??近日，以“后開發(fā)時(shí)代的中國房地產(chǎn)業(yè)：2021年房地產(chǎn)形勢與TOD發(fā)展”為主題的論壇在上海金融信息中心召開。積極做好防疫防護(hù)工作，確保了本次論壇的舉辦與報(bào)告的發(fā)布。本次會(huì)議由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦，京投發(fā)展股份有限公司、中國國土經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)國土交通綜合規(guī)劃與開發(fā)（TOD）專業(yè)委員會(huì)協(xié)辦，上海市人民政府決策咨詢基地房地產(chǎn)與城市管理政策研究工作室學(xué)術(shù)支持。

??2020年這個(gè)不平凡的年份剛剛過去，2021年這個(gè)充滿期待的年份已經(jīng)到來。此次年度論壇，匯聚了房地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研等領(lǐng)域相關(guān)人士的參與，大家共同解析形勢、預(yù)判未來，尤其是探討了房地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代下的房企機(jī)遇，如細(xì)分市場TOD藍(lán)海的投資機(jī)會(huì)。會(huì)議通過專家演講和沙龍互動(dòng)等形式，對2021年乃至十四五期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了很多中肯建議，受到了與會(huì)者的認(rèn)可和好評(píng)。

??十四五房地產(chǎn)業(yè)責(zé)任重大

中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長、原上海市住建委巡視員、易居研究院專家委員會(huì)主任 龐元

??中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長、原上海市住建委巡視員、易居研究院專家委員會(huì)主任龐元在致辭中表示，剛剛過去的2020年，在黨中央堅(jiān)強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)下，中國取得了抗擊疫情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偉大勝利。在過去的一年中，中國房地產(chǎn)業(yè)在抗疫復(fù)工中仍然得到了持續(xù)發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)增長和人民居住水平的改善提高，起到了助推的、乃至不可或缺的作用?？梢哉f中國房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石。在新的時(shí)代、新的發(fā)展階段，中國房地產(chǎn)業(yè)會(huì)發(fā)生什么樣的變化，開拓創(chuàng)新哪些新的領(lǐng)域，這些都需要我們繼續(xù)深入做新的思考。從發(fā)展目標(biāo)看，依然要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”基本方針，在這樣的基本方針下要貫徹落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)更健康更持續(xù)的發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授 張永岳

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示，2020年是中國不平凡的一年，中國取得抗擊疫情和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的偉大勝利。在這樣一個(gè)過程中，中國房地產(chǎn)業(yè)的地位和角色不可或缺，它既對中國經(jīng)濟(jì)的增長起了助推的作用，又在疫情下真正落實(shí)了社會(huì)民生保障的作用。進(jìn)入新時(shí)期，包括疫情后，中國房地產(chǎn)業(yè)如何積極融合發(fā)展，成為業(yè)內(nèi)所要積極回答的問題。到了后開發(fā)時(shí)代，應(yīng)該認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)仍然可以保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。它仍然是一個(gè)帶有一定支柱性的重要產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然其表現(xiàn)特征會(huì)跟過去有些區(qū)別。在中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推進(jìn)的30多年時(shí)間中，該產(chǎn)業(yè)扮演了重要角色。進(jìn)入十四五期間，房地產(chǎn)業(yè)依然很重要、依然有很大的空間、依然可以得到全面持續(xù)的發(fā)展。

??實(shí)際上，十四五期間，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路徑和目標(biāo)確實(shí)更加清晰，其責(zé)任重大。2020年第四季度，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開。此次會(huì)議對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了明確的要求。1、要解決大城市住房的突出問題，大城市當(dāng)然也包括一線城市。2、從因城施策到一城一策，即強(qiáng)調(diào)了因地制宜，多策并舉的思路，可見落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制不是哪個(gè)部門的單打獨(dú)斗行為。3、降低住房租賃的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，該內(nèi)容明確寫進(jìn)了2021年的經(jīng)濟(jì)工作部署。4、探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自愿閑置土地建設(shè)租賃住房。5、逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。此類改革，賦予了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中重大的作用和責(zé)任。

??后開發(fā)時(shí)代已開啟

??此次論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《后開發(fā)時(shí)代的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》報(bào)告。報(bào)告既進(jìn)行了國際市場的對比，如對美國、日本、韓國、英國等一些國家的情況研究，也包括了對中國房地產(chǎn)市場歷史數(shù)據(jù)的研究。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境已經(jīng)有了明顯變化。從經(jīng)濟(jì)增速來說，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了中增長階段；從城鎮(zhèn)管理角度來講，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示我們已經(jīng)進(jìn)入了城鎮(zhèn)化中期階段；從人口狀況來說，勞動(dòng)人口規(guī)模指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)頂點(diǎn)；從供求關(guān)系看，當(dāng)前全國戶均套數(shù)超過了1套。從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的指標(biāo)看，比如銷售量、土地購置面積、新開工面積等，也基本上發(fā)生了重大變化?；诤暧^微觀等角度分析，報(bào)告認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的大開發(fā)時(shí)期已經(jīng)形成構(gòu)筑頂部的跡象，據(jù)此可以判斷，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)正在進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代。

??報(bào)告認(rèn)為，中國進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代的趨勢，需要行業(yè)和企業(yè)積極把握。在這個(gè)大背景下，有幾個(gè)趨勢需要關(guān)注。第一個(gè)趨勢是，新房規(guī)模逐漸回落，但在一定時(shí)間內(nèi)仍然保持相當(dāng)規(guī)模，逐漸會(huì)形成階梯式下降的態(tài)勢。第二個(gè)趨勢是，存量交易會(huì)逐漸形成主力市場，越來越多城市的二手房交易量會(huì)超過新房，一定年限之后，全國存量房市場的交易規(guī)模會(huì)全面超越新房市場。第三個(gè)趨勢是，行業(yè)利潤率會(huì)降低，經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的平均利潤規(guī)律在房地產(chǎn)領(lǐng)域中仍然會(huì)起著作用，這也意味著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了成熟期，快速增長的狀態(tài)將有所改變，但產(chǎn)業(yè)會(huì)更加穩(wěn)健和細(xì)化。

??報(bào)告指出，該命題的提出，對于企業(yè)構(gòu)建新的產(chǎn)業(yè)鏈具有很大的啟發(fā)。后續(xù)中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)更加豐富，包括開發(fā)經(jīng)營行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)等，比如說這兩年的一個(gè)亮點(diǎn)就是物業(yè)管理行業(yè)的興起。而恰在這個(gè)階段，中國房地產(chǎn)的融資規(guī)模受到了制約，特別是三道紅線的政策會(huì)產(chǎn)生影響，這對于房企的經(jīng)營和擴(kuò)張勢必有沖擊，其要求房企積極研究后開發(fā)時(shí)代的市場機(jī)會(huì)。在這樣一個(gè)過程中，新的業(yè)態(tài)創(chuàng)新必然成為一個(gè)新的增長點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)的集成度也會(huì)有所提高，中小企業(yè)在這個(gè)過程中面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)，但需要以更專業(yè)的方式參與創(chuàng)新，并以此創(chuàng)造新的價(jià)值和發(fā)展機(jī)會(huì)。行業(yè)趨勢在變化，要求相關(guān)企業(yè)不斷提高運(yùn)營能力，真正適應(yīng)新時(shí)代。

??2021年樓市將調(diào)整蓄力

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭發(fā)布了易居院的年度重磅報(bào)告：《2020-2021年度全國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》。他表示，回顧2020年可以用三句話來進(jìn)行概況。第一句話：一波三折。疫情突然在年初降臨，也導(dǎo)致中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策在2-4月份出現(xiàn)多次降準(zhǔn)降息，貨幣放水、財(cái)政刺激，也引起了房地產(chǎn)政策的一些放松，但是從5月份開始，貨幣政策邊際收緊，從7月份開始房地產(chǎn)政策收緊。此類政策波及融資面，同時(shí)有十多個(gè)熱門城市被迫收緊政策。第二句話：先喜后悲。對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體而言，無論是開發(fā)企業(yè)，還是二手房從業(yè)人員或者是普通購房者，可以說是先喜后悲。上半年應(yīng)對疫情的大背景下，無論是融資還是拿地，都比較“嗨”，而下半年政策面、融資面突然收緊，很多參與主體就明顯感受到自身經(jīng)營出現(xiàn)了困難，或者前景預(yù)期又變得撲朔迷離。第三句話：溫差大。全國房地產(chǎn)市場的溫差非常嚴(yán)重，大家感受各不相同。部分城市出現(xiàn)了搶房等現(xiàn)象，而部分城市則明顯降溫，地方政府甚至主動(dòng)救市。

??此次報(bào)告認(rèn)為，展望2021年，在房住不炒寫進(jìn)國家十四五發(fā)展規(guī)劃的背景下，房地產(chǎn)政策面依然難以期待出現(xiàn)明顯放松，商品房市場需求面不會(huì)明顯增長，成交量很可能維持2019－2020年的高位盤整格局。在“三道紅線”政策全面落地的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營前景似乎蒙上了一層陰景，收縮投資、回籠資金仍是主基調(diào)。不過，也有利好房地產(chǎn)市場的因素在增加，比如2021年全球經(jīng)濟(jì)將復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)趨于恢復(fù)正常；再如部分市場低迷的三四線城市將因城施策，放松調(diào)控，支持合理的購房需求?？傮w來看，2021年全國樓市總體穩(wěn)中略弱，處于調(diào)整蓄力階段。

??報(bào)告對2021年中國房地產(chǎn)市場相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了預(yù)測和分析。供應(yīng)指標(biāo)方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計(jì)2021年下降3%左右，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計(jì)2021年下降3%左右，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)2021年增長5%左右，100城庫存與去化周期則是壓力先大后小。成交指標(biāo)方面，全國商品房銷售面積預(yù)計(jì)2021年下降1%。其中一個(gè)重要邏輯是，商品房銷售面積自2017年以來一直處于高位，2020年創(chuàng)歷史新高，連續(xù)幾年的高成交，尤其是2020年疫情以后，部分高端和改善需求基于避險(xiǎn)目的積極入市，可能存在一定程度的透支，預(yù)計(jì)2021年商品房銷售量將小幅下降。價(jià)格指標(biāo)方面，全國商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2021年上漲5%左右，70城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅預(yù)計(jì)將繼續(xù)收窄。

??TOD發(fā)展吻合經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)模式

??2021年是中國積極落實(shí)內(nèi)循環(huán)政策的一年，新基建將積極發(fā)力，也成為房企轉(zhuǎn)型關(guān)注的焦點(diǎn)。本次論壇上，京投發(fā)展股份有限公司總策劃師戴嘉寧進(jìn)行了主題為《TOD筑基，產(chǎn)品突圍》的演講。從2019年下半年開始，京投發(fā)展已經(jīng)積極嘗試完善軌交車輛基地客戶研究體系，企業(yè)將更多地從客戶的需求出發(fā)，特別是結(jié)合疫情下客戶居住需求發(fā)生的變化，將積極進(jìn)行場景化的構(gòu)建和演變。要通過更為生動(dòng)的場景化模式，更好展示未來TOD項(xiàng)目的居住和生活狀態(tài)。同時(shí)他指出，TOD項(xiàng)目的發(fā)展空間依然較大。尤其是以軌道車輛基地為代表的TOD開發(fā)形式帶給居民和社會(huì)的加分項(xiàng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還有大量增長性的空間可以做。比如說通過把內(nèi)外的空間進(jìn)行結(jié)合，把地鐵站廳層對接商業(yè)空間形成一個(gè)完整的地鐵商業(yè)購物體驗(yàn)，這顯然能夠提高各類市場價(jià)值。類似改造將比單純改善在車站內(nèi)的環(huán)境更為重要，其在導(dǎo)入人流等方面的效果將會(huì)更為明顯，當(dāng)然相關(guān)細(xì)節(jié)需要一步步做探索。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理、綜合研究中心總經(jīng)理 崔霽

??房企探索TOD發(fā)展，也需要有更強(qiáng)的理論研究做支撐。此次論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽發(fā)布報(bào)告：《2020-2021年度中國城市軌道交通TOD發(fā)展藍(lán)皮書》。她認(rèn)為，十四五開局第一年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，疫情下中國經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要有新動(dòng)能、新突破。而TOD就是基建發(fā)展的新動(dòng)能，是房企發(fā)展的新藍(lán)海、新領(lǐng)域。在當(dāng)前政策利好的背景下，房企應(yīng)抓住TOD的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，她提出企業(yè)怎么做TOD的路徑：一是要制定明確的發(fā)展戰(zhàn)略，挖掘核心競爭力；二是把握城市發(fā)展階段和特征，制定發(fā)展方向和重點(diǎn)；三是要以提高土地有效利用為核心，形成好的商業(yè)模式；四是注重產(chǎn)品線和技術(shù)打造，適應(yīng)不同項(xiàng)目特點(diǎn)的需要；五是一城一策，一項(xiàng)目一策，創(chuàng)新靈活的合作模式；六是與城市共融、與區(qū)域共建、與生態(tài)共生。

TOD沙龍

??企業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)更加主動(dòng)

??基于宏觀大勢和政策的判斷，房企在后開發(fā)時(shí)代積極謀求轉(zhuǎn)型成為關(guān)鍵。新力集團(tuán)助理總裁金衍表示，當(dāng)前各個(gè)企業(yè)管理人應(yīng)該都在思考，即市場環(huán)境政策較大變動(dòng)下的企業(yè)轉(zhuǎn)型問題。以新力為例，其是一家非常年輕的企業(yè)，2010年才成立，到現(xiàn)在發(fā)展到行業(yè)前三十位的地位，實(shí)際上享受到了行業(yè)和時(shí)代所帶來的紅利。但企業(yè)發(fā)展并不能停留于此，原有的高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)、聚焦城市深耕等策略能否繼續(xù)走好、能否長期堅(jiān)持，都需要不斷分析和反思。當(dāng)然目前很難說企業(yè)轉(zhuǎn)型會(huì)形成什么樣子，但是至少需要圍繞行業(yè)的很多關(guān)鍵詞去嘗試、去探索。比如說，最近國家的政策方針都在提都市圈、城市群，其本身就會(huì)影響房企的開發(fā)投資趨勢。以上海為例，上海未來的城市規(guī)劃，不再是一個(gè)單一的城市核心，未來將是一個(gè)中心城區(qū)加上5個(gè)新城的發(fā)展格局。如果這個(gè)規(guī)劃落地，那么其有效土地供應(yīng)將會(huì)增加，其對于人口的吸附能力也將增加，這都是房企投資端等需要關(guān)注的，即根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略來決定企業(yè)新的發(fā)展空間。

??奧山控股副總裁張金表示，當(dāng)前外部行業(yè)環(huán)境的變化，對于部分中小體量的公司是有一定沖擊的。無論是三道紅線，還是年底新增貸款總量控制的政策，其實(shí)都在一定程度上壓縮了中小型房企的生存空間。其中，對于三道紅線而言，如果一家房企要快速成長，肯定會(huì)面臨突破的問題，這需要企業(yè)自身做調(diào)整。而從房貸集中度的政策來看，若是貸款總量控制住了，那么一些大型商業(yè)銀行的貸款額度將盡量向大企業(yè)傾斜，所以對于一些成長型的房企來說是有沖擊的。換句話說，房地產(chǎn)市場的基本盤或規(guī)模是明確的，成長型的房企可能將沒有信心和競爭力去搶蛋糕。所以此時(shí)對于中小房企的操盤能力要求就會(huì)非常高。各類中小房企應(yīng)該做好產(chǎn)品最基礎(chǔ)的細(xì)節(jié)工作，從客戶的歸家動(dòng)線、感官認(rèn)識(shí)，到最細(xì)節(jié)的收納和裝修等，都應(yīng)該做到優(yōu)于行業(yè)平均水平。只有這樣，企業(yè)競爭能力才可以提升。

??與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為，企業(yè)投資應(yīng)該基于自身情況做優(yōu)化，單純隨大流也不一定科學(xué)。比如說市場哪里熱了就往哪里去投資，這是一種典型的慣性思維，并不一定有效。但是一些大家普遍看好的市場，后續(xù)還是需要繼續(xù)投資。從中長期來看，全國這么多城市群中，長三角和大灣區(qū)城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才集聚等方面勢頭是最好的。從長期看，樓市的走勢、地價(jià)的漲幅等還是取決于這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平和人口導(dǎo)入狀況。此類區(qū)域樓市長期被看好，是各類企業(yè)轉(zhuǎn)型中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的。

??軌交物業(yè)將發(fā)揮社會(huì)效應(yīng)

??中國國土經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)TOD委員會(huì)執(zhí)行理事沈礫子表示，TOD發(fā)展前景被看好，是當(dāng)前各類企業(yè)轉(zhuǎn)型和新業(yè)態(tài)研究較為關(guān)注的。這就要求相關(guān)企業(yè)既重視宏觀研究，也要注意產(chǎn)品的規(guī)劃。TOD實(shí)際上有三個(gè)產(chǎn)品或者叫生態(tài)。第一個(gè)，以節(jié)地為導(dǎo)向的場站開發(fā)，就是車輛段上蓋開發(fā)。在這種業(yè)態(tài)下，將以住宅為主的開發(fā)，因?yàn)檐囕v段往往處在線路的末端。類似產(chǎn)品迎合的市場需求也很明確，即“大尺度職住平衡”的需求。此類產(chǎn)品也正好解決了城市用地緊缺的問題。第二個(gè)，總結(jié)為站城融合的概念，實(shí)際上就是圍繞某個(gè)站點(diǎn)或者某個(gè)樞紐站進(jìn)行片區(qū)綜合開發(fā)，把這個(gè)站周圍一體開發(fā)和車站運(yùn)行進(jìn)行一體化的建設(shè)。但此類產(chǎn)品這兩年是割裂式的發(fā)展，即交通樞紐是交通樞紐、社區(qū)開發(fā)是社區(qū)開發(fā)，各自開發(fā)關(guān)聯(lián)較少。上海虹橋樞紐一體化的融合程度相對好，其把周邊的商業(yè)辦公等較好地融合起來，屬于比較靠前的。第三個(gè)，就是站城一體化，即車站本身就是一座城鎮(zhèn)，過去經(jīng)常提及的日本大阪站、京都站等都是重要的例子。此類產(chǎn)品有不同的主導(dǎo)者，部分以政府為主導(dǎo)，部分以國有企業(yè)為主導(dǎo)，而部分則以私營企業(yè)為主導(dǎo)。這三個(gè)產(chǎn)品是后續(xù)房企涉足此類領(lǐng)域可以重點(diǎn)關(guān)注的。

??上海申通地鐵資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理莊巍表示，積極研究地方政府政策進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)展很關(guān)鍵。比如，上海已經(jīng)明確，地鐵的停車場上蓋是上海非常重要的土地資源，這需要有復(fù)合土地利用的開發(fā)方式和邏輯支持，即TOD模式。同時(shí)，從發(fā)展路徑或參與主體來看，地鐵公司作為停車場上蓋開發(fā)是不可或缺的主體，將受到政策支持。通過優(yōu)化商業(yè)模式，以協(xié)議出讓的方式供應(yīng)給地鐵公司相關(guān)用地，然后由地鐵公司在市政府的監(jiān)管下在市場上選擇合作伙伴來共同開發(fā)。這個(gè)思路越來越明確，成為相關(guān)TOD市場參與主體可以重點(diǎn)關(guān)注的。各地項(xiàng)目開發(fā)，就需要不斷去研究政策思路，在政策的大框架下形成更優(yōu)的開發(fā)模式。

??藍(lán)綠雙城控股有限公司副董事長顧建明表示，TOD發(fā)展給了房企轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，同時(shí)也是不斷落實(shí)社會(huì)責(zé)任、發(fā)揮社會(huì)效應(yīng)的重要途徑。此類業(yè)務(wù)發(fā)展下，能夠帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益，但同樣的，此類產(chǎn)品不斷解決了城市的痛點(diǎn)，最后轉(zhuǎn)變成為城市的亮點(diǎn)，真正把生態(tài)效益和社會(huì)效應(yīng)等發(fā)揮了出來。TOD開發(fā)不再是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，我們需要不斷去賦能，把很多社會(huì)發(fā)展考慮的要素提前置入到前端策劃和規(guī)劃中。只有這樣，TOD才能真正發(fā)揮出其獨(dú)有的、特有的魅力，從單純的以交通為導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)為導(dǎo)向，真正符合中國城市生態(tài)圈發(fā)展的規(guī)律。