“賣出一套房都會轟動”:沒了北京客源,懷來樓盤門可羅雀

市場高拯坤 2021-05-13 10:02:33 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??“整個‘五一’假期,懷來很多項目的成交量都是個位數(shù),甚至還有不少成交為零。”李明接受記者采訪時說。

??李明是懷來本地一名房產(chǎn)經(jīng)紀人,“像這種現(xiàn)象在全國都很罕見,但卻出現(xiàn)在北京西北的這個小縣城?!?/p>

??懷來,一座河北省西北部的小縣城,縣政府駐地沙城鎮(zhèn)東距北京120公里,西距張家口市87公里。2015年開始,受張家口成功申辦2022年冬奧會的影響,作為往返北京與張家口、崇禮的必經(jīng)之路,懷來樓市瞬間水漲船高。至2017年房價最高點時,這里的新房均價已經(jīng)從過去的幾千元一路飆升過萬。

??5月6日~7日,中國房地產(chǎn)報記者在懷來看到,目前通往懷來及張家口方向新建的高速公路、高鐵均已通車。由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐,加之疫情影響,依托冬奧和文旅概念膨脹式發(fā)展的懷來樓市已陷入“冰封”狀態(tài)。

??懷來樓市當前局面是,一方面不少房企選擇降價跑量,另一方面大多數(shù)項目去化緩慢,甚至慢到驚人的狀態(tài)。以明星樓盤為例,恒大國際文化城目前在售房源單價,較最高點時幾近腰斬;碧桂園官廳藍房價較最高點時降了近3000元每平方米,即便如此,銷售也慘淡。

??頭部房企開發(fā)的明星樓盤銷售慘淡,本地房企更難過,資金壓力突現(xiàn),停工爛尾的風(fēng)險急劇上升。

??懷來縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱“懷來縣住建局”)表示,自限購政策執(zhí)行以來,有效遏制了炒房投機行為,但也限制了諸多外地剛需置業(yè)。目前懷來樓市交易呈現(xiàn)下滑趨勢。

??短短四五年的時間,樓市從一路高歌猛進到“一套難賣出去”,懷來,這座環(huán)京新秀之城到底何去何從?

??降價,賣不動

??懷來,擁有一千多年的歷史,是中國著名的葡萄酒之鄉(xiāng),背靠燕山,前擁官廳水庫。從北京清河高鐵站出發(fā),半個小時即可到達懷來高鐵站。

??在縣政府駐地沙城鎮(zhèn)以南約5公里的地方,是主打溫泉入戶的碧桂園官廳藍項目,雖然緊鄰公路,但周邊配套較縣區(qū)相差甚遠,東側(cè)為濕地公園,南北兩側(cè)均為農(nóng)業(yè)用地,西側(cè)越過公路是一片荒山。

??步入官廳藍營銷中心,一樓接待大廳中僅有兩三名工作人員,除記者以外無一人看房。據(jù)工作人員說,目前部分樓棟已交房,項目建設(shè)整體進度約過半,但銷售情況并不理想。

??“五一假期我們好像只賣了一套房?!毖哉Z中,工作人員并沒有熱銷樓盤銷售員那般熱情澎湃,她表示,項目房源單價最高時超過萬元,目前每平方米單價在7500元上下。

??“大家一提到官廳藍,幾乎都會說他們家一套房也沒賣出去??赡苡悬c夸張,但是外界都知道,從去年到現(xiàn)在,開發(fā)商賣的房子‘兩只手’就能數(shù)得過來?!崩蠲鲗褋順鞘惺质煜ぃf,除了官廳藍項目,碧桂園在懷來還有一個開發(fā)更早的官廳湖項目,正趕上市場火爆已基本售罄。

??據(jù)碧桂園人士透露,集團在懷來仍有待開發(fā)地塊,但管理層對項目的開發(fā)時間和方式或有頗多爭議。

??感受到懷來這個三四線城市樓市寒意的不僅是行業(yè)龍頭碧桂園,還有恒大。

??從沙城鎮(zhèn)出發(fā)向東約10公里,左手邊有一片龐大的在建住宅區(qū),這里就是前兩年火爆環(huán)京樓市的“京北恒大國際文化城”。據(jù)稱,該項目由恒大董事局主席許家印親自選址,系恒大在北京西北片區(qū)體量最大的樓盤。

??步入京北恒大國際文化城,會給人一種平地起高樓的感覺。雖然周邊分布著零散的幾個樓盤,但正如本地出租汽車司機所說:“這里就是郊區(qū)和農(nóng)村,北面是荒山,南面離(官廳)水庫還有三四公里遠?!?/p>

??“來看房有班車在高鐵站接送。目前我們賣得相對較好,新開盤樓棟去化比較快。”京北恒大國際文化城工作人員說,我們目前推出多項優(yōu)惠政策,在售公寓單價約4000~5000元/平方米,較最高點時已降價三四千元,單套總價最低僅二三十萬元,且不限購可貸款。

??“恒大是懷來降價跑量最突出的房企,本地企業(yè)根本承受不住這樣的力度?!币晃粦褋肀镜胤科蟮捻椖拷?jīng)理稱,“做文旅項目本來就很燒錢,現(xiàn)在恒大在營銷上的大手筆更是讓本地房企都驚掉了下巴,真是長見識看到了什么叫財大氣粗?!?/p>

??此前,恒大曾多次組織促銷活動,甚至不惜從北京攢客用大巴車送到懷來看房,還送“米面糧油葡萄酒”。雖然營銷活動搞得熱鬧,但記者注意到,其品牌聲譽較過去有所下降,問題涉及延期、無法網(wǎng)簽等多方面。

??拓客之難,如上青天

??在更大的范圍里,碧桂園與恒大所遭遇的降價與銷售遲緩正在整個懷來樓市蔓延。

??“2016~2017年我縣房價處于平穩(wěn)上升階段,2018年至今我縣房價處于平穩(wěn)下降階段?!睉褋砜h住建局表示,自限購政策執(zhí)行以來,有效遏制了炒房投機行為,但也限制了諸多外地剛需置業(yè),“目前懷來樓市交易呈現(xiàn)下滑趨勢”。

??懷來縣住建局提供的數(shù)據(jù)顯示,目前懷來房源庫存約76萬平方米,去化周期約為12個月,房源庫存主要分布在縣城周邊區(qū)域。2021年,全縣房地產(chǎn)新開工面積約16.9萬平方米。

??縣城周邊主要指的是以官廳水庫和東花園高鐵站為中心,向四周擴散的二十余個文旅樓盤。開發(fā)商涉及碧桂園、恒大、鴻坤、世茂、花樣年、華夏幸福、榮盛,以及數(shù)家本地房企。這些房企,大多是五六年前或更早之前進入懷來市場,針對的主要客群是來自北京的投資或度假人群,以及少量內(nèi)蒙古、山西和張家口的人。

??除此之外,以沙城鎮(zhèn)為核心的縣城區(qū)域是本地房企的主戰(zhàn)場,分布著近10個在售樓盤。據(jù)多位中介人士介紹,此區(qū)域多是懷來本地人購買。

??“房子去化慢,新房不停建,預(yù)售持續(xù)拿。對于懷來這種全縣人口二三十萬,經(jīng)濟相對落后的縣城來說,現(xiàn)在樓市庫存太大了?!睆埣铱谝晃毁Y深房地產(chǎn)市場分析人士稱。

??對于市場遇冷,懷來縣住建局認為主要有三個原因:一是自執(zhí)行限購以來,房企銷售拓客困難,剛需客源少。二是受疫情影響,全縣房地產(chǎn)營銷市場冷淡。三是房地產(chǎn)市場交易處于下滑趨勢,伴隨著房地產(chǎn)交易價格因素影響,多數(shù)購房業(yè)主均持觀望態(tài)度。

??記者實地發(fā)現(xiàn),房價下滑成交萎縮僅是表象,占據(jù)懷來樓市過半的文旅樓盤,雖然主打文旅度假屬性,但配套和交通普遍較差。

??例如碧桂園與恒大旗下項目,以及自稱“五一假期”賣出去40套房成為“銷冠”的鴻坤悅山湖。悅山湖項目位于官廳水庫東側(cè),距沙城鎮(zhèn)近50公里,據(jù)北京康莊鎮(zhèn)近30公里,除項目自有的配套設(shè)施,其他市政施設(shè)幾乎為零。自駕相對便捷,但實際的通勤并不算通暢,周圍罕見出租車,北京方向開來的公共汽車一小時一趟,去往沙城鎮(zhèn)則需近一小時。

??“今年疫情好轉(zhuǎn)后,按理說市場應(yīng)該很快復(fù)蘇,但實際上并沒有。開年到現(xiàn)在,雖然有恒大鴻坤等項目賣得還可以,但還有不少項目去化是個位數(shù)或者零。”李明表示,“疫情之前,懷來市場相對好一些,但遠沒有2016年前后那么火爆。差不多從2019年開始,就有項目陸續(xù)降價。到了去年的疫情期間,市場基本陷入‘停滯’,不夸張地說賣一套房就能轟動整個懷來樓市。說到底還是市場的底子太薄?!?/p>

??“成也蕭何敗也蕭何”

??2015年開始,受張家口成功申辦2022年冬奧會和宣布舉辦2019年世界園藝博覽會的影響,作為往返北京與張家口、崇禮的必經(jīng)之路,懷來樓市瞬間水漲船高。品牌房企紛至沓來拿地蓋房,一時間懷來樓市熱鬧非凡。

??至2017年,懷來房價從之前的幾千元飆升過萬元達到均價最高點,個別高端項目單價甚至逼近2萬元。房價大漲后懷來縣加入了環(huán)北京限購城市的隊伍,這在當時讓市場感到意外。目前,懷來在售樓盤超過30個,均價在5000~8000元/平方米,其中絕大多數(shù)樓盤價格較高點已經(jīng)下降2000~3000元/平方米。

??“如果整體地看懷來樓市均價,降幅可能沒有這么嚴重,因為有不少樓盤價格變化較小?!蹦称放品科髴褋眄椖咳耸糠Q,開盤越晚,越容易降價,反之開盤越早降價越難,因為一旦大幅降價極易引發(fā)前期業(yè)主不滿,特別是一些售價過萬元的別墅或高端項目。

??對于懷來樓市過去的一飛沖天與如今的冷清。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出四個影響因素。

??第一個是環(huán)京,懷來距北京最近處僅50公里,但50公里僅僅能到北京的八達嶺長城;第二個是大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的引入,但新產(chǎn)業(yè)并沒有給懷來帶來太多人口和就業(yè),對樓市影響甚微;第三個是冬奧會,雖然諸多樓盤打上了“冬奧會”標簽,但懷來只是北京前往張家口和崇禮的途經(jīng)之地,享受冬奧會紅利有限;第四個是文旅項目雖然建設(shè)火熱朝天,但水庫和高山并不構(gòu)成獨特的文旅資源。

??“概念背后就是價值,但概念是虛的,樓市和房價的支撐是產(chǎn)業(yè),是人口,是優(yōu)質(zhì)的配套和城市巨大的發(fā)展?jié)摿Α!闭劦轿磥?,前述品牌房企懷來項目人士略感?dān)憂,如果市場一直不好轉(zhuǎn),大房企還好,會想著法子把項目進行下去,一些本地房企或者是資金困難的房企,太容易爛尾了,“現(xiàn)在,已經(jīng)有不少項目停工了。”

??在去年7月,懷來縣傳出取消限購消息,但緊隨其后就被官方辟謠。在樓市持續(xù)“冰封”的背景下,懷來樓市未來會如何?懷來縣住建局表示,要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則,同時嚴格執(zhí)行限購政策,從因城施策的角度出發(fā),采取有效措施,進一步遏制炒房投機行為,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,保持房地產(chǎn)市場供需平衡、交易理性、健康有序發(fā)展。

??對于懷來樓市如今的局面,一位資深房地產(chǎn)行業(yè)人士認為,品牌房企文旅項目遭遇困境,本質(zhì)是套路別人卻自己被套路。懷來樓市遇冷,是開發(fā)商與購房者逆大城市化,忽略城市決定樓市的大膽試錯。五環(huán)以后是六環(huán),六環(huán)以后是七環(huán),七環(huán)以后是懷來,這可以是娛樂段子,但未經(jīng)深入市場調(diào)研就扎堆投資,在政策和疫情的不可測擾動后,教訓(xùn)確實夠慘痛。

??上述行業(yè)人士還說,房子賣得出去也不一定是好項目,讓買房人住進去覺得舒坦,生活便捷,其樂融融,甚至十分慶幸能住這樣的項目才是好項目。房子背后是生活,房價背后是居住價值,對居住價值的主要貢獻來自于業(yè)主坐地可享的城市資源。(應(yīng)采訪者要求,文中李明為化名)

??對 話

??懷來縣住建局:住宅發(fā)展受限,做好留人和發(fā)展新經(jīng)濟

??中國房地產(chǎn)報:目前,住建部門工作中遇到哪些困難?

??懷來縣住建局:困難有三個方面。一是住宅類房產(chǎn)發(fā)展受限,本縣剛需客戶已基本滿足住房需求;二是商業(yè)房產(chǎn)遭遇制約,隨著經(jīng)濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢,尤其是互聯(lián)網(wǎng)電商對實體店的巨大沖擊,再加之經(jīng)過多年快速發(fā)展,以商業(yè)綜合體、商城建設(shè)運營、店鋪建設(shè)租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了嚴重制約;三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型出現(xiàn)困難,比如房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老地產(chǎn),但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式不完善、養(yǎng)老市場需求短期內(nèi)難以“成勢”等原因,同樣陷入困境。

??中國房地產(chǎn)報:懷來的購房群體主要是哪些人?

??懷來縣住建局:目前,我縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入以臨近北京區(qū)域最為活躍,主要承接的是北京外溢客戶群體和高端技術(shù)人才;一部分是奮斗在外省希望返鄉(xiāng)置業(yè)的剛需群體,以及張家口甚至河北省其他縣市瞄準懷來產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的企業(yè)員工等;另外一部分為看中懷來縣生態(tài)環(huán)境的北京養(yǎng)老群體。

??中國房地產(chǎn)報:在今后的城市建設(shè)與發(fā)展上,懷來有哪些打算?

??懷來縣住建局:懷來要做好兩方面工作,一是圍繞留住人才,發(fā)展新經(jīng)濟。加快推進葡萄酒莊集群、大數(shù)據(jù)中心、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等一批重點項目建設(shè),進一步發(fā)展壯大葡萄產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟、文旅康養(yǎng)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),提振縣域經(jīng)濟發(fā)展。以吸引人才為目標,圍繞生活、就學(xué)、就醫(yī)、落戶等方面,研究制定服務(wù)人才的優(yōu)惠政策,既要把人才引進來,更要把人才留下來。鼓勵和吸引投資者投資興業(yè),營造更加優(yōu)質(zhì)便捷的營商環(huán)境,更好地吸引聚集高端人才,讓懷來成為京西北產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地,人才集聚的洼地。

??二是圍繞集聚人口,打造副中心。懷來定位為張家口市副中心,根據(jù)“以水定人”,我縣將挖潛放大臨京優(yōu)勢,通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、交通建設(shè)等途徑,面向北京及京西北區(qū)域,大力吸引人口集聚,全力打造張家口市副中心和對接北京的橋頭堡。

??中國房地產(chǎn)報:在懷來提升城市綜合競爭力的過程中,住建部門將發(fā)揮怎樣的作用?

??懷來縣住建局:我們將從以下幾個方面提升城市的綜合競爭力:一是打造人文環(huán)境,提高文明程度。要以創(chuàng)建文明城市、文明社區(qū)、文明村鎮(zhèn)、文明行業(yè)等活動為載體,不斷提高市民素質(zhì),夯實科學(xué)發(fā)展懷來的人文基礎(chǔ),使居民良好的人文習(xí)慣成為一種自覺行為。二是打造市場環(huán)境,提高開放程度。要進一步整頓和規(guī)范市場秩序,加大市場監(jiān)管力度,保護公平競爭,打擊各種違反市場規(guī)范的行為;建立和完善社會信用體系,形成以道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法制為保障的社會信用制度。

??中國房地產(chǎn)報:對今后懷來樓市的期望是什么?

??懷來縣住建局:響應(yīng)中央號召,發(fā)揮生態(tài)資源優(yōu)勢,以人的城鎮(zhèn)化為核心,保持我縣房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)地發(fā)展。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

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日期指數(shù)環(huán)比同比
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