??新年樓市調(diào)控第一槍打響了。1月21日晚，上海市住建委等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，涉及土地、限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)等10條主要內(nèi)容。

??調(diào)控加碼本在預(yù)期之內(nèi)。近來(lái)，上海新房市場(chǎng)出現(xiàn)了31個(gè)盤售罄、認(rèn)籌率超過(guò)500%等火熱跡象。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，去年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)年內(nèi)新高。

??火爆之下，有一位博士經(jīng)歷4次搖號(hào)均告失敗，為此他寫了一封建議信，喊話修改上海的認(rèn)籌搖號(hào)規(guī)則，使自己能獲得優(yōu)先搖號(hào)權(quán)，引發(fā)熱議。

??不惟新房市場(chǎng)火熱，上海二手房交易熱度持續(xù)上升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，去年12月二手住宅成交量達(dá)到3.9萬(wàn)套，同比增加95%，絕對(duì)水平創(chuàng)2017年以來(lái)新高。

??新房“千人搖”、二手房房東隨意跳價(jià)，各種消息撩撥神經(jīng)，上海樓市恍惚之間似乎回到了4年前的巔峰時(shí)刻。

??政策出臺(tái)速度之快又在意料之外。此前一天，上海市房管局還辟謠說(shuō)，只是針對(duì)目前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理，并未出新政。一夜之間，新政就出臺(tái)了并迅疾落地。

??中間發(fā)生了什么不得而知，不過(guò)，上海相關(guān)部門雷厲風(fēng)行的反應(yīng)值得點(diǎn)贊。自去年11月以來(lái)，上海無(wú)論新房二手房交易量都出現(xiàn)了井噴，引發(fā)房?jī)r(jià)抬頭，尤其學(xué)區(qū)房已率先啟動(dòng)。目前樓市正處在一個(gè)敏感期，市場(chǎng)充斥著“上海樓市已處于牛市啟動(dòng)期，要盡快買，趁早買”、“滬廣有望補(bǔ)漲，接棒深圳樓市”等信息。

??類似現(xiàn)象在2015年出現(xiàn)過(guò)，交易量飆升帶來(lái)樓市最終的一飛沖天。這種樓市教育給任何人的教訓(xùn)都是深刻的。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，很容易引發(fā)踏空的焦慮，被逼迫著出手，而那些想賣房的人看到新房?jī)r(jià)格上漲，也開(kāi)始提價(jià)，甚至惜售，從而推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲，由此形成量?jī)r(jià)上漲的閉環(huán)，沖擊之前平穩(wěn)的樓市。

??不應(yīng)否認(rèn)，上海樓市如今的火熱有其背后支撐。2016年3月以來(lái)的樓市調(diào)控抑制了需求，非滬籍人口社保要求滿5年，到如今大部分人都已經(jīng)符合要求，加之這4年房?jī)r(jià)平穩(wěn)，目前貨幣環(huán)境寬松，導(dǎo)致購(gòu)買需求集中釋放。

??此外，或許與上海人才落戶政策放松帶來(lái)了潛在的購(gòu)房需求有關(guān)。有報(bào)道稱，那位寫建議信的博士，正是2019年博士畢業(yè)后落戶的新上海人。

??強(qiáng)大的需求支撐之下，上海的庫(kù)存卻告急。新房庫(kù)存去化周期不到9個(gè)月，于是限價(jià)的新房市場(chǎng)上演了“一房難求”的劇目。二手房庫(kù)存也不樂(lè)觀，3個(gè)月以來(lái)，庫(kù)存量以指數(shù)級(jí)速度下降。參考鏈家的數(shù)據(jù)，截至1月20日二手房庫(kù)存僅剩3.3萬(wàn)套，而去年10月28日該數(shù)字還是5.4萬(wàn)套。

??此次上海出臺(tái)的政策有的放矢，比如離婚購(gòu)房須滿 3 年（堵住假離婚漏洞）、增值稅征免年限從 2 年提至 5 年、公證搖號(hào)“無(wú)房家庭優(yōu)先”等，從稅收、限購(gòu)等全方位封堵投機(jī)漏洞，給“高燒”的上海樓市潑了一盆冷水。

??當(dāng)然，最重要的是提到增加商品住房用地供應(yīng)，明確在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。

??在樓市熱度非理性上升之際，上海相關(guān)部門及時(shí)出手，把樓市出現(xiàn)的炒作苗頭扼殺在搖籃里。也給新的一年開(kāi)了一個(gè)好頭，給全國(guó)樓市傳遞了信號(hào)：只要有城市敢在房?jī)r(jià)上露頭，必遭調(diào)控重?fù)簟?/p>

??毫無(wú)疑問(wèn)，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心和力度，解決實(shí)際問(wèn)題的迫切之心，以及前期調(diào)控成果都值得充分肯定。接下來(lái)，面對(duì)一個(gè)個(gè)更復(fù)雜的樓市,怎么合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，并通過(guò)有效措施解決樓市結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，考驗(yàn)著地方政府的調(diào)控藝術(shù)。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要出實(shí)效，首先要積極引導(dǎo)公眾預(yù)期和市場(chǎng)預(yù)期，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，不斷釋放房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖信號(hào)，同時(shí)，做好調(diào)控難度的說(shuō)明和解釋工作，引導(dǎo)公眾合理看待當(dāng)前樓市調(diào)控出現(xiàn)的一些階段性現(xiàn)象。

??其次要切實(shí)采取有效的調(diào)控措施，保障調(diào)控措施落到實(shí)處。要切實(shí)加大保障房建設(shè)，同時(shí)采取措施多渠道滿足剛性購(gòu)房需求，增加普通商品房供給。

??此外，在持有環(huán)節(jié)著力，讓長(zhǎng)期性政策“接棒”限購(gòu)令，比如探索房產(chǎn)稅，成為常態(tài)化的調(diào)控方式之一。