??張志強(qiáng) 中房報(bào)記者 郭家豪 長(zhǎng)春報(bào)道

??市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，“壓力大”已成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)從業(yè)人員口中的高頻詞。

??站在年中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，回望2021年上半年長(zhǎng)春樓市，最重大的事件之一莫過(guò)于兩次土地集中拍賣(mài)。土地拍賣(mài)在局面上給長(zhǎng)春樓市注入了一劑鎮(zhèn)定劑，但供應(yīng)量和后市走勢(shì)讓一些人和個(gè)別自媒體據(jù)此唱衰長(zhǎng)春樓市。

??“長(zhǎng)春樓市預(yù)期是好的，開(kāi)發(fā)商的壓力來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)上?！闭鎸?shí)的長(zhǎng)春樓市到底是怎樣的態(tài)勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者數(shù)日來(lái)采訪了企業(yè)、觀察人士和消費(fèi)者，他們給出了最一線的答案。

??土地拍賣(mài)回歸理性，“桌底勾地”也行不通了

??4月份和6月份，長(zhǎng)春推出了兩次土地集中出讓活動(dòng)，記者以《長(zhǎng)春第一場(chǎng)土地集中出讓平緩收?qǐng)?為試點(diǎn)城市“開(kāi)了好頭”》和《長(zhǎng)春第二批土地集中出讓“涼涼”？專(zhuān)家：回歸理性》為題，作了全面細(xì)致的報(bào)道。

??長(zhǎng)春首輪集中供地共成交了40宗地塊，30宗地塊底價(jià)成交，只有6宗地塊出現(xiàn)多家房企競(jìng)價(jià)，僅有1宗地塊達(dá)到最高限價(jià)，成交面積390.6萬(wàn)平方米。

??第二輪集中供地，8宗地塊先后終止出讓?zhuān)?8宗地塊無(wú)企業(yè)報(bào)價(jià)，僅有3宗地塊有多家房企報(bào)名參與競(jìng)拍，成交約435萬(wàn)平方米。

??兩輪土地集中出讓雖然市場(chǎng)整體熱度不高，但商住用地總成交約825萬(wàn)平方米，比去年全年的商住用地總成交面積795萬(wàn)平方米還多了約30萬(wàn)平方米。專(zhuān)家認(rèn)為，土地市場(chǎng)整體并沒(méi)有冷，而是之前熱點(diǎn)板塊土地溢價(jià)率高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，現(xiàn)在回歸理性。

??對(duì)今年長(zhǎng)春實(shí)施土地集中出讓以來(lái)的市場(chǎng)變化，長(zhǎng)春本地媒體資深記者王月認(rèn)為，頭部房企進(jìn)駐的區(qū)域更多了，拿地也更多了，本土房企拿地反而謹(jǐn)慎一些。

??吉林省富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李春林接受采訪時(shí)說(shuō)，長(zhǎng)春今年的土地供應(yīng)可以說(shuō)是海量供應(yīng)，上半年的商住用地供應(yīng)就已經(jīng)超過(guò)了去年一年的總量。“以前房企‘桌底勾地’的操作辦法已經(jīng)行不通了，位置好的地塊幾乎都被頭部房企收入囊中。”

??對(duì)于土地集中出讓?zhuān)A潤(rùn)、萬(wàn)科等頭部房企的資金成本低，相比本土房企則需要舉全公司之力拿地，在對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的測(cè)算和快速反應(yīng)能力上，頭部房企都要比本土房企要強(qiáng)很多，如中海去年年底在同心湖地塊拿地，今年6月末就開(kāi)盤(pán)了，賣(mài)了7億多元，富騰地產(chǎn)也是在去年年底拿的地，現(xiàn)在還在報(bào)批階段。

??消費(fèi)者更看重品質(zhì)和位置雙好

??童女士是去年剛來(lái)長(zhǎng)春工作，在父母的幫助下，她想在長(zhǎng)春買(mǎi)套房子。她告訴記者，買(mǎi)房要考慮的因素很多，首先是地理位置不能太偏，最好是靠近地鐵，交通便利；其次是醫(yī)療配套，“將來(lái)想和父母在一起??；第三是教育資源，房子附近如果能有個(gè)好學(xué)校，那是最理想了。

??對(duì)于長(zhǎng)春房?jī)r(jià)，童女士覺(jué)得肯定還會(huì)漲，但可上漲空間不會(huì)很大。

??長(zhǎng)春市民王女士去年在高新南買(mǎi)了一套150多平方米改善戶型的房子，今年6月27日已交房。王女士說(shuō)，看中的就是房企的品牌和口碑，收房時(shí)，她對(duì)于開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量和園區(qū)的整體景觀設(shè)計(jì)非常滿意。

??李春林對(duì)此向記者說(shuō)，品質(zhì)好、位置好的房子是“硬通貨”，價(jià)格堅(jiān)挺而且不愁賣(mài)?！耙郧棒~(yú)龍混雜的狀態(tài)一去不復(fù)返了，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，什么房子都能賣(mài)掉，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入分化狀態(tài)。像長(zhǎng)春周邊的文旅項(xiàng)目表現(xiàn)一般，即便是剛需的戶型也賣(mài)不動(dòng)，而像凈月區(qū)某本土房企的項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)格每平方米1.6萬(wàn)元左右，還是改善型的大戶型，房子賣(mài)得非常好，前些天開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了6億多元?！?/p>

??在品牌和規(guī)模拼不過(guò)一線品牌房企的情況下，本土房企如何“突出重圍”，這是很多人在關(guān)心和考慮的事情。“未來(lái)長(zhǎng)春樓市一定會(huì)進(jìn)入品質(zhì)打造的時(shí)代，房企會(huì)不約而同在品質(zhì)上競(jìng)爭(zhēng)?！崩畲毫终f(shuō)，本土房企如何跟一線品牌房企爭(zhēng)奪市場(chǎng)？唯有做精、做細(xì)、做美。他列舉了幾個(gè)本土房企的項(xiàng)目，都在細(xì)節(jié)上下了功夫?！百?gòu)房者的認(rèn)知已經(jīng)和以前不一樣了，現(xiàn)在倒逼開(kāi)發(fā)商品質(zhì)升級(jí)，如將一些新古典和新中式的風(fēng)格設(shè)計(jì)融入其中?！?/p>

??壓力來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)，樓市預(yù)期是好的

??對(duì)長(zhǎng)春樓市，萬(wàn)星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理李昂認(rèn)為，今年上半年新房市場(chǎng)比較冷，上半年的兩輪土地集中供應(yīng)量非常大，但地價(jià)并不便宜，有地塊樓面價(jià)達(dá)到了6000多元，本土房企拿地都非常謹(jǐn)慎，“可以說(shuō)，如果要利潤(rùn)就是不拿地，我認(rèn)為一線房企拿地都是為了完成任務(wù)” 。

??李昂說(shuō)，他們公司去年拿了地，今年沒(méi)有拿地計(jì)劃。他認(rèn)為今年上半年本土房企的觀望情緒比較重，下半年的市場(chǎng)情況不會(huì)有明顯變化，現(xiàn)在只能看明年二三月份的樓市表現(xiàn)了。

??當(dāng)記者問(wèn)到二手房貸款收緊的消息對(duì)新房市場(chǎng)有何影響時(shí)？李昂表示，這對(duì)新房市場(chǎng)并不是利好消息，因?yàn)楹芏噘?gòu)買(mǎi)新房的人，都是賣(mài)掉自己之前的房子，然后再去買(mǎi)新房，無(wú)房購(gòu)房者相對(duì)占比要少一些。

??“市場(chǎng)壓力肯定是有的?！笨硕痖L(zhǎng)春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰說(shuō)，2021年上半年長(zhǎng)春新房供應(yīng)量大，尤其是6月下旬很多新品上市，有的表現(xiàn)好，有的表現(xiàn)差。“今年上半年長(zhǎng)春樓市并不太好，各開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力很大，但總體已經(jīng)比2020年的表現(xiàn)要好多了，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，基本恢復(fù)到了2019年的90%左右?！?/p>

??“開(kāi)發(fā)商既然敢拿地，就表明對(duì)市場(chǎng)還是有信心?！苯逭f(shuō)，今年上半年中鐵拿了140多萬(wàn)平方米土地，銷(xiāo)售壓力必然不小，現(xiàn)正在大規(guī)模招聘銷(xiāo)售人員，為的就是在下半年發(fā)力?！叭绻?022年的市場(chǎng)非常好，開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)有產(chǎn)品，那就尷尬了?！焙芏嚅_(kāi)發(fā)商都是百萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，比如保利和中海，無(wú)疑看好后市。

??姜峰告訴記者，根據(jù)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1-5月，萬(wàn)科在長(zhǎng)春地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約32.75億元。吉林大眾置業(yè)集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)金額約18.44億元，總銷(xiāo)面積約19.92萬(wàn)平方米。華潤(rùn)置地(長(zhǎng)春)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約16.11億元。這都是銷(xiāo)售額最好的企業(yè)。截至5月末，長(zhǎng)春市商品住宅可售存量為1121.2萬(wàn)平方米，去化周期為15.1個(gè)月，有所提高。

??“截至目前，萬(wàn)科在長(zhǎng)春已經(jīng)銷(xiāo)售40多億元，今年可能會(huì)達(dá)到100億元，去年是60多億元。這能說(shuō)市場(chǎng)不好嗎？開(kāi)發(fā)商的壓力是來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)層面，市場(chǎng)預(yù)期是好的。”