??8月，市場熱度穩(wěn)步回落，盡管項(xiàng)目推盤顯著回升、新增供應(yīng)面積環(huán)比增10%，但成交增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，新房和二手房市場均呈同、環(huán)比齊跌態(tài)勢，且跌幅逐月擴(kuò)大；29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴(kuò)大。

??受第二次集中供地暫緩影響，8月土地市場仍處空窗期，土地成交建筑面積和成交金額依舊低位徘徊，環(huán)比繼續(xù)下滑而同比更是腰斬，溢價(jià)率更降至8%，為近兩年新低。

??我們認(rèn)為，7、8月份的數(shù)據(jù)下滑一方面是受政策影響，另外一方面也是因?yàn)樯习肽晔袌鲚^為火熱，提前消耗了一部分的需求，9月份隨著供應(yīng)的增加，新上市量的增加，整體成交還是會(huì)回升。

??01

??新增供應(yīng)環(huán)比增10%，部分二線集中開盤

??在7月整體市場成交同環(huán)比雙降的情況下，2021年8月項(xiàng)目推盤積極性出現(xiàn)回升，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積2366萬平方米，環(huán)比上升10%，但同比仍降11%。

??在這其中，一線城市的新增供應(yīng)面積出現(xiàn)階段性回落，為255萬平方米，同比下降38%，環(huán)比下降30%，北京、上海、深圳供應(yīng)同環(huán)比齊跌，廣州部分房企則因?yàn)閾?dān)憂多次申請預(yù)售將造成指導(dǎo)價(jià)接連下浮，因此索性一次性推出更多的貨量，金茂萬科都會(huì)四季、港龍皇朝·龍灣壹號(hào)推售套數(shù)都超千套。

??二三線城市整體供應(yīng)規(guī)模略有回升，25個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市新增供應(yīng)2141萬平方米，環(huán)比上升17%，同比下降6%。不同城市間分化顯著。其中，杭州、成都、西安等熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼，受調(diào)控影響，部分購房者在政策后被限制，需求端受到了擠壓，但之前申請的預(yù)售在政策出臺(tái)后集體審批通過，市場供求關(guān)系因此得到了部分緩解；武漢、寧波、合肥等短期市場熱度較高城市，房企推盤積極性較高，8月供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比齊增；長沙、昆明、鄭州、南寧等城市則供應(yīng)疲軟。

??02

??成交降幅持續(xù)擴(kuò)大，熱點(diǎn)二線亦加入回調(diào)

??8月盡管供應(yīng)增加，但商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)步回落，反映了市場熱度發(fā)生變化。29個(gè)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至22%，較2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌、降幅8%。

??如果說個(gè)別城市如西安等成交下降或因?yàn)楣?yīng)不足或因中簽率低，現(xiàn)在新房供應(yīng)增加而成交并沒有相應(yīng)放大,那就是購房意愿和購房能力的問題。

??具體來看，一線城市韌性相對較強(qiáng)，但亦增幅收窄甚至同比轉(zhuǎn)跌，8月成交新房305萬平方米，環(huán)比微增4%，同比下降9%，較2019年同期增長27%。

??8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”搶收業(yè)績，多盤集中取證入市銷售，其中不乏純新盤首開。限競房時(shí)代漸進(jìn)尾聲，朝陽區(qū)絕版限競房項(xiàng)目華樾國際·領(lǐng)尚，首開推售690套房源，去化率約68%。改善性需求依舊堅(jiān)挺，天壇府、富興首府這類改善盤去化率均能達(dá)到7成，石景山西黃村的禧瑞學(xué)府開盤近乎售罄，總價(jià)500萬的兩居小戶型認(rèn)籌比高達(dá)1：40。受限于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海供應(yīng)暫緩，但由于前期已售房源陸續(xù)網(wǎng)簽備案，成交整體仍處高位。

??8月上海兩項(xiàng)重磅政策來襲：其一，依據(jù)不同地段，新房搖號(hào)入圍比例分類調(diào)高至外環(huán)熱門區(qū)域1.8、內(nèi)外環(huán)間2、內(nèi)環(huán)內(nèi)2.5，其余仍保持此前的1.3不變。聯(lián)系到上海第四批次42個(gè)新盤、12441套房源將陸續(xù)入市，其中17個(gè)熱銷盤皆調(diào)高了認(rèn)購入圍比，有助于增加積分不高的客戶入圍的機(jī)會(huì)，緩解購房焦慮情緒。其二，二手房貸款金額執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評估價(jià)取最低。隨著二手房首付比例大幅增加，準(zhǔn)客戶棄購率顯著提升，難免將影響“賣一套再買一套”的改善性換房需求。

??8月中下旬，廣州供應(yīng)顯著放量，部分房企擔(dān)憂多次申請預(yù)售將造成指導(dǎo)價(jià)接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬科都會(huì)四季、港龍皇朝·龍灣壹號(hào)推售套數(shù)皆超千套。受限于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，本月南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策，疊加房貸放款周期普遍延長至4-6個(gè)月，廣州市場降溫特征明顯，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低。深圳打新市場逐漸回歸理性，購房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠(yuǎn)的新盤乏人問津。典型如龍華區(qū)的山水華庭，推售108套房源，認(rèn)籌客戶低至24組，創(chuàng)近三年來認(rèn)籌客戶新低的尷尬紀(jì)錄，最終去化率不足10%。

??8月深圳二手房市場異常慘淡，在大學(xué)區(qū)制度的沖擊下，學(xué)區(qū)房市場顯著降溫，即使業(yè)主降價(jià)拋售也難以快速去化，部分法拍房更是降價(jià)7折仍流拍。

??25個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，25個(gè)監(jiān)測城市8月整體成交1828萬平方米，環(huán)比下降12%，同比下降24%，降幅顯著擴(kuò)大。半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，其中不乏南京、佛山這類熱點(diǎn)城市。

??武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴(yán)重，迎來階段性回調(diào)，南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著；而長春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場低迷城市下行加劇，僅杭州、合肥、廈門等少數(shù)幾個(gè)城市穩(wěn)步放量，杭州在政策加碼后，打新市場熱度依舊不減，據(jù)統(tǒng)計(jì)7個(gè)紅盤因意向登記量超出推售房源量的10倍，將依據(jù)社保繳納月數(shù)高低排序入圍公證搖號(hào)，杭州壹號(hào)院更是唯一的E類人才需88個(gè)月社保才能入圍搖號(hào)的紅盤。核心動(dòng)因在于一、二手價(jià)格倒掛，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

??預(yù)判下月，我們認(rèn)為，二三線整體成交動(dòng)能減弱，或?qū)⑴c本月持平或小幅微增，前期出臺(tái)調(diào)控的熱點(diǎn)城市或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢。

??03

??土地市場量價(jià)齊跌，流拍率升至19%

??8月全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達(dá)10191萬平方米，環(huán)比7月全月下降了24%，同比降幅更是高達(dá)49%；土地成交總金額降至2462億元，環(huán)比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地價(jià)降至2416元/平方米，環(huán)同比均呈下降趨勢。

??市場熱度方面。由于熱點(diǎn)城市進(jìn)一步加強(qiáng)了溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊供地占比明顯減少，因此本月溢價(jià)率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.1個(gè)百分點(diǎn)，降至8.4%。各能級城市溢價(jià)率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四線城市，在熱點(diǎn)三四線城市紛紛升級競拍規(guī)則、強(qiáng)化地價(jià)、溢價(jià)率管控的影響下，溢價(jià)率連續(xù)多月走低，本月平均溢價(jià)率更是降至9%。

??土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，土地流拍率較上月明顯增加，約為19%，流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠(yuǎn)等非熱點(diǎn)城市；從地塊屬性來看，這些流拍土地多為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比高的土地，故流拍概率較大。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交總量僅126萬平方米，但受低基數(shù)的影響，環(huán)比漲幅高達(dá)105%，但同比降幅高達(dá)七成；成交金額亦隨著成交規(guī)模的增加而增至98億元，環(huán)比上漲53%；平均地價(jià)受大量遠(yuǎn)郊商辦集中成交的影響，較上月大幅下降至7776元/平方米。

??二線城市成交量僅有870萬平方米，環(huán)比下降37%，同比降幅也超八成；成交金額也隨之明顯下滑，降至244億元，環(huán)比下降46%，同比下降89%；由于成交量較高的城市多為地價(jià)水平相對較低的中西部城市，平均價(jià)格也因此下滑至2798元/平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅也超三成。

??三四線城市方面，8月成交體量僅為9195萬平方米，和上月相比減少了23%，和去年同期相比降幅更是高達(dá)36%；價(jià)格方面，由于南通、嘉興等高地價(jià)城市優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，三四線城市地價(jià)較上月小幅下滑，平均為2306元/平方米，環(huán)比下降5%。

??在多個(gè)熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地市場調(diào)控，嚴(yán)控溢價(jià)的影響下，三四線城市的溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)五月走低，8月更是低至9.1%，而作為熱度最高的長三角區(qū)域，本月溢價(jià)率超過20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬平方米的熱點(diǎn)城市中僅有臺(tái)州的溢價(jià)率超過了20%，三四線地市熱度在“強(qiáng)管控”下出現(xiàn)了明顯的降溫。

??總的來看，由于8月本應(yīng)開啟二輪集中土拍的多個(gè)城市均推遲了集中土拍，再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓，本月土地市場成交規(guī)模較上月進(jìn)一步縮減，市場熱度也再度下滑。

??接下來，結(jié)合近期政策面來看，自7月以來，上層房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)收緊，要求地方政府加強(qiáng)市場監(jiān)測、落實(shí)三穩(wěn)目標(biāo)，并對土地出讓提出新要求，深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點(diǎn)城市也紛紛升級了競拍規(guī)則，以平穩(wěn)地價(jià)、降低土拍熱度。在此影響下，市場熱度將會(huì)維持低位運(yùn)行。

??我們認(rèn)為，隨著“金九”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，房企將加大供貨力度，推盤積極性會(huì)進(jìn)一步恢復(fù)，整體推盤量有望穩(wěn)步回升，尤其是成交熱度較高城市，新增供應(yīng)規(guī)模大概率保持高位。在政策輪番加碼后，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴禍?，成交整體回升幅度將明顯受限。

??相對而言，我們更看好長三角地區(qū)市場，粵港澳、中西部地區(qū)市場或?qū)②厔菪宰叻€(wěn)，京津冀、東部、北部灣等地區(qū)市場下行壓力依舊不容小覷。