群,他們有著極為敏感的經(jīng)濟(jì)觸角和卓越的前瞻眼光?!叭绻麑⒑勒脴I(yè)看作資本的另一種運(yùn)作方式,也就不難理解為什么豪宅市場率先回暖了??春弥袊磥泶笫袌霭l(fā)展、看好疫情后的樓市、看好豪宅的長期增值潛力等,都是豪宅市場最先回暖的理由?!?/p>

??作為投資保值的渠道?

??經(jīng)濟(jì)學(xué)里有個(gè)名詞叫做“吉芬商品”,它是指價(jià)格上升,消費(fèi)者對其需求量反而增加的商品。是英國統(tǒng)計(jì)學(xué)家羅伯特·吉芬最早發(fā)現(xiàn),1845 年愛爾蘭發(fā)生災(zāi)荒,土豆價(jià)格上升,但是土豆需求量反而增加了。

??前段時(shí)間,豪宅似乎也成了“吉芬商品”。房價(jià)越漲,搶購的人越多,這與當(dāng)年愛爾蘭土豆價(jià)格上漲,需求量反而增加的“吉芬”現(xiàn)象正好“不謀而合”。在羅伯特·吉芬的定義里,“吉芬商品”有兩個(gè)顯著特征:一是該商品為生活必需品,該商品一旦價(jià)格上漲無其他替代品;二是購買者收入有限,對于該商品價(jià)格上漲十分敏感。吉芬現(xiàn)象本來說的是生活必需品,但當(dāng)不確定性加大,豪宅這種頂級奢侈品卻具備了吉芬商品的特征。

??事實(shí)上,豪宅的熱銷與宏觀經(jīng)濟(jì)密不可分。海外開啟量化寬松模式的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,國內(nèi)面臨輸入性通脹;國內(nèi)降準(zhǔn)降息也導(dǎo)致市場流動性增加、融資成本降低。此外,全球糧食價(jià)格的上漲推動 CPI 保持相對高位水平。此時(shí),高凈值人群必然會做出保值增值的措施,購買豪宅則成為最優(yōu)選擇之一 。

??一位購買豪宅的業(yè)主對記者說,自新冠肺炎疫情在全國乃至全球蔓延以來 , 一些汽車、家電、手機(jī)制造商紛紛“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”口罩生產(chǎn),并迅速投入到這場全球抗“疫”戰(zhàn)斗中來。自己也迅速跟風(fēng)“打入”口罩生產(chǎn),但看似“躺贏”的生意卻“并非易事”,生產(chǎn)過程中,不僅要保證做好消毒工作,還要時(shí)刻關(guān)注口罩機(jī)的穩(wěn)定性,對每一個(gè)細(xì)節(jié)都要嚴(yán)格把關(guān)。在克服了重重困難后,口罩生產(chǎn)線還不一定能夠?qū)崿F(xiàn)順利運(yùn)轉(zhuǎn)。

??“在這期間,我從購買機(jī)器設(shè)備及生產(chǎn)原材料等等,前后投入近千萬元,但投資收益遲遲不能提高。此外,保值增值的措施也有很多,購買豪宅成為選擇之一,畢竟房子買了也可以用來住的,也是剛需?!?/p>

??此次的疫情對各行各業(yè),包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)都形成了較大沖擊,進(jìn)而影響市場消費(fèi)和購買力,對于今年豪宅市場率先回暖的情況,也是受多方面因素的綜合影響。唐華表示,與過往不同之處,此次推出市場的豪宅以小戶型面積為主,產(chǎn)品供應(yīng)填補(bǔ)了之前市中心小戶型的空白,也較大程度滿足了一些資金有限的市中心需求的剛需客戶。

??其次,據(jù)唐華發(fā)現(xiàn),疫情過后出現(xiàn)了一批對上海城市管理和發(fā)展更具信心的客戶,這些人看好上海的發(fā)展,也愿意融入這個(gè)城市,可以明顯地看到新上海人購買比例的提高。同時(shí),市中心豪宅項(xiàng)目對資產(chǎn)保值的能力更強(qiáng),加之貸款利率的降低,也直接助推了豪宅回暖的趨勢。

??在經(jīng)歷過疫情之后,人們的置業(yè)邏輯發(fā)生了一定程度的轉(zhuǎn)變,在房產(chǎn)的選擇上,除了具有保值屬性和增值屬性外,還必須具備健康屬性。中國人有著與生俱來的土地情結(jié)、不動產(chǎn)情結(jié),相比于 15 年、20 年就面臨衰老置換的大平層,占據(jù)城市核心地段和景觀資源的別墅產(chǎn)品,是有一定的傳世價(jià)值。

??特別是在疫情之下,人們對生命、生活的意義有了更深刻的理解,健康的增值遠(yuǎn)比財(cái)富的增值更加重要,越來越多的財(cái)富人群開始愿意為健康買單,在置業(yè)選擇上更加傾向別墅產(chǎn)品。在別墅的資產(chǎn)配置作用方面,有著更為獨(dú)特的見解。例如有天有地的院落生活,將成為未來人居的理想產(chǎn)品。低密度、大花園,開闊的活動空間,隔絕噪音和空氣污染,在這樣的生活空間可以讓身心得到釋放。

??單純硬件堆砌時(shí)代產(chǎn)品已去

??同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為,盡管各城市各行業(yè)均已復(fù)工復(fù)產(chǎn),但是,國內(nèi)面臨的問題是因海外“疫情”進(jìn)出口仍然至少會影響至下半年,甚至?xí)绊懙饺辏瑫r(shí),國內(nèi)需求也很難那么快恢復(fù)正常。

??因此,從樓市需求的角度來看,即使現(xiàn)在豪宅市場“秒殺”熱銷,由于需求端的收入(包括企業(yè)主的收入,也包括個(gè)人的收入)還沒有穩(wěn)定下來,甚至還會面臨下降,豪宅市場也難免會受到影響,因此,年內(nèi)豪宅市場“秒殺”熱銷現(xiàn)象能否持續(xù),關(guān)鍵就要看現(xiàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況,尤其是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況。

??“以高端市場為例(均價(jià) 8 萬以上),今年上海已入市 14 個(gè)項(xiàng)目中,有 8 個(gè)項(xiàng)目達(dá)到認(rèn)籌比例高于 1:1,同時(shí)開盤去化達(dá)到八成以上?!碧迫A認(rèn)為,豪宅熱銷成為一種現(xiàn)象,其熱銷項(xiàng)目的主要原因是:項(xiàng)目資源稀缺,例如具有不可多得的江景資源,或者是板塊供應(yīng)稀缺、所在區(qū)域多年缺乏供應(yīng);又或者是產(chǎn)品定位合理等項(xiàng)目,在面積和總價(jià)上更好地匹配了區(qū)域客戶需求。

??可見在資源、單價(jià)、產(chǎn)品這三者之間如何合理平衡,市場已經(jīng)逐漸形成了共識。對于本身具有較高判斷和鑒賞能力的高端客戶,開發(fā)商只有用心做好產(chǎn)品,在某一方面形成自身賣點(diǎn),方能在激烈的市場中立足。

??至于潛力板塊,唐華提出,不妨多關(guān)注有政策大規(guī)劃和豪宅供應(yīng)潛力較多的板塊,這些區(qū)域的未來發(fā)展前景和資產(chǎn)保值升值的空間會更大。

??隨著豪宅客戶的鑒賞能力不斷提升,單純的硬件堆砌時(shí)代產(chǎn)品已經(jīng)過去。未來的豪宅提升方向之一將更注重物業(yè)服務(wù),客戶對物業(yè)體驗(yàn)的認(rèn)知升級,豪宅服務(wù)為“王”的時(shí)代將會到來,這方面更多地向國際頂級豪宅看齊。

??此外,唐華認(rèn)為,以科技智能和數(shù)字化管理的應(yīng)用會得到普及和增強(qiáng),這些新技術(shù)在人員成本管控和服務(wù)水平上,將提升到更高層次。唐華預(yù)計(jì)未來市中心項(xiàng)目的單價(jià)差距會逐步縮小,隨著整體價(jià)格體系的拉升,將促使各板塊間更多地通過面積設(shè)定來影響總價(jià),進(jìn)而滿足不同層級客戶的需求。

??比如在絕對的資源優(yōu)勢地段,會更多地出現(xiàn)大面積頂級豪宅產(chǎn)品,以滿足峰層人士的需求。而在能級稍弱一些的市區(qū)地段,將出現(xiàn)更多小面積、較低總價(jià)的產(chǎn)品,以滿足市中心需求的“剛需”類客戶。這種通過總價(jià)進(jìn)行“產(chǎn)品分級”的概念會得到更廣泛的接受。

??在市中心高單價(jià)前提下,不管面積是大或小的“豪宅”產(chǎn)品,開發(fā)商在設(shè)計(jì)、裝修、配置上仍在不斷精益求精,以滿足挑剔客戶的需求。甚至能看到對傳統(tǒng)住宅形式的大膽突破。更多更好產(chǎn)品的出現(xiàn),預(yù)示著豪宅產(chǎn)品個(gè)性化時(shí)代將會來臨,對購房者來說才能得到更大的收獲。

??豪宅,不只在豪價(jià),隨著“豪宅產(chǎn)品主義”的盛行,各大豪宅開發(fā)商都鉚足勁在產(chǎn)品上下“硬功夫”。對此,沈潔補(bǔ)充說到,豪宅的打造,其實(shí)就是身份感的認(rèn)同。所以,除了硬件、軟件方面的高標(biāo)準(zhǔn)打造之外,更需要營造高端生活圈。富豪們買資產(chǎn)、買未來,也買平臺式的社交和共融。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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