??中房網(wǎng)訊 上海樓市的火爆最終引來(lái)調(diào)控加碼是意料之中，但政策出臺(tái)的速度之快，卻又在意料之外。

??1月21日晚，上海市八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，涉及土地、限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)等10條主要內(nèi)容，調(diào)控升級(jí)力度震驚市場(chǎng)。

??政策封堵投機(jī)漏洞

??從政策角度而言，一直以來(lái)上海的調(diào)控政策最為嚴(yán)格，但仍有部分購(gòu)房者以假離婚等投機(jī)行為獲取購(gòu)房資格，鉆政策的漏洞。

??此次上海為打擊假離婚增加購(gòu)房資格的現(xiàn)象，規(guī)定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。實(shí)際上，在2020年下半年以來(lái)，深圳、成都等多個(gè)城市已明確離婚年限，堵上假離婚的漏洞，不同的是，部分城市規(guī)定年限為2年，而上海升級(jí)為3年，整個(gè)時(shí)間周期相對(duì)較長(zhǎng)，從這一角度來(lái)看政策也相對(duì)更為嚴(yán)格。

??此外，《通知》強(qiáng)調(diào)調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。意味著，通過(guò)稅收的形式，增加二手房的交易稅費(fèi)成本，防范部分房東房源“快買(mǎi)快賣(mài)”的現(xiàn)象，抑制投資需求，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。

??政策需求端同樣做出抑制，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??事實(shí)上，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源核查對(duì)購(gòu)房需求是很大的抑制，但具體力度還要看執(zhí)行層面。政策中首次提到了“房貸集中度”的概念，后續(xù)銀行在貸款方面勢(shì)必需要更為保守，部分熱度較高的樓盤(pán)，在貸款方面或?qū)⒚媾R收緊的可能。

??政策在堵投機(jī)的同時(shí)，也增加了對(duì)無(wú)房家庭的傾斜。比如嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷(xiāo)售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度；完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求等。值得注意的是，政策并未明確“無(wú)房家庭”比例。

??在供應(yīng)端，政策明確優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。同時(shí)，通過(guò)租購(gòu)并舉、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項(xiàng)目。

??樓市過(guò)熱招致調(diào)控加碼

??上海樓市在一年的時(shí)間里，經(jīng)歷了從轉(zhuǎn)暖到火爆的過(guò)程，市場(chǎng)的過(guò)熱最終引來(lái)了調(diào)控。

??根據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，2020年上海新建商品住宅成交面積升至918萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%，創(chuàng)2017年以來(lái)新高。豪宅市場(chǎng)方面也異常火爆，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅共計(jì)成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長(zhǎng)33%。核心區(qū)位限價(jià)盤(pán)銷(xiāo)售火爆，典型如虹口區(qū)的瑞虹新城、普陀區(qū)的中海臻如府銷(xiāo)售金額都在100億元左右。

??同樣，2020年上海的二手房市場(chǎng)也是一個(gè)成交大年，成交面積2486萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，成交金額更是創(chuàng)下歷史新高，達(dá)10091億元。在克而瑞研究中心看來(lái)，核心動(dòng)因在于2020年3月上海民辦初中實(shí)行搖號(hào)政策，致使優(yōu)質(zhì)的公辦初中、九年一貫制學(xué)區(qū)概念炒作成風(fēng)，年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價(jià)出現(xiàn)30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場(chǎng)熱度。

??更要命的是，上海樓市的過(guò)熱有繼續(xù)向2021年延續(xù)的苗頭。同策的數(shù)據(jù)顯示，在2020年12月，上海開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目超30個(gè)，20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，其中13個(gè)突破“千人搖”，最熱門(mén)的項(xiàng)目認(rèn)籌率超過(guò)1000%。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2021年1月的前三周，上海樓市二手房掛牌價(jià)持續(xù)上漲，但在售二手房數(shù)量持續(xù)減少，而且成交速度飛快。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這場(chǎng)樓市狂歡有進(jìn)一步高熱的趨勢(shì)下，上海果斷出手實(shí)屬必然。

??一線(xiàn)城市調(diào)控具有警示作用

??本次上海調(diào)控政策的緊急出臺(tái)，直指此前市場(chǎng)認(rèn)籌過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象。充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，此次上海樓市調(diào)控政策的出臺(tái)還是非常到位且有針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)響應(yīng)，一定程度上，上海也打響了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控第一槍?zhuān)瑢?duì)于接下來(lái)各大城市的表現(xiàn)具有很強(qiáng)的警示作用和引導(dǎo)意義。丁祖昱表示，對(duì)于后續(xù)政策的實(shí)施效果仍然待于進(jìn)一步觀察，但短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)部分成交產(chǎn)生比較大的影響。在上海樓市“虛火”上澆一些冷水，讓市場(chǎng)冷靜一下，也將更有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

??實(shí)際上，一線(xiàn)城市樓市一直以來(lái)都是社會(huì)的關(guān)注點(diǎn)。自2016年9月30日調(diào)控拉開(kāi)大幕至今，中央多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，本輪調(diào)控不僅持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、參與城市多、出臺(tái)各項(xiàng)措施密集。在深圳、上海接連加碼為火熱樓市出手之后，或許將給其他熱點(diǎn)樓市的調(diào)控提供參考風(fēng)向標(biāo)。

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